Тесты по дисциплине: «Оценка земельных участков»
Тестовые вопросы для виртуального кампуса по дисциплине
«Оценка земельных участков».
1. Какие из нижеследующих пунктов учитываются при выборе сопоставимых объектов (аналогов) в сравнительном подходе:
б) условия финансирования;
в) физические характеристики;
г) право собственности на объект недвижимости;
2. Что из перечисленного ниже не является особенностью земли как товара:
б) уникальность;
г) неограниченность в способах использования;
д) многофункциональность.
3. Рассчитайте ставку капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка – 6 %; премия за риск инвестиций – 7 %; поправка на ликвидность – 3 %; поправка за инвестиционный менеджмент–4%; норма возврата по методу Ринга, оставшийся срок экономической жизни – 20 лет
а) 25 %;
б) 21 %;
в) 13 %.
4. Отрицательная стоимость земли возникает в следующих случаях, за исключением:
а) земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды;
б) арендная плата, подлежащая выплате, не превышает рыночную стоимость аренды;
в) владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств.
5. Земельный участок продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5 000 долл., операционные расходы, включая потери при сборе арендной платы, - около 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае:
а) 12,7 %;
б) 15,9 %;
в) 1,3 %.
6. Какая из следующих
ставок капитализации учитывает только ставку дохода на инвестиции:
а) ставка капитализации земли;
б) ставка капитализации объекта недвижимости;
б) ставка капитализации зданий.
7. Право собственности на земельный участок распространяется на: ГК РФ, ст. 261.
а) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения;
б) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, находящиеся под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы;
в) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся в границах этого участка.
8. Отметьте пункт, относящийся к правовому обеспечению оценки земли:
а) имущественные права на землю;
б) градостроительные и иные ограничения в использовании земли;
в) законодательное регулирование оценки земли;
г) а) и в);
д) а), б) и в).
9. Оценить участок земли, если имеется следующая информация о продаже трех типичных застроенных участков в данном районе:
|
№ участка |
Цена продажи участка с улучшениями |
Стоимость улучшений, с учетом износа |
|
1 |
220 000 |
158 000 |
|
2 |
220 000 |
140 000 |
|
3 |
190 000 |
150 000 |
а) 85 000;
б) 60 670;
в) 56 000.
10. Верно ли утверждение, что ставка капитализации для зданий, рассчитываемая в методе остатка для земли, равна сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала:
а) верно;
б) неверно.
11. Чистый операционный доход объекта недвижимости 70 000 долл., коэффициент капитализации для улучшений 20 %, коэффициент капитализации для земли 17 %, доля земли в стоимости объекта недвижимости составляет 0,25. Определите стоимость земли:
а) 115 000 долл.;
б) 90 900 долл.;
в) 57 000 долл.
12. Государственный земельный кадастр содержит информацию:
а) о землях, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований;
б) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель;
в) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель, а также о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам.
13. Для земель, частично изъятых из оборота, не разрешены следующие виды сделок:
а) передача в аренду;
б) продажа;
в) передача в залог.
14. Отметьте неправильные на Ваш взгляд утверждения:
а) сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком;
б) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута;
в) обременение земельного участка сервитутом лишает собственника участка права распоряжения этим участком;
г) сервитутом могут обременяться здания и сооружения.
15. Рассчитайте ставку капитализации, если ежегодная норма возврата на инвестиции определяется по методу Инвуда при следующих условиях: срок владения зданием – 6 лет, ставка доходности инвестиций – 14 %.
а) 25,7 %;
б) 18,3 %;
в) 13,2 %.
16. Какие расходы не следует учитывать при построении потока денежных средств в методе предполагаемого использования:
а) налог на имущество;
б) затраты на строительство;
в) проценты по ипотечному кредиту;
г) следует учитывать все указанные расходные статьи.
17. Субъектами права собственности могут быть:
а) частные лица (физические и юридические);
б) государство;
в) органы местного самоуправления;
г) а) и б);
д) а), б) и в).
18. Определить стоимость участка, для которого лучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания – 8 % и 10 % соответственно.
а) 928 500 долл.;
б) 875 000 долл.;
в) 239 400 долл.
19. Каково наилучшее использование для участка, по которому имеется следующая информация:
|
|
Жилое |
Офисное |
Коммерческое |
|
Стоимость строительства зданий |
2 300 000 |
3 370 000 |
4 650 000 |
|
Чистый операционный доход |
335 000 |
540 000 |
980 000 |
|
Коэффициент капитализации зданий |
12 % |
11 % |
13 % |
|
Коэффициент капитализации земли |
10 % |
||
а) жилой многоквартирный дом;
б) офисное здание;
в) коммерческое (розничная торговля).
20. Какое из ниже перечисленных прав не является частичным имущественным правом:
а) право постоянного (бессрочного) пользования;
б) право собственности
в) право пожизненного наследуемого владения.
21. Что не является обременением земельного участка:
а) сервитут;
б) право залога;
в) право извлечения доходов.
22. Совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны:
а) только до кадастрового учета участка;
б) только после кадастрового учета участка;
в) во время кадастрового учета участка.
23. Какой из
нижеприведенных методов чаще всего не применим к оценке рыночной стоимости
незастроенных земельных участков:
а) метод сравнения продаж;
б) метод остатка;
в) метод выделения;
г) метод предполагаемого использования.
24. Если сравниваемый
элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого
земельного участка, то поправка вносится:
а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого участка;
б) со знаком минус к стоимости оцениваемого участка;
в) со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;
г) со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога.
25. К методам оценки
стоимости земельных участков, основанных на сравнительном подходе к оценке, не
относится:
а) метод выделения;
б) метод распределения;
в) метод остатка;
г) метод сравнения продаж.
26. Оценка земельных
участков может проводиться с целью:
а) определения налогооблагаемой базы;
б) вовлечения земельных участков в активный рыночный оборот;
в) определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;
г) определения страховой стоимости застроенных земельных участков;
д) а), б) и г);
е) а), б), в) и г).
27. К какой категории земли относится садоводческое товарищество, организованное при промышленном предприятии, находящееся в пределах городской черты:
а) к землям сельскохозяйственного назначения;
б) к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;
в) к землям поселений;
г) к землям особо охраняемых территорий;
д) все ответы неверны.
28. При определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка учитываются:
а) физические возможности для предполагаемого использования;
б) правовая обоснованность предполагаемого использования;
в) финансовая осуществимость предполагаемого использования;
г) предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости земельного участка;
д) а) и г);
е) а), б), в) и г).
29. При оценке застроенного земельного участка по технике остатка дохода для земли используются все нижеперечисленные показатели, за исключением:
а) чистого операционного дохода, приносимого объектом недвижимости;
б) нормы дохода на капитал для земельного участка;
в) нормы возврата капитала для земельного участка;
г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;
д) используются все вышеперечисленные показатели.
30. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка, предназначенного под многоэтажную жилищную застройку в городе:
а) местоположение;
б) плодородие почвы;
в) величина доходов населения;
г) инженерно-геологические характеристики земли;
д) все факторы оказывают существенное воздействие.
31. Что из нижеследующего не включено в понятие природного объекта:
а) участки леса;
б) замкнутые водные объекты;
в) неотъемлемые права;
г) экологические блага.
32. Какой из видов износа рассчитывается в оценке земельных участков:
а) физический;
б) внешний;
в) функциональный;
г) б, в;
д) а, б, в.
33. При проведении оценки земельного участка проведение осмотра объекта:
а) обязательно лишь в исключительных случаях;
б) обязательно;
в) обязательно только в случае, когда заказчиком являются государственные органы;
г) не обязательно.
34. Какие из нижеперечисленных параметров не учитываются при сегментации рынка земельных участков:
а) по географическому признаку;
б) по типу прав собственности;
в) по назначению (использованию);
г) по ставке доходности.
35. Если при расчете ставки капитализации для зданий предполагается увеличение стоимости здания, то норма возврата капитала:
а) прибавляется к ставке доходности на капитал;
б) вычитается из ставки доходности на капитал;
в) не учитывается.
36. В каком порядке вносятся поправки к цене объекта-аналога в сравнительном подходе:
а) сначала денежные, затем процентные;
б) сначала процентные, затем денежные поправки;
в) порядок внесения поправок не имеет значения.
37. Сбор внешней информации предполагает:
а) сбор данных о физических характеристиках объекта оценки;
б) анализ затрат на строительство объекта оценки;
в) анализ внутренней документации объекта оценки;
г) анализ перспектив развития рынка недвижимости.
38. Что не является отличительной особенностью рынка земельных участков:
а) уникальность каждого объекта;
б) условия финансирования;
в) высокая ликвидность;
г) сложные юридические права.
39. Что из нижеследующего не является корректировками, применяемыми при оценке земельного участка методом сравнительного анализа продаж:
а) процентная корректировка;
б) корректировка по единицам сравнения;
в) абсолютная корректировка;
г) корректировка к цене всего объекта сравнения
в) долларовая корректировка всего объекта оценки.
40. Какой вид стоимости из нижеперечисленных может превышать рыночную стоимость оцениваемого объекта – земельного участка:
а) инвестиционная;
б) стоимость для целей налогообложения;
в) залоговая;
г) ликвидационная;
д) все ответы неверны.
41. Рассчитайте ставку капитализации, если ежегодная норма возврата на капитал определяется по методу Хоскольда при следующих условиях: срок владения зданием – 7 лет, ставка доходности инвестиций – 11 %, безрисковая ставка – 6 %.
а) 24,3 %;
б) 22,9 %;
в) 10,6 %.
42. Существуют следующие виды износа для зданий, используемые для расчетов в методе выделения и методе остатка для земли (необходимо выбрать правильный ответ):
а) физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный износ;
б) физическое устаревание, функциональное устаревание, внешнее воздействие;
в) устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание, долгосрочный износ.
43. Каким образом вносятся поправки (корректировки) к цене объекта-аналога в сравнительном подходе?
а) сначала на зависимой основе, затем на независимой;
б) сначала на независимой основе, затем на зависимой;
в) порядок внесения поправок не имеет значения.
44. Какой из подходов к оценке объекта недвижимости требует отдельной оценки стоимости земли:
а) сравнительный;
б) затратный;
в) доходный.
45. При оценке земельного участка дата проведения оценки соответствует:
а) дате составления отчета об оценке;
б) дате подписания договора на оценку;
в) дате составления технического задания на оценку;
г) дате последнего осмотра объекта оценки.
46. Верно или неверно утверждение: «Дата оценки всегда совпадает с датой осмотра земельного участка»?
а) верно;
б) неверно.
47. Какие факторы напрямую не влияют на рынок недвижимости, в частности рынок земельных участков:
а) налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;
б) внешняя политика государства;
в) экологическое положение в регионе.
48. Какой метод оценки земельных участков следует выбрать в первую очередь для оценки земельного участка, свободного в текущий момент, но в ближайшее время застраиваемого многоэтажным жилым домом:
а) метод капитализации земельной ренты;
б) метод сравнения продаж;
в) метод распределения;
г) метод предполагаемого использования;
д) ничего из перечисленного.
49. Вещными правами не являются:
а) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
б) право постоянного пользования земельным участком;
в) сервитуты;
г) право пользования;
д) право хозяйственного ведения имуществом;
е) право оперативного управления имуществом.
50. Земельный участок продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5 000 долл., операционные расходы, включая потери при сборе арендной платы, - около 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае:
а) 12,7 %;
б) 15,9 %;
в) 1,3 %.
=================================================
=================================
======================
