При заключении сделок с квартирами из рук в руки переходят огромные суммы наличных денег, что привлекает всякого рода мошенников. В настоящее время расследуются десятки уголовных дел, связанных с убийствами продавцов или покупателей приватизированных квартир[15].
Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают в качестве посредников при заключении договоров купли-продажи квартир. Для этого покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор. В соответствии с этим договором покупатель принимает на себя обязательство перевести в банк в течение трех дней с момента подписания договора предусмотренную договором сумму, которая депонируется банком на имя продавца. Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформления договора. Убедившись в серьезности взаимных намерений, продавец и покупатель начинают оформление договора. Только по окончании нотариального оформления договора и регистрации договора в Департаменте муниципального жилья продавец имеет право получить договоренную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические услуги.
Распоряжением мэра Москвы "О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений" от 26 мая 1994г. Департамент муниципального жилья должен производить регистрацию сделок по отчуждению жилья лишь после их прописки на другое место жительства. При поступлении заявлений граждан о том, что приватизация была совершена ими под давлением криминальных элементов, договор передачи жилья в собственность будет расторгнут без взимания платы за услуги. Распоряжением мэра Москвы ГУВД Москвы совместно с Комитетом социальной защиты предложено подготовить перечень категорий граждан так называемой группы риска, требующих защиты городских властей во время приватизации и других операций с жильем. Для этих граждан купля-продажа занимаемых ими квартир или комнат будет оформляться в особом порядке, который заключается в том, что в документах подтверждается право обязательного пожизненного проживания в них или предоставления других жилых помещений. Департамент муниципального жилья обязан производить регистрацию договоров по отчуждению жилых помещений по доверенности – в случае невозможности личной явки - только с учетом мнения общественных комиссий, в состав которых должны быть включены представители органов социальной защиты и окружного медицинского управления.
Договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания. Данный договор прямо не предусмотрен действующим законодательством и, в частности ГК РФ, однако в последнее время находит все большее применение в нашей жизни[16]. В этом случае применяется аналогия закона и стороны при заключении договора руководствуются нормами ст. 253 ГК РФ, посвященной правовому регулированию купли-продажи жилого дома с условиями пожизненного проживания.
Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которого выступает нетрудоспособное лицо, передает принадлежащую ему квартиру в собственность покупателя, а последний обязуется предоставлять продавцу до конца его жизни пожизненное содержание, которое может включать в себя уход, материальную помощь. Кроме того, по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользования всей или частью этой квартиры. В настоящее время договоры купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания заключаются с покупателями , в качестве которых выступают как физические, так и юридические лица. Заключение таких договоров выгодно обеим сторонам. Однако, к сожалению, и здесь не обошлось без влияния криминальных элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы, заключившие такие договоры, или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.
Оформление таких договоров осуществляется по тем же правилам, что и оформление договоров купли-продажи и мены квартиры.
В договоре купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания право собственности переходит покупателю при жизни продавца. При этом в договоре обычно оговаривается право пожизненного проживания продавца в этом жилом помещении.
В случае неисполнения договора покупателем своих обязанностей продавец вправе требовать расторжения договора. Приобретатель также может ставить вопрос о прекращении договора, если его материальное положение по не зависящим от него обстоятельствам изменилось настолько, что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупателя.
При расторжении договора по требованию продавца или покупателя квартиры она возвращается его бывшему собственнику (продавцу). Однако расходы на содержание, понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.
Заключая договор купли-продажи квартиры с условиями пожизненного содержания, собственник распоряжается своим жильем после своей смерти. Преимуществом этого договора по сравнению с наследованием квартиры является то, что при наследовании свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия наследства и, таким образом, наследник не может распоряжаться жильем до истечения этого срока.
Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследовании имущества взимается специальный налог, и, наконец, завещатель может в любой момент отменить или изменить завещание.
Глава 3. Обмен жилых помещений
Собственники квартир могут заключить между собой договор мены. Этот договор следует отличать от договора обмена жилыми помещениями. В последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми помещениями оформляется специальными обменными ордерами.
В соответствии со ст. 255 ГК РФ по договору мены каждая из сторон передает другой стороне определенное имущество в собственность, то есть каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем.
Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а имущество. В связи с этим к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залогодержателя и т.д.).
Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате той стороны, имущество которой стоит дороже. В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры).
Так же, как и договор купли-продажи, договор мены квартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.
Определенные сложности возникают при заключении договора мены между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неприватизированных) квартир. При заключении таких договоров собственники квартир настаивают на том, чтобы их контрагенты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз, по различным причинам не хотят этого делать.
В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариант. В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то эта квартира может быть приватизирована на имя только одного из них, который и заключает договор купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в последующем право приватизации муниципальной площади.
Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированные комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следующие документы:
1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием размера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);
2) договор передачи жилья в собственность, зарегистрированный Департаментом муниципального жилья;
3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;
4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры)[17].
Глава 4. Дарение
А) Субъект, объект
Понятие договора дарения закреплено в ст. 572 ГК РФ и является достаточно развернутым.
Как и в ранее действовавших Гражданских кодексах РФ, дарение рассматривается в качестве особого договорного типа. Но если в ГК 1922 г. дарению была посвящена всего одна и притом весьма лаконичного содержания статья, а в ГК 1964 г. лишь две статьи (Основы гражданского законодательства 1961 г. и 1991 г. не предусматривали норм о дарении), то в современных условиях значительное возрастание роли гражданско-правового регулирования рассматриваемых отношений обусловило достаточно полную и сравнительно детальную их регламентацию в законе.
Преобладание в гражданском обороте страны эквивалентно-возмездных отношений не исключает существования и развития всевозможных безвозмездных имущественных связей. Помимо положений гражданского права, названные отношения подпадают под действие норм других отраслей российского права, в частности семейного, административного, трудового. К их числу относятся Закон РФ от 12 декабря 1991 г. (с последующими изменениями и дополнениями) "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения", Указ Президента РФ от 30 апреля 1996 г. "О дополнительных мерах по реализации Федерального закона "О ветеранах", распоряжение Президента РФ от 22 февраля 1996 г. "О российском фонде правовых реформ".
Сопоставляя содержание ст. 572 ГК РФ со ст. 256 ГК 1964 г. (с тем же названием), следует обратить внимание на принципиально иные положения, которые характеризуют юридическую природу и конструкцию данного договора. Прежде легальное определение "умещалось" в сравнительно кратком тезисе: "...одна сторона передает безвозмездно другой стороне имущество в собственность". Теперь же оно существенно расширено за счет включения ряда новых важнейших признаков.
Из определения в ГК 1964 г. с очевидностью явствует, что ранее договор дарения признавался реальным. Более того, в ч.2 ст.256 ГК РСФСР особо указывалось: "Договор дарения считается заключенным в момент передачи имущества".
Согласно действующему определению договора дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) соответствующую вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Тем самым закон признает возможность существования не только реального, но и консенсуального договора дарения[18].
Вместе с тем необходимо подчеркнуть, что приведенное определение данного конкретного типа договора не согласуется с общим понятием безвозмездного договора, закрепленным в части первой Кодекса и безоговорочно признаваемого консенсуальным. В силу ст. 423 ГК РФ ("Возмездный и безвозмездный договоры") безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
