Помешкання повинно даватися в будинку капітального типу, у межах того населеного пункту, в якому громадянин стоїть на обліку осіб, що потребують житло.
Строк у договорі соціального найму житла
Відповідно до частини 1 статті 9 ЖК громадяни мають право на одержання у безстрокове користування у встановленому порядку жилого приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду. Таким чином, і договір найму приміщення завжди є безстроковим. Все викладене вказує на те, що термін у договорі соціального найму житла не є істотною умовою. Істотні умови - це умови, узгодження котрих необхідно і досить для укладення договору. Договір не буде укладений доти, доки не будуть узгоджені всі до єдиного його істотні умови. Термін у договорі соціального найму житла сторонами не обумовлюється, а окреслюється законом.
Ціна договору. Плата за користування житлом (квартирна плата) обчислюється виходячи із загальної площі квартири (одноквартирного будинку). Норма загальної площі встановлюється у розмірі 21 квадратного метра на одну особу.
Розмір плати за користування житлом (квартирної плати) обчислюється відповідно до ставок, встановлених Кабінетом Міністрів України. Ставкою квартирної плати називають ціну за користування одним квадратним метром жилої площі1. В одинарному розмірі оплачується загальна площа, що має належати наймачеві та членам його сім'ї за встановленими нормами, а також зайва площа, якщо розміри її на всю сім'ю не перевищують половини норми загальної площі, яку належить мати одній особі. Плата за користування рештою зайвої загальної площі береться в підвищеному розмірі, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Плата за комунальні послуги (водопостачання, газ, електричну, теплову енергію та інші послуги) береться, крім квартирної плати, за затвердженими в установленому порядку тарифами.
В деяких випадках плата за користування житлом може бути встановлена за ставкою «нуль». Наприклад, спеціалісти, які працюють і проживають у сільській місцевості, поза населеними пунктами (а в установлених законодавством випадках - у селищах), не сплачують ціни договору, оскільки встановлена ставка у розмірі «О» за користування жилим приміщенням з опаленням і освітленням. Переліки категорій спеціалістів, які забезпечуються таким приміщенням, і порядок їх надання встановлюються КМ України.
Ціну навряд чи можна віднести до суттєвих умов договору. Адже вона стандартизована відповідними нормативними актами і не може бути змінена угодою сторін. Таким чином, у договорі соціального найму суттєвою є тільки умова про предмет.
6. Зміст
Право наймодавця.
Жилий будинок може експлуатуватися тільки однією житлово-експлуатаційною організацією. Якщо для експлуатації будинків відомчого або громадського житлового фонду не може бути створено житлово-експлуатаційну організацію. експлуатація будинків здійснюється безпосередньо відповідним підприємством, установою, організацією.
Перед наданням житлових помешкань у будинках відомчого житлового фонду житлово-побутова комісія підприємства (установи, організації) перевіряє житлові умови кожного черговика і вносить пропозиції адміністрації підприємства установи, організації і профспілковому комітету. Розбіжності що виникли між адміністрацією підприємства, установи, організації і профспілковим комітетом з питань надання житлових помешкань, розглядаються вищестоящою організацією, у віданні якої знаходиться дана організація, і вищестоящим профспілковим органом.
Наймодавець вправі вимагати розірвання або зміни договору найму житлового помешкання тільки на підставах, прямо передбачених законом і у встановленому порядку.
Обов'язок наймодавця:
- Надати житлове помешкання в стані, що відповідає умовам договору і його призначенню саме як житлового помешкання. У противному випадку наймач вправі вимагати цього по суду і стягнути відшкодування понесених ним збитків.
- На органи місцевої адміністрації покладається здійснення контролю за правильним застосуванням законодавства при розподілі житлової площі в будинках зазначених організацій.
- Робити капітальний ремонт житлового помешкання. У будинках місцевих Рад і відомств до капітального ремонту відноситься заміна основних конструкцій будівлі, дверей, вікон, підлог, перекладка печей, ремонт центрального опалення, водопроводу, каналізації, ванного устаткування і сміттєпроводу (п. 4 Типового договору). Порушення цього обов'язку уповноважує наймача зробити капітальний ремонт, передбачений договором, якщо це викликається невідкладною необхідністю, і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати його в рахунок квартирної плати.
- Виправляти в будинках місцевих Рад і відомств ушкодження устаткування в квартирі не пізніше 3 днів після повідомлення, а у випадку аварії - негайно.
- Якщо необхідність у проведенні внутріквартирного поточного ремонту викликана пошкодженням частин будинку, інженерного обладнання або пов'язана з капітальним ремонтом будинку чи його конструктивних частин, цей ремонт провадиться наймодавцем (житлово-будівельним кооперативом) або за його рахунок.
Право наймача.
Якщо на порушення права наймача жиле приміщення, що є предметом укладеного з ним договору найму, заселено наймодавцем іншими особами, він вправі вимагати визнання ордера недійсним і виселення цих осіб у судовому порядку.
Наймач має право як укладати, так і припиняти договір: відповідно до ст. 107 ЖК України наймач жилого приміщення вправі зі згоди членів сім'ї у будь-який час розірвати договір найму.
Наймачу належить також право залишати за собою жиле приміщення на визначений законом строк при тимчасовому виїзді; здавати частину приміщення, яке він займає у піднайм іншим особам; обмінювати жиле помешкання на інше; вимагати розділу жилого приміщення, укладення одного договору найму на жиле помешкання, що займає при об'єднанні у одну сім'ю наймачів окремих жилих помешкань в одній квартирі; вимагати надання вивільненого суміжного неізольованого жилого приміщення чи ізольованого жилого приміщення (в межах, що встановлені нормами); вселяти інших осіб у найняте жиле помешкання.
Якщо в квартирі, де мешкає два або більше наймачів, звільнилося неізольоване житлове помешкання1, воно відповідно зі ст. 54 ЖК України дається наймачу суміжного житлового помешкання незалежно від його розміру й можливості переустаткування помешкань в ізольовані. Тому неізольоване житлове помешкання, що звільнилося, додається наймачу суміжного житлового помешкання й у тому випадку, якщо в результаті цього житлова площа, що виявилася в користування наймача, перевищить установлені норми.
Наймач має право обміняти житлове помешкання на інше.
Необхідно відокремити обмін житла від міни. Тому доцільно зробити порівняльний аналіз договорів обміну житловими приміщеннями і міни житла. Це дасть можливість знайти спільні і відмінні риси, що дозволять говорити про те, як вказані правовідносини співвідносяться між собою: чи є вони самостійним видом відносин або взаємодіють як загальне і часткове.
Під обміном житла розуміється угода наймачів про взаємну передачу прав і обов'язків за договорами житлового найму (О.С. Іоффе, О.А. Красавчиков). Або, як відмічає в іншій своїй роботі О.С. Іоффе: «Обмен - взаимный перенаем жилых помещений». Основна відмінність міни житла від обміну житловими приміщеннями полягає в тому, що в першому випадку договір фіксує перехід права власності, а у другому випадку відбувається перехід права користування між наймачами житлового приміщення. Саме в тому, що припиняється право власності на майно, яке відчужується при обміні, і тому, що виникає право власності на майно, що набувається. Н.П. Волошин бачить правову мету і правовий результат міни, який дозволяє вважати договір виконаним і завершеним для кожної із сторін, а також відрізняє цей договір від подібних правовідносин. Д.М. Гєнкін також свого часу висловлювався з цього приводу та проводив межу між міною та обміном житла, оскільки в останньому випадку від однієї сторони до іншої остаточно не передається ні право власності, ні інші речові права.
Про те, що обмін не є, власне, міною можна судити і на нормативному рівні. Наприклад, в «Правилах обміну жилих приміщень в Українській РСР» відмічається, що норми цих правил застосовуються тільки до обміну жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду і фонду житлово-будівельних кооперативів2. При обміні обов'язковим є наявність ордерів, що є підставою для вселення кожної із сторін в приміщення, чого не потрібно при міні житла. Обмін житла проводиться за допомогою бюро з обміну житловими приміщеннями чи аналогічною установою при виконкомі місцевої Ради або самим виконкомом. Договір міни житла підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. При обміні житла правовстановлюючим документом, що дозволяє займати житлове приміщення, є ордер; у правовідносинах міни житла правовстановлююче значення має договір як документ та ордера не потрібно. При обміні житла необхідною є відповідна згода власника будинку та всіх наймачів, при міні житла вирішальне значення для укладення правочину має сама згода співвласників. Нарешті, за договором міни житла сторони сплачують державне мито, чого не відбувається при обміні, оскільки не відбувається відчуження житла. Договір міни вичерпується цим договором і не передбачає додаткових договірних зв'язків; обмін житла служить передумовою для встановлення договорів найму житла з обома сторонами, оскільки їх правове становище як жильців та право користування житлом обумовлене існуючим договором найму з власником житла.
При міні житла допускається погіршення житлових умов сторін, у тому числі щодо розмірів житлової площі. Це не є припустимим при обміні житловими приміщеннями Підтвердженням тому є судова практика. Так, Ватутінським районним судом міста Києва розглядалася цивільна справа сім'ї Луговських за позовом до Іванчука Н.Н. про визнання недійсним договору міни трикімнатної квартири в місті Києв; житловою площею 39,6 квадратних метра на будинок в селі Нова Олександрівка житловою площею 23,7 квадратних метра. Свої вимоги про визнання договору міни недійсним позивачі обґрунтовували погіршенням їх житлових умов в набутому житловому будинку щодо розмірів житлової площі Суд першої інстанції своїм рішенням від 11 травня 1995 року задовольнив позов і визнав договір міни недійсним. Згодом рішення Ватутінського районного суду від 11 травня 1995 року було відмінено Судовою колегією з цивільних справ Київського міського суду, оскільки доводи суду першої інстанції в частині погіршення житлових умов сім'ї Луговських не обґрунтовувалися нормою закону. Норми ж закону, що регулюють договір міни (ст. ст. 241, 242 ЦК УРСР) таких обмежень не містять.
Все вищевикладене дозволяє говорити про відмінність міни житла і обміну житловими приміщеннями в системі цивільного права. Міна житла підкоряється правилам про міну, викладеним в цивільному законодавстві; обмін житловими приміщеннями регулюється як цивільним законодавством, так і ЖК, а також спеціальними правилами і нормами. Основним спільним моментом, характерним як для міни житла, так і для обміну житловими приміщеннями є те, що для виникнення вказаних правовідносин необхідно узгоджене волевиявлення сторін, що дозволяє говорити про їх договір ну природу. З урахуванням всього комплексу проаналізованих характеристик, необхідно зазначити наступне. Міна житла і обмін житловими приміщеннями є двома самостійними правовідносинами, що мають суттєві відмінні риси та на законодавчому рівні врегульовані спеціальними нормами і правилами, що дозволяють відрізняти їх один від одного.
З приводу обміну житла, яке знаходиться в приватній власності на житло, що займається особою на умовах соціального найму, в науці були висловлені різні точки зору. В.А. Тархов стверджував, що неприпустимим є обмін громадянином-власником будинку на квартиру, яка знаходиться у громадянина на умовах найму. О.С. Іоффе, навпаки, відмітив, що не є виключеним обмін будинку, що знаходиться у особистій власності на приміщення, що займається наймачем у будинку відомства чи місцевої Ради. На наш погляд, друга точка зору є більш справедливою. Це підтверджується і судовою практикою, оскільки такий обмін передбачений, наприклад, п. 5 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 18 вересня 1987 року № 9 із змінами, внесеними постановою Пленуму від 25 грудня 1992 року № 13 «Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи». Якщо у правочині обмінюється приватне житло на те, що знаходиться у особи на умовах найму, вважаємо найбільш вірним вживання терміну «обмін житловими приміщеннями». Адже ще Г.Ф. Шершеневич зазначав, що «не будет договором мены ... сделка, по которой одно лицо вместо вещи, которая приобретается на праве собственности, предоставляет другому пользование ... вещью». Кажучи про обмін житлового приміщення, що знаходиться на умовах найму, на житло, що перебуває в приватній власності, необхідно говорити про змішаний договір з елементами міни і обміну житловими приміщеннями. Тобто тут потрібно використовувати норми як міни, так і обміну у відповідних частинах договору.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19
