Виды институтов, близкие к сервитутам в законодательстве США
Обременение обладает большинством юридических признаков, описанных выше, и представляет собой неимущественное, неисключительное право на законное участие в пользовании чужой собственностью, позволяющее владельцу сервитута пользоваться землей с ограниченной и определенной целью. Обременения могут быть предиальными и личными, утвердительными и негативными. Наиболее распространенными способами наложения обременений являются согласие на использование (грант) и резервирование. Каждый из этих методов требует наличия письменного договора, подписанного владельцем обремененной недвижимости и зарегистрированного таким же образом, как и другие имущественные права на землю. Согласие на использование - это обременение, созданное специальным письменным соглашением с владельцем обремененного участка. К примеру, землевладелец, заключающий с собственником имущества (линий связи), размещенных на его участке, договор, дающий право размещения и использования на его земле линий связи, обременил свой участок “согласием на использование”. Резервирование - это обременение, созданное владельцем служащей земли во время передачи этой земли в собственность другому владельцу. Обременения также используются для того, чтобы установить простые отрицательные ограничения, которые могут быть связаны с “потребностью” господствующего земельного участка, например, ограничения на планировку и строительство, связанные с потребностью в сохранении вида, в свете и воздухе. Обременения не используются и в большинстве случаев не могут использоваться для создания отрицательных ограничений с ограниченным отношением к земле, или для наложения утвердительных обязательств на владельца служащего участка. Исполнение этих типов сервитутов как правило обеспечивается другими средствами, в частности, “соглашениями о недвижимости”.
Права на извлечение прибыли и лицензии
“Право на извлечение прибыли” дает своему владельцу два отдельных права - право прохода на землю другого лица и право извлекать из этой земли некоторые субстанции. Типичными примерами могут служить права бурения, добычи полезных ископаемых, выпаса скота, порубки леса и ловли рыбы на участке, принадлежащем другому лицу.
Пример: А продает компании АВС Нефтедобыча “право на извлечение прибыли” при бурении нефтяных скважин на его земле. Эта “право на извлечение прибыли” предоставляет АВС право прохода на землю А, право установки бурильного оборудования и право извлекать и забирать нефть. “Право на извлечение прибыли” дополняется обременением, позволяющим АВС прокладывать и обслуживать линию трубопровода.
“Право на извлечение прибыли” - это не простой контракт, при его наличии разрешенная деятельность расценивается как имущественное право, равное сервитуту.
Соглашения, относящиеся к недвижимому имуществу
Соглашение, относящееся к недвижимому имуществу, есть по сути своей контракт - обещание использовать, либо разрешить использование обремененной земли определенным способом, либо с определенной целью, которые без наличия подобного соглашения не были бы разрешены.
Пример: А, В, С и D владеют домами, расположенными на одной улице в поселке на окраине большого города. Их поселок медленно поглощается новыми крупными жилыми массивами и зонами коммерческого использования. Исходя из желания сохранить поселковую атмосферу на улице, где они проживают, А, В, С и D подписывают и должным образом регистрируют соглашение о том, что их земельные участки не будут использоваться в коммерческих целях.
Очень важно, что преимущества и ограничения, налагаемые соглашениями, являются обязательными не только для вступивших в соглашение сторон, но и для последующих владельцев недвижимости. В этом отношении они эквивалентны сервитутам.
Соглашения могут быть утвердительными или негативными, создавать преимущества или налагать ограничения. В настоящее время связанные с недвижимостью соглашения, как правило, используются для достижения следующих целей, которые и по сей день не могут быть достигнуты с помощью традиционных обременений:
Пример: Соглашение между владельцами недвижимости в жилом массиве о том, что они будут содержать выходящие на улицу дворы своих домов в аккуратном и ухоженном виде; расчищать и убирать снег на общих с соседями дорогах и в проулках; или платить взносы на поддержание в порядке и обслуживание территорий общего пользования.
Пример: Отрицательное соглашение, запрещающее определенные типы использования земли либо налагающие архитектурные и строительные ограничения, которые превышают потребности прилегающих земель и требования градостроительных положений, например, что дома будут окрашены только в определенные цвета.
Существуют опасения, что соглашения могут привести к ограничениям в области землепользования, которые не будут необходимы и которые будут противоречить общественным интересам. Тем не менее, современная тенденция в США заключается в том, чтобы подходить к этой проблеме не через неопределенные и противоречивые правила создания права на участие в пользовании имуществом, но используя подход, позволяющий в последствии сделать соглашение недействительным в результате судебного действия, в случае, если соглашение сделается устаревшим, будет недолжным образом ограничивать рыночную привлекательность земли, или вступит в противоречие с превосходящими по значимости общественными нуждами.
Пример: А продает свою землю и дом В при условии, оговоренном в отрицательном соглашении, что дом никогда не будет продан кому-либо из жителей. Некоторое время спустя по требованию А суд выносит постановление о признании соглашения недействительным на основании того, что оно нарушает закон о недопущении дискриминации национальных меньшинств.
Пример: А продает свою недвижимость (линии связи) В при оговоренном в соглашении условии, что все любой гражданин будет иметь право прохода к заповедной зоне через эту недвижимость. Заповедная зона много лет назад была лишена государством этого статуса и превращена в стоянку для автотранспорта. По требованию В суд выносит решение об аннулировании соглашения как устаревшего и утратившего смысл.
Тенденции в законодательстве США
Современная тенденция в американском законодательстве, посвященном сервитутам, делает акцент на сходстве между различными юридическими механизмами и старается объединить регулирующие правила в единый закон о сервитутах.
Положение о законе о сервитутах построено на принципах, предполагающих, что сервитуты являются фундаментальным, ориентированным на рынок инструментом для упорядочения земельных отношений в современном обществе, и закон должен в максимальной степени поддерживать их использование в рамках конституционных, законодательных норм и норм общественного уклада. Сервитуты должны иметь юридическую силу, за исключением тех случаев, когда существуют веские причины, препятствующие этому. Особое внимание должно уделяться концепциям свободы договоров и прав владельцев недвижимости на использование принадлежащей им земельной собственности по своему усмотрению.
Основные различия по вопросам регулирования сервитутов в системах российского и американского права
Традиции российского и американского права уходят своими корнями корнями к Римскому праву, поэтому нет ничего удивительного в том, что доктрины сервитутов, содержащиеся в российском и американском праве, очень сходны между собой. Несмотря на использование разной терминологии, концептуально механизмы, регулирующие образование, сферу применения и прекращение сервитутов, российское и американское право во многом одинаковы.
На практике, преимущественное использование сервитутов по сравнению с альтернативными юридическими механизмами и механизмами землепользования (контракты, общественная собственность на землю, установленные законом положения и так далее) имеет в США значительно более широкое распространение, чем Россия. Тем не менее, за исключением того, что российское земельное право не допускает существования утвердительных личных сервитутов, оно обеспечивает достаточную юридическую базу для подкрепления использования большинства сервитутов, существующих в США.
Существуют два основных различия в законах о сервитутах, содержащихся в российском и американском праве. В российском праве нет юридических оснований для утвердительных личных сервитутов, то есть для таких сервитутов, которые требуют от владельца служащего земельного участка принять на себя исполнение какой-либо положительной обязанности. Логической основой для этого служит опасение широкой общественности, что такие ограничения понизят свободную рыночную привлекательность земли.
сервитут законодательство российское американское
Применительно к линейным сооружениям в США используется термин «инженерные сети и коммуникации». Действующие в США нормы позволяют устанавливать в отношении таких объектов предиальные и личные сервитуты. При этом установление сервитута осуществляется на условиях соглашения сторон, при котором определяется размер компенсационного вознаграждения лицу, чей земельный участок обременен. Соглашение носит срочный характер. Вместе с тем, в отношении земель штатов и муниципальных земель сервитут может быть установлен муниципалитетами (шерифами).
В то же время в отношении линий электропередач и связи, трубопроводов, железных дорог и других подобных объектов законодательство США устанавливает возможный, но не обязательный характер установления сервитута (обременений). Собственники таких линейных объектов вправе приобрести землю под ними и в собственность, и в аренду.
Отличительной чертой законодательства США о сервитутах от российского законодательства является то, что в США возможно установление сервитутов для инженерных сетей и коммуникаций, а также то, что устанавливается сервитут как в пользу недвижимости (инженерных сетей и коммуникаций) так и в пользу конкретного юридического лица (собственника инженерных сетей и сооружений).
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс РФ, часть 1 от 30. 11. 1994 N 51-ФЗ.
2. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Номер 4 (13) Декабрь 2002г.
3. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России и в зарубежных странах: Дис. канд. юрид. наук: Волгоград, 2002 192 c.
