Помимо прав закон устанавливает для собственника обязанности. Основной обязанностью собственника является бремя содержания принадлежащего ему имущества[18]. В состав этой обязанности входит, если иное не предусмотрено законом или договором, необходимость заботы о своем имуществе, поддержание его в должном состоянии (не захламление участка, использование его по целевому назначению, недопущение ухудшения качества земель и т.д.).
Собственник несет также риск случайной гибели или порчи своего имущества при отсутствии чьей-либо вины (наводнение, землетрясение и т.д.). Риск случайной гибели переходит к собственнику в соответствии с правилами гражданского законодательства о возникновении права собственности. Например, такой риск переходит на приобретателя земельного участка с момента государственной регистрации[19].
В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности[20]. Это означает, что имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации и муниципальных образований. Все формы собственности признаются равными и защищаются равным образом.
Однако фактически различные формы собственности не равны между собой. В частности, законом определяется, какие виды имущества могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. К такому имуществу относится, например, имущество, изъятое из гражданского оборота (ст.27 Земельного кодекса РФ).
Различны также способы приобретения и прекращения права собственности для различных субъектов. Например, государство может приобретать право собственности за счет конфискации какого-либо имущества или иного отчуждения (выкупа) для своих нужд (глава VII Земельного кодекса РФ). В то же время граждане отвечают по своим обязательствам не всем принадлежащим им имуществом, а только его частью. Но даже с учетом данных различий речь идет прежде всего о разных субъектах права собственности – публичных и частных.
В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением тех видов, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут принадлежать гражданам и юридическим лицам.
3. ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ.
Граждане и юридические лица могут обладать правами на землю, предусмотренными земельным законодательством, однако в отдельных случаях данные права могут быть ограничены. В принципе, к ограничениям прав на землю можно отнести все, что ограничивает право владения, пользования или распоряжения земельным участком.
П.2 статьи 56 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, Федеральными законами.
Данный перечень не является исчерпывающим. Некоторые из ограничений предусмотрены другими статьями Земельного кодекса, а также законами об охране и использовании отдельных природных ресурсов и иными федеральными законами.
Земельным кодексом предусмотрено установление нескольких видов зон с особыми условиями использования земель.
Например, в составе земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, энергетических, особо радиационно-опасных и ядерно-опасных производств и объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут устанавливаться охранные, защитные, санитарные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в такие зоны, у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон[21]. Так на земельных участках в границах охранных зон системы газоснабжения не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений, в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации – собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф[22].
На территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных зон запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы. Расходы собственников, владельцев и пользователей указанных земельных участков по обеспечению установленного режима особой охраны памятников природы возмещаются за счет средств федерального бюджета, а также средств внебюджетных фондов[23].
В законах названы только допустимые ограничения в использовании земельных участков. Конкретные ограничения по отношению к тем или иным земельным участкам должны устанавливаться актами исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Эти акты могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены в судебном порядке. Тогда ограничение прав на землю устанавливается решением суда. В любом случае требуется государственная регистрация ограничений прав на землю.
Собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в связи с ограничением их прав несут определенные убытки, связанные, в частности, с невозможностью осуществления в полном объеме хозяйственной деятельности. Такие убытки подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду, соответствующими бюджетами или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления защитных, охранных, санитарных зон и влечет ограничение прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов[24].
4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Принятый 25 октября 2001 года Земельный кодекс РФ, возможно, не оправдал ожиданий. Невооруженным глазом можно заметить огромное количество недочетов юридико-технического характера, которые неизбежно повлекут за собой проблемы не столько теоретического, сколько практического свойства. Тем не менее, достоинство Земельного кодекса состоит хотя бы в том, что он устранил многие пробелы федерального законодательства, препятствовавшие обороту земли.
Право аренды, наряду с правом собственности, стало одним из основных прав на землю. Указанная тенденция явилась результатом вытеснения из земельного законодательства права постоянного пользования и права пожизненного наследуемого владения. Так, существенно сужен круг лиц, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного пользования. В настоящее время к их числу относятся только государственные и муниципальные учреждения, а также казенные предприятия.
Юридические лица, а также граждане с момента вступления в силу Земельного кодекса вправе приобретать земельные участки только в собственность или в аренду. Более того, в отношении юридических лиц, которым земельные участки принадлежали на праве постоянного пользования до вступления в силу Земельного кодекса, установлены специальные требования. Такие юридические лица должны переоформить право постоянного пользования на право собственности или аренды в срок до 1 января 2004 года. Правда, Земельный кодекс не устанавливает никаких санкций за неисполнение данного положения. В связи с этим его действенность можно поставить под сомнение.
Еще более незавидная участь постигла право пожизненного наследуемого владения. С момента вступления в силу Земельного кодекса предоставление земельных участков на данном праве не допускается.
Закон о введении в действие Земельного кодекса не установил срока, в течение которого право пожизненного наследуемого владения должно быть переоформлено. Но то, что оно когда-то должно будет исчезнуть, прямо вытекает из Кодекса. Ведь это право после принятия Земельного кодекса вновь возникнуть не может. Приобретенные же ранее права сохраняются, но должны превратиться либо в право собственности, либо в право пользования на основании договора аренды[25]. Содержание права пожизненного наследуемого владения ограничено: нельзя распоряжаться земельным участком иначе, чем передавая его по наследству. Раньше же можно было сдавать его в аренду. Нет никаких сомнений, что чиновники будут изо всех сил стремиться уничтожить право пожизненного наследуемого владения, превратив его в право пользования по договору аренды (чтобы все регулярно платили).
Между тем, в Земельном кодексе РФ есть и нормы, которые явно лишают прав на землю при их не переоформлении, устанавливая для этого определенные сроки. Речь идет о праве постоянного (бессрочного) пользования, которое принадлежит юридическим лицам. Согласно п. 2 Закона о введении в действии Земельного кодекса, это право должно быть переоформлено до 1 января 2004 г. Иными словами, Земельный кодекс лишает юридических лиц приобретенных ими на законных основаниях прав на землю (а на период переоформления этих прав – также права распоряжаться земельными участками, пусть и с согласия собственника). Нарушает Земельный кодекс и конституционный принцип свободы договора, понуждая к переоформлению вещных и бессрочных прав на землю (права постоянного пользования) в срочные обязательственные права (не более чем на 49 лет). К тому же договоры аренды предполагают постоянные платежи, понуждать к которым – значит нарушать свободу договора. Все эти правила, несомненно, противоречат Конституции РФ. Нарушаются права юридических лиц, а при ущемлении прав юридических лиц могут нарушаться и основные права и свободы человека и гражданина.
Подводя итоги, можно сделать вывод: ряд норм Земельного кодекса РФ противоречит Конституции РФ. Так что рассмотрение в Конституционном Суде дел, связанных с нормами Земельного кодекса РФ, не за горами.
БИБЛИОГРАФИЯ
1. Конституция (основной закон) Российской Советской Федеративной Социалистической Республики. 12 апреля 1978 года.
2. Конституция Российской Федерации. 12 декабря 1993 года.
3. Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» от 14 марта 1995 года №33-ФЗ. Правовая система «ГАРАНТ».
4. Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. №2395-1 (в редакции от 3 марта 1995 года, с изменениями и дополнениями от 10 февраля 1999 г.; 2 января 2000 г.; 14 мая,8 августа 2001 г.) Правовая система «ГАРАНТ».
5. Федеральный закон «О животном мире» от 24 апреля 1995 г. №52-ФЗ. Правовая система «ГАРАНТ».
6. Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. №167-ФЗ. Правовая система «ГАРАНТ».
7. Воздушный кодекс Российской Федерации в редакции от 8 июля 1999 г. №150-ФЗ. Правовая система «ГАРАНТ».
8. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) с изменениями от 20 февраля,12 августа 1996 г.; 24 октября 1997 г.; 8 июля, 17 декабря 1999 г.; 16 апреля, 15 мая 2001 г. Правовая система «ГАРАНТ».
9. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой и второй. А.Б. Борисов, «Книжный мир», М., 2001.
10. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ. Правовая система «ГАРАНТ».
11. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. №22-ФЗ. Правовая система «ГАРАНТ».
12. Хрестоматия по истории Государства и Права. Ю.П. Титов, «Проспект», М., 1998.
13. Конституционное право зарубежных стран. В.Е. Чиркин, «Юристъ», М., 1997.
14. Земельное право. Вопросы и ответы. Н.Н. Веденин, «Новый юрист», М., 1999.
[1] Конституция РСФСР 1978 г. ст.10, ч.1
[2] Конституция РСФСР 1978 г. ст.10-12
[3] Конституция РСФСР 1978 г. ст.11, 112
[4] Конституция РСФСР 1978 г. ст.12
[5] Конституция РФ 1993 г., ст.36
[6] Лесной кодекс РФ, ст.20
[7] Гражданский кодекс РФ, ст.216
[8] Лесной кодекс РФ, ст.22
[9] Водный кодекс РФ, ст.55
[10] Федеральный закон «О животном мире» от 24 апреля 1995 г., ст.34
[11] Гражданский кодекс РФ, ст.209, п.1
[12] Гражданский кодекс РФ, ст.209, п.2
[13] Гражданский кодекс РФ, ст.129
[14] Гражданский кодекс РФ, ст.260
[15] Лесной кодекс РФ, ст.19
[16] Лесной кодекс РФ, ст.20
[17] Закон РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г., ст.12
[18] Гражданский кодекс РФ, ст.210
[19] Гражданский кодекс РФ, ст.223
[20] Конституция РФ 1993 г., ст.8, 9
[21] Земельный кодекс РФ, ст.87, п.3
[22] Земельный кодекс РФ, ст.93
[23] Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» от 14 марта 1995 г., ст.27
[24] Земельный кодекс РФ, ст.57
[25] Земельный кодекс РФ, ст.20, п.5; ст.21, п.3
