Содержание договора аренды недвижимости

Договор в письменной форме должен быть совершен путем составления доку­мента, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совер­шающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом, иными правовыми актами и соглашени­ем сторон могут устанавливаться допол­нительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (бланк оп­ределенной формы, скрепление печатью и т. п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если та­кие последствия не предусмотрены, при­меняются правила несоблюдения простой письменной формы сделки. Это означает, что несоблюдение такой формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указан­ных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной фор­мы сделки (в том числе внешнеэкономи­ческой) влечет ее недействительность.

Договор в письменной форме может быть заключен:

Ø    путем составления одного доку­мента, подписанного сторонами;

Ø    обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от
стороны по договору;

Ø    путем совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению
указанных в ней условий договора - так называемых конклюдентных действий.

Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронной и цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Принятый 10 янва­ря 2002 года Закон № 1-ФЗ «Об элект­ронно-цифровой подписи» наконец-то заполнил правовой пробел, который не позволял на практике широко использо­вать средства электронно-цифровой подписи при заключении сделок. После создания соответствующей рыночной инфраструктуры электронно-цифровая подпись прочно войдет в повседневный коммерческий документооборот.

На практике положения Кодекса о форме договора означают, что:

·       для подтверждения факта заключения большинства стандартных дого­воров (купля-продажа, поставка), используемых в повседневной предпринимательской деятельности, совсем необязательно предоставлять письменный договор. Достаточно предоставить письменные и другие доказательства, под­тверждающие совершение контрагентом по сделке действий по выполнению указанных в ней условий. Например,
договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. А отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий;

·       вопреки распространенному мнению, для подтверждения факта заключения большинства стандартных договоров (купли-продажи, поставки), используемых в повседневной предпринимательской деятельности, также, как правило, не требуется и наличие на договоре печати организации, достаточно только подписи уполномоченного лица.

В некоторых случаях законом прямо предусмотрена обязанность сторон к заключению договора. Например, побе­дитель конкурса (аукциона) имеет пра­во требовать заключения договора от продавца, а банк обязан заключить до­говор банковского счета с клиентом, об­ратившимся с предложением открыть счет на объявленных банком для откры­тия счетов данного вида условиях.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Кодексом установлено, что законом или договором может быть пре­дусмотрено, что окончание срока дей­ствия договора влечет прекращение обя­зательств сторон по договору.

Это озна­чает, что истечение установленного в до­говоре срока его действия не ведет к прекращению обязательства. Как правило, вытекающие из договора обязательства сторон сохраняются до их надлежащего исполнения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от от­ветственности за его нарушение.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение до­говора обязательно для стороны, напра­вившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту догово­ра, эта сторона обязана в течение трид­цати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону либо о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногла­сий. Если сторона, для которой в соответ­ствии с ГК РФ или иными законами зак­лючение договора обязательно, уклоняет­ся от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выиграв­шим торги. В некоторых случаях, ука­занных в ГК РФ или иных законах, до­говоры о продаже вещи или имуще­ственного права могут быть заключены только путем проведения торгов. На­пример, заложенное имущество прода­ется только на торгах. Торги проводят­ся в форме аукциона или конкурса, ко­торые в свою очередь могут быть открытыми или закрытыми. В открытом аукционе или конкурсе может принимать участие любое лицо, в закрытом принимают участие только лица, специально приглашенные.

В практическом понимании для большинства предпринимателей именно договор служит фундаментальной основой рыночных отношений и является основным инструментом правового регулирования деятельности предпринимательства. Значение договора для предпринимательства хорошо объясняют извест­ные большинству юристов выработан­ные еще древнеримскими юристами правила о том, что договор имеет силу закона для сторон, его заключивших, а условия договора неизменны. Именно поэтому основная задача положений Гражданского кодекса об изменении расторжении договоров - сохранение стабильности договорных отношений.

Для изменения или расторжения до­говора требуется взаимное согласие сто­рон, если иное не предусмотрено зако­нодательством или самим договором. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязатель­ства сторон прекращаются.

По требованию одной из сторон дого­вор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях:

ü    при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной
из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что
была вправе рассчитывать при заключении договора;

ü    в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть,
договор вообще не был бы ими заключен
или был бы заключен на значительно от­личающихся условиях. По своей сути су­щественное изменение обстоятельств - это нечто среднее между форс-мажорными обстоятельствами и нормальными условиями для исполнения договора;

ü    в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором.

В случае полного или частичного от­каза от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, дого­вор считается соответственно расторг­нутым или измененным.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоя­тельствами или о его расторжении, до­говор может быть расторгнут, а в случа­ях, когда расторжение договора проти­воречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значитель­но превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, договор может быть из­менен судом по требованию заинтересо­ванной стороны только при наличии од­новременно следующих условий:

Ø    если в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

Ø    если изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть, хотя проявила такую степень заботли­вости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

Ø    если исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

Ø    если из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет
заинтересованная сторона.

При расторжении договора вслед­ствие существенно изменившихся обсто­ятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Наделение суда столь широкими полномочиями вызвано самой исключительностью таких мер, как расторжение или изменение договора в судебном порядке.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обы­чаев делового оборота не вытекает иное.[3]


§ 2. Основные принципы договорных отношений. Понятие риска.

Об основных принципах договорных отно­шений, изложенных в первой части Граж­данского кодекса, я уже упоминала. Это равенство сторон; неприкосновенность частной соб­ственности; свобода договора; недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела; необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Однако бывают случаи, когда принципы могут быть нарушены. Зачастую взаимодействие сторон в процессе исполнения договорного обязательства под­вержено влиянию различных обстоятельств, не зависящих от контрагентов. Сущест­вует вероятность, что лицо, вступившее в договорное правоотношение ради получе­ния определенного социального блага, этого блага не получит. По ряду причин, в частности в связи с вещественностью объекта и возможным негативным влиянием на него, вплоть до уничтожения, как действий (бездействия) иных субъектов, так и природных явлений; невозможностью достижения результата (положительного эф­фекта) договора по объективным причинам. Вмешательство случая — не зависящих от стороны данного обязательства непредвиденных обстоятельств и, как следствие, неисполнение стороной возложенной на нее обязанности, несмотря на должную степень проявленной ею заботливости и осмотрительности, предполагает неблаго­приятные имущественные последствия.

Вероятность случая, влекущего неблагоприятные имущественные последствия, обусловливает потребность в нормативном решении вопроса о распределении этих последствий между взаимодействующими сторонами. Анализ действующего законо­дательства позволяет привести многочисленные примеры, когда данный вопрос раз­решается с помощью нормативных установлений, оперирующих термином «риск». М. Танаев, исследуя понятие «риск» в Гражданском кодексе РФ, справедливо обра­щает внимание на «многоязычность этого слова, что требует максимально корректно­го его использования, с четким указанием (определением) того аспекта этого поня­тия, который конкретно подразумевается»[4]. Здесь и далее понятие «риск» употребля­ется в значении возможной опасности имущественных потерь.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11



Реклама
В соцсетях
скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты