Так, суд непосредственно может решить данные вопросы по сути, если это соответствует закону – например, признать право на земельный пай, если райгосадминистрацией безосновательно отказано в выдаче подтверждающего документа (ч.3 ст. 1 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)») или решить вопрос о предоставлении земельного участка в собственность или пользование для создания фермерского хозяйства, если компетентный орган отказал в этом или, несмотря на решение суда, обязывающее его рассмотреть заявление по данному поводу, не рассматривает его при наличии необходимых документов (ч.4 ст. 7 Закона Украины «О фермерском хозяйстве»). В иных случаях суд не может решать вопросы, отнесенные к компетенции указанных органов, в частности о передаче земельных участков в аренду, в пользование, о заключении или возобновлении договоров аренды земельных участков, изменении целевого назначения и т.д.
Иными словами, если законом прямо предусмотрено право суда урегулировать отношения сторон, связанные с землей, то просить суд об этом можно (а в некоторых случаях - даже нужно).
Вместе с тем, относительно суперфиция, ставшего в определенный момент более популярным, чем аренда, ВХСУ сделан более серьезный вывод (п.3.6.2, 3.6.3 Разъяснений) – не предусмотрено законом как возможности установления суперфиция на основании решения суда, а равно признание договора суперфиция заключенным в редакции истца, поскольку это ограничивает права собственника участка. Аналогично, законодательством не предусмотрено и обязательство собственника участка непременно заключать такой договор по требованию лица, имеющего намерение строить. Иными словами, ВХСУ фактически «закрыл» еще одну лазейку, которую пытались использовать многие коммерсанты при решении земельных вопросов.
Кроме того, ВСУ поставил точку в использовании еще одной схемы, которая якобы позволяла «обмануть» мораторий на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения. В новой редакции пп. «є» п. 18 Постановления Пленума № 7 предусмотрено, что не может осуществляться переход права собственности на основании судебных решений (через признание права собственности на отчужденный земельный участок или признание действительным договора относительно его отчуждения, обращение взыскания на земельный участок в счет обязательств собственника земельного участка или передаче ее в собственность кредитору по этим основаниям, выдачу исполнительного документа по аналогичному решению третейского суда и т.д.) на земельные участки, относительно которых установлен запрет на продажу или отчуждение другим способом. К таким относятся участки: сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд, отчуждения и изменения целевого назначения земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных паев, кроме передачи их по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок согласно закону (без доплат) и изъятие (выкуп) для общественных нужд (пункт 15 раздела X "Переходные положения" ЗК Украины).
7. Что должен исследовать суд?
Зная, что именно будет исследовать суд и что необходимо ему предоставить, гораздо легче прогнозировать ход процесса и определить обоснованность правовой позиции соответствующей стороны еще до подачи иска. Весьма ценным для лиц, которые готовятся защищать свои права на землю в суде, в этой связи, является указание ВХСУ и ВСУ тех моментов, которые суд должен исследовать в процессе судебного разбирательства.
Так, суду следует исследовать:
1) данные о земельном участке как объекте прав, исходя из существующей земельно-кадастровой информации, в частности, данных государственного земельного кадастра относительно:
- места ее размещения, включая применение пространственных координат и кадастровых номеров, установленных в пределах кадастрового зонирования,
- правового режима земельного участка,
- классификации, количественной и качественной характеристики участка, исходя из Законов Украины «О землеустройстве» и «О планировании и застройке территории».
Отметим, что это обязательно для всех категорий земельных споров. Поскольку очевидно, что для того, чтобы земельный участок мог участвовать в хозяйственном обороте, он должен с одной стороны, соответствовать определению его понятия, изложенном в ст. 79 Земельного кодекса Украины, а с другой – уполномоченное лицо должно иметь зарегистрированные в установленном порядке правомочия относительно его владения, пользования и/или распоряжения.
ВХСУ также отмечает, что если истцом оспаривается решение уполномоченного органа, которым фактически уменьшается земельный участок за счет передачи его части в пользование третьему лицу, и при этом истец на момент принятия указанного решения не имел документов, подтверждающих право на соответствующий земельный участок, то суду следует исходить из того, что компетентный орган действовал в пределах полномочий, поскольку фактически право истца на землю не прекращалось, так как он его в установленном порядке не получил (ранее эта позиция также подтверждалась– см., к примеру, постановление ВХСУ от 26.12.07 по делу № 31/398).
Это особенно актуально для тех юридических лиц, которые пользуются землей на основании решений местных советов, принятых во время существования СССР и при этом не оформивших государственные акты на право постоянного пользования в установленном порядке, или же для их правопреемников (см. к примеру, постановление ВХСУ от 27.11.07 по делу № 04/326а). Аналогично, большое значение в таких ситуациях имеют и сведения государственного земельного кадастра относительно установленных границ спорного участка (см., к примеру, постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 19.09.06 по делу № 47/83, остановленное без изменений постановлением ВХСУ от 23.01.07).
2) соблюдение установленной процедуры изъятия земельного участка в соответствующих случаях.
Нарушение данной процедуры достаточно часто встречается в деятельности местных советов и госадминистраций при принятии решений относительно земель, перечисленных в ст. 149, 150 Земельного кодекса Украины. В случае предоставления земельного участка за пределами населенного пункта местным советом (или же госадминистрацией – в пределах населенного пункта) – соответствующий договор аренды и решение подлежат признанию недействительными (см., к примеру, постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 19.09.06 по делу № 47/83, постановление ВХСУ от 27.11.07 по делу № 04/326а, от 03.10.06 по делу № 3/9002), как заключенные с нарушением требований закона и с превышением полномочий;
Следует отметить, что в таких ситуациях сами местные советы часто пытались «решить проблему» самостоятельно, отменяя свои же решения в пользу одной из сторон (причем «пострадавшим» обычно оказывалось какое-нибудь государственное предприятие или старый садовый или гаражный кооператив). В связи с этим, весьма полезным видится мнение ВСУ, изложенное в новой редакции п.8 Постановления Пленума № 7 - п ри решении в судебном порядке вопроса о недействительности документов, выданных на основании пересмотренного решения органа исполнительной власти или местного самоуправления об отмене своего решения, по которому земельный участок был неправомерно получен в собственность или пользование, следует учитывать Решение Конституционного Суда Украины от 16 апреля 2009 N 7-рп/2009 (дело об отмене актов органов местного самоуправления), согласно пункту 5 мотивировочной части которого «органы местного самоуправления не могут отменять свои предыдущие решения, вносить в них изменения, если согласно предписаний этих решений возникли правоотношения, связанные с реализацией определенных субъективных прав и охраняемых законом интересов, и субъекты этих правоотношений возражают против их изменения или прекращения. Это является "гарантией стабильности общественных отношений" между органами местного самоуправления и гражданами, порождая у граждан уверенность в том, что их существующее положение не будет ухудшено принятием более позднего решения, что согласуется с правовой позицией, изложенной в абзаце втором пункта 5 мотивировочной части решения Конституционного Суда Украины от 13 мая 1997 N 1-зп (дело о несовместимости депутатского мандата)». Решения органов исполнительной власти или органов местного самоуправления перераспределить землю иначе после установления границ земельных участков в натуре (на местности), получения владельцем или землепользователем документов, удостоверяющих право на них, и государственной регистрации, не может быть основанием для прекращения права собственности на земельный участок или права пользования земельным участком как полностью, так и частично, поскольку определенный статьями 140, 141 ЗК Украины перечень оснований для этого является исчерпывающим.
Иными словами, спор между двумя лицами, претендующими на один и тот же земельный участок, гарантированно переносится для рассмотрения в зал судебного заседания, а не в сессионный зал рады, что позволяет хотя бы в какой-то мере нивелировать «административный ресурс», применяемый одной из сторон спора;
3) в случае оспаривания договора аренды - факт принятия уполномоченным органом решения по поводу предоставления в аренду спорного участка (см. раздел «Просить ли суд обязать совет передать участок» выше), а также решения о даче согласия на составление проекта его отвода. При этом ВХСУ отмечает (п.3.4.9 Рекомендаций), что суд должен давать правовую оценку действительности соответствующих решений.
Весьма показательной является в этой связи позиция ВХСУ относительно законности передачи в аренду земельного участка, на котором находится недвижимость, принадлежащая другому лицу. В таком случае, есть все основания для признания договора аренды недействительным, поскольку согласно ч.2 ст. 13 Гражданского кодекса Украины лицо при осуществлении своих прав обязано воздерживаться от действий, которые могли бы нарушить права иных лиц, а согласно ч.1 ст. 203 Гражданского кодекса Украины содержание сделки не может противоречить данному кодексу.
Аналогично неправомерным является предоставление земли в аренду сторонним лицам из состава земель сельскохозяйственных предприятий и организаций, если акционерами такого сельскохозяйственного предприятия были поданы заявления о выделении паев в натуре и предоставлении участков для ведения личного крестьянского хозяйства;
4) при рассмотрении иска о возложении обязательства на уполномоченный орган заключить договор аренды или продлить его – наличие соответствующего решения субъекта властных полномочий.
Повторимся, что этой позицией могут смело пользоваться те субъекты хозяйствования, которые в 2008-2009 г.г из-за неумелых решений КМУ по поводу земельных аукционов оказались в подвешенном состоянии – когда решение местным советом о предоставлении участка было принято, а потом появилось требование о предоставлении участков только по аукционам, из-за чего многие советы отказывались подписывать договора с такими «неудавшимся» арендаторами;
5) содержание проекта отвода земельного участка - он должен полностью соответствовать требованиям, изложенным в решении компетентного органа.
При этом необходимо понимать, что он сам по себе является не правоустанавливающим документом, а лишь неотъемлемой частью соответствующего договора аренды;
6) полномочия лиц, подписавших соответствующие договора, являющиеся предметом спора.
