Обязанности собственников жилых помещений по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Доля таких обязательных расходов для каждого собственника жилого помещения определяется его долей в праве собственности на общее имущество дома. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ. Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Какие вопросы решает общее собрание собственников дома и в каком порядке оно проводится?
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).
Помимо годового, могут проводиться и внеочередные общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников жилых помещений. Согласно ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем принимают участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения собрания или (в случае его проведения в форме заочного голосования) дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, за исключением предусмотренных п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в объявленную повестку дня, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников жилых помещений не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.
Собственник жилого помещения вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если этим решением нарушены его права и законные интересы. Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков этому собственнику.
В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично в письменной форме. При этом нормы ЖК РФ, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 47 ЖК РФ решение общего собрания может быть принято и путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Заочное голосование осуществляется только посредством письменно оформленных решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
При голосовании, осуществляемом посредством письменных решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Литература
1. "КОММЕНТАРИЙ
К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
(постатейный) (С.П. Гришаев)
2. "КОММЕНТАРИЙ
К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ" (ПОСТАТЕЙНЫЙ)" (под ред. А.Н. Ткача) (ЗАО
Юстицинформ, 2005)
3. "ДОГОВОРНОЕ
ПРАВО. ДОГОВОРЫ О ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА"
(Книга 2) (издание 4-е, стереотипное) (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский)
(Издательство "Статут", 2002)
4. "ПОСТАТЕЙНЫЙ
КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
(2-е издание, исправленное и дополненное) (под ред. П.В. Крашенинникова)
(Издательство "Спарк", 2001)
5. "ВЗЫСКАНИЕ
НАЛОГОВОЙ НЕДОИМКИ ЗА СЧЕТ ИМУЩЕСТВА НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКА"
(О.В. Пантюшов) ("Право и экономика", 2006, N 5)
6. "НЕКОТОРЫЕ
ВОПРОСЫ СИСТЕМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО"
(С.Г. Певницкий) ("Юридический мир", 2006, N 3)
7. "ПРИОБРЕТЕНИЕ
ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ УЧАСТИЕМ В ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ
КООПЕРАТИВАХ"
(С.Г. Певницкий) ("Правовые вопросы строительства", 2006, N 1)
8. "НЕКОТОРЫЕ
АСПЕКТЫ НОВОГО ЗАКОНА О НАЛОГЕ НА ИМУЩЕСТВО, ПЕРЕХОДЯЩЕЕ В ПОРЯДКЕ НАСЛЕДОВАНИЯ
ИЛИ ДАРЕНИЯ"
(Л.К. Айвар, И.Л. Трунов) ("Право и политика", 2006, N 3)
9. "ИМУЩЕСТВЕННЫЕ
ПРАВООТНОШЕНИЯ, ВОЗНИКАЮЩИЕ НА ОСНОВАНИИ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОГО ПРАВА"
(Р.А. Мерзликина) ("Юрист", 2006, N 3)
10.
"ОСОБЕННОСТИ
РАСПОРЯЖЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ПО ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОМУ ДОГОВОРУ"
(Л.Г. Вострикова) ("Право и экономика", 2005, N 12)
