7. Кроме того, в качестве еще одного средства, призванного гарантировать реальность прав, исполнение обязанностей и защиту интересов сторон договора (в первую очередь участников) в Законе названы такие способы обеспечения исполнения обязательств как залог недвижимости и неустойка.
8. Однако, не смотря на достаточную защищенность прав участников долевого строительства, в некоторых случаях даже чрезмерную, Закон может ударить не только по строительным компаниям, но и по лицам, вкладывающим денежные средства в строительство, а это свидетельствует о его несбалансированности.
9. Ряд требований, предъявляемых к лицам, претендующим на роль застройщика, ограничивает их права и делает затруднительным привлечение средств граждан и организаций в долевое строительство. А в некоторых случаях применение тех мер ответственности, которые предусмотрены Законом, могу поставить застройщика в совершенно невыгодное положение, негативно сказавшись на его финансовой устойчивости.
Такой подход законодателя к решению проблем возникающих в сфере долевого строительства, на наш взгляд, не совсем оправдан. Не смотря на то, что в положениях Закона даются ответы на все наиболее спорные вопросы, возникавшие в практике разрешения споров из договорных отношений в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, он порождает новые сложности, которые появятся в ходе его применения.
10. В целях создания реальных механизмов практической реализации норм Закона о долевом участии необходимо принятие соответствующих нормативно-правовых актов, разрешающих все спорные вопросы. В частности, создание более эффективных механизмов защиты имущественных интересов сторон договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости; защиты интересов застройщиков от действий недобросовестных участников долевого строительства, в том числе и конкурентов; соблюдение баланса между размером негативных имущественных последствий для участников долевого строительства и застройщиков в зависимости от оснований их наступления.
11. Необходимо разграничение порядка и сфер применения законодательства об инвестиционной деятельности и законодательства, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. При этом целью такого разграничения является не исключение из гражданского оборота инвестиционного договора как такового, а введение таких условий, которые способствовали бы развитию стабильных отношений в этой сфере, не подменяя собой правоотношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости.
В заключение отметим, что будущее – за добросовестными предпринимателями, и юридически грамматными гражданами, которые понимают сущность правоотношений возникающих в процессе участия в долевом строительстве объектов недвижимости, знают как и умеют защищать свои права и законные интересы, а в реализации указанных задач им должна помочь достаточно грамотно сформированная и скорректированная, исходя из потребностей сегодняшнего дня, законодательная база.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Нормативно-правовые акты
1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 05.02.2007)// Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. - № 32. - ст. 3301.;
2. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004г. № 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.12.2006) // Российская газета. – 2004.- № 290.;
3. Федеральный закон от 30.12. 2004 № 214-ФЗ (ред. от 16.10.2006) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2007);
4. Федеральный закон от 18.07.2006 № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 30.06.2006);
5. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. От 18.12.2006) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1999. - № 9. - ст. 1096.;
6. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 18.12.2006) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. – 1998. - № 137.;
7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.12.2006) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - ст. 3594.;
8. Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 05.02.2007) «Об акционерных обществах» (принят ГД ФС РФ 24.11.1995) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 1. – ст.1.;
9. Федеральный закон от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 25.11.2006) «О защите прав потребителей» // Российская газета. – 1996. - № 8.;
10. Федеральный закон от 26.06.1991 № 1488-1 (ред. от 10.01.2003) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР - 1991. - № 29.- ст. 1005.;
11. Федеральный закон от 13.03.2006 № 38-ФЗ (ред. От 09.02.2007) «О рекламе» // Российская газета. – 2006. - № 51.;
12. Приказ МАП РФ от 20.05.1998г. № 160 «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» Зарегистрировано в Минюсте РФ 28.12.1998 № 1669 // Российская газета. – 1999. - № 5-6.;
13. Постановление ГД ФС РФ от 09.12.2005 № 2541-IV ГД «О парламентском запросе Государственной Думы Федерального Совета Российской Федерации Генеральному прокурору Российской Федерации В.В. Устинову «О многочисленных нарушениях прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства» // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 51. – ст. 5497.;
Судебные акты
14. Информационное письмо ВАС РФ от 13.11.1997г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 1997. - №1. – С. 82-83.;
15. Информационное письмо ВАС РФ от 15.02.2001г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. – 2001. - №4;
16. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000г. «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договором на участие в строительстве» // Вестник ВАС РФ. – 2000. - № 9. – С. 45-47.;
17. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.07. 1999г. № 2935/99 // Вестник ВАС РФ. - 1999. - № 10. – С. 21.;
18. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.1997г. № 1665/97 // Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 10. – С.16.;
19. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.08.2001 г. № А56-5094/01 // Справочная правовая система – Гарант (документ опубликован не был);
20. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.01.2007 г. № А43-31292/2006-43-1038 // Справочная правовая система – Гарант (документ опубликован не был);
21. «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» от 19.09.2002 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 2. – С. 33.
Научная и специальная литература
Монографии, учебные пособия
22. Анненков К. Система русского гражданского права. Т. III: Права обязательственные. – СПб., 1901. – 546 с.
23. Аполлонов А. О., Еремичев И.А., Страунинг Э.Л. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. – М.: Щит-М, 2003. – 188 с.
24. Брагинский М.И. Обязательства и способы их обеспечения: неустойка, залог, поручительство, банковская гарантия (комментарий к новому ГК РФ). Правовые нормы о предпринимательстве. Бюллетень. Выпуск 1.- М., 1995. – 144 с.
25. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. – М.: Статут, 2001. – 848 с.
26. Гражданское право. Том 1. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: ТК Велби, 2002. – 77с.
27. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник /Отв. ред. проф. Е.А.Суханов. – М.: БЕК, 2003. – 704 с.
28. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. – М.: Статут, 2001. – 411 с.
29. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. – М.: Юрист, 2001. – 494 с.
30. Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. – СПб.: Lex Star, 2001. – 32с.
Статьи
31. Богдан В.В. Гражданско-правовые способы защиты прав потребителей в сфере торговли и услуг // Юрист. – 2003. - № 7. – С. 11-17.
32. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. – 2002. - № 1. – С. 84-89.
33. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. -1999. - № 9. - С. 80-115.
34. Воронин И. За строкой договора долевого участия // Бюллетень недвижимости. – 2003. - № 7. – С. 12-19.
35. Ем В.С., Козлова Н.В. Договор простого товарищества (комментарий главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации) // Законодательство. – 2000. - № 1. – С. 13-24.
36. Ивачев И. Новый закон – новые вопросы // Российская правовая газета «эж-Юрист». - 2005. - № 6. – С. 11.
37. Киндеева Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Хозяйство и право. - 2000. - № 11.- С.47-51.
38. Кирюшина И.В. Правовое обеспечение прав участников долевого строительства жилья //Современные проблемы гражданского права и процесса: Сб. статей. / Отв. ред. А.В. Цихотский. – Новосибирск: Институт философии и права СО РАН. - 2002.- С. 124-125.
39. Малова Н. «Договор – невидимка» получил место в законе // Российская правовая газета «эж-Юрист». – 2005. - № 6. – С.11.
40. Муравьев Б.В. Инвестиционные обязательства в строительстве // Юрист. - 2001. - №3. – С. 44-59.
41. Незаметдинова Г. Применение цессии по договору участия в долевом строительстве // Российская правовая газета «эж-Юрист». – 2005. - № 4. – С. 8.
42. Романец Ю. Направленность договора как основа его квалификации // Право и экономика. -1999. - № 9. – С. 10-21.
43. Савельев А.Б. Договор простого товарищества // Актуальные вопросы гражданского права. - М., 1998. - С.284-306.
44. Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика) // Государство и право. – 1997. - № 2. – С. 68-76.
45. Скловский К. Квалификация отношений о застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. – 1997. - № 10. – С. 6-12.
46. Слепов Ю. Долевое строительство жилья: правовое регулирование и бухгалтерский учет // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2003. - № 22. – С. 40-49.
47. Сокол П.В. Отграничение инвестиционного договора в сфере жилищного строительства от смежных правовых форм // Проблемы осуществления гражданских прав: Межвузовский сборник научных трудов / Отв. ред. С.В. Мартышкин, Ю.С. Поваров, В.Д.Рузанова. - Самара., 2002. – С. 194-200.
48. Федоров С. Цена надежности // Российская правовая газета «эж- Юрист». – 2005. - № 6. – С. 10-11.
49. 19. Фоков А.В. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Нотариус. – 2005. - № 2. – С. 9-15.
50. Шичанин А., Гривко О. Исполнение договорных обязательств в зеркале социальных противоречий // Хозяйство и право. - 2001. - № 2. – С. 91-99.
51. Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. – 2003. - № 10. – С. 14-20.
Ресурсы Интернет
54. А. Сидоров. Предложения по поправкам в Закон об участии в долевом строительстве подготовлены [Электрон. ресурс]: Юридический портал «Недвижимость и право». Режим доступа: World Wide Web. URL: #"#" target="_blank">www.realtylaw.ru. 14.03.2005.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
