Глава 4. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением. Государственная регистрация прав на жилое помещение
Цель использования жилого помещения - проживание граждан. Основной закон Российской Федерации - Конституция РФ определяет, что "каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства". Статья 20 ГК РФ определяет местом жительства место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Соответственно, местом пребывания является место временного проживания граждан.
Исходя из указанного предназначения жилого помещения, жилищные права и обязанности, объектом которых могут быть комната, квартира (часть квартиры), жилой дом (часть жилого дома), могут возникать из договора аренды жилого помещения, договора безвозмездного пользования, договора найма (если жилое помещение служит местом пребывания участника жилищных отношений) и из любого другого законного основания. Основанием постоянного проживания граждан может являться их постоянная регистрация по месту нахождения жилого помещения.
ГК РФ, другие нормативные акты РФ устанавливают специальные правила пользования жилыми помещениями, исходящими из договоров аренды, коммерческого и социального найма, и другие. В той части, где они не противоречат настоящему Кодексу, они также подлежат применению.
Исходя из указанной статьи настоящего Кодекса, жилое помещение может использоваться для извлечения прибыли лицами, зарегистрированными в установленном законом порядке для этого. Иными словами, жилое помещение может сдаваться в аренду, по договору найма или на другом законном основании собственником такого помещения для использования его лицами (арендаторами или нанимателями) по назначению - проживанию либо с целью извлечения прибыли, но не нарушающими при этом установленный законом порядок пользования жилыми помещениями.[15]
Жилое помещение предназначено для проживания граждан п. 1 статьи 17 ЖК). Комментируемая статья (как и иные положения ЖК РФ, а также ГК РФ) однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, ст. 67 ЖК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах; ст. 678 ГК РФ устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК РФ требует, чтобы собственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ), собственник - по договору найма (ст. 30 ЖК РФ, гл. 35 ГК РФ). Но при этом должны быть соблюдены требования ст. 17 ЖК РФ - использование жилья для проживания граждан.
Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК РФ; ст. 687 и 688 ГК РФ). Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие.
Согласно п. 1 комментируемой статьи общим предназначением жилого помещения является проживание в нем граждан. Исключение из этого правила установлено в п. 2 ст. 17, согласно которому жилое помещение может быть использовано для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.
Для такого использования жилого помещения необходимо соблюдение следующих условий. Во-первых, для профессиональной или предпринимательской деятельности жилое помещение могут использовать только граждане, проживающие в нем на законных основаниях.
Во-вторых, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности допускается, если при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан.
В-третьих, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности не должно создавать предпосылки для нарушения требований, предъявляемых к жилым помещениям, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации.[16]
Согласно ч. 3 ст. 17 ЖК РФ в жилых помещениях не допускается размещение промышленных производств. В этом случае жилое помещение не будет использоваться для целей проживания, кроме того, будет нарушено нормальное использование соседних жилых помещений для проживания там граждан, то есть будут нарушены права соседей.
В отношении пользования жилыми помещениями должны соблюдаться не только права и законные интересы соседей, но и требования по санитарно-гигиеническому благополучию, технической и пожарной безопасности и так далее, а также Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ. В настоящее время действуют Правила, разработанные и утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.
Действующие теперь Правила от 21 января 2006 г. построены таким образом, что разделяют виды пользования жилыми помещениями в зависимости от вида жилого фонда (по назначению его использования, а не по собственнику). Никаких технических требований к использованию данных жилых помещений новый нормативный акт не устанавливает. Что можно назвать серьезным упущением, поскольку, например, если ранее действовала норма, согласно которой громкую музыку в домах можно было слушать с 7.00 утра и до 23.00 вечера, то теперь такой нормы нет. Все виды использования жилого помещения подразделены на:
- пользование жилыми помещениями в домах социального жилищного фонда;
- пользование жилыми помещениями специализированного жилищного фонда;
- и общие правила использования жилого помещения в любом типе жилого фонда.
Что касается первых двух пунктов по виду использования жилых помещений, то законодатель установил только те требования к их использованию, которые указаны в типовых договорах найма таких помещений, то есть по своему содержанию это собственно права, а не система запретов как ранее. Приведем некоторые общие требования к использованию жилого помещения, которые действуют независимо от вида жилищного фонда жилого помещения.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:
- вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении к родителям их несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;
- разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;
- передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
1. использовать жилое помещение только для проживания;
2. обеспечивать сохранность жилого помещения;
3. поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;
4. не осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
5. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6. производить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.
Применительно к жилым помещениям установлены Правила пожарной безопасности, которые утверждены МЧС России. Согласно Правилам в квартирах жилых домов, жилых комнатах общежития, номерах гостиниц запрещается устраивать различного рода производственные и складские помещения, в которых применяются и хранятся взрывоопасные, взрывопожароопасные и пожароопасные вещества и материалы, а также изменять функциональное назначение указанных квартир, комнат и номеров, в том числе при сдаче их в аренду, за исключением случаев, предусмотренных нормами проектирования.
В индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах допускается хранение (применение) не более 10 л легковоспламеняющейся жидкости (далее - ЛВЖ) и горючей жидкости (далее - ГЖ) в закрытой таре. ЛВЖ и ГЖ в количестве более 3 л должны храниться в таре из негорючих и небьющихся материалов. Не допускается хранение баллонов с горючими газами (далее - ГГ) в индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах, а также на кухнях, на путях эвакуации, в цокольных этажах, в подвальных и чердачных помещениях, на балконах и лоджиях. Газовые баллоны (рабочий и запасной) для снабжения газом бытовых газовых приборов (в том числе кухонных плит, водогрейных котлов, газовых колонок) должны, как правило, располагаться вне зданий в пристройках (шкафах или под кожухами, закрывающими верхнюю часть баллонов и редуктор) из негорючих материалов у глухого простенка на расстоянии не ближе 5 м от входов в здание, цокольные и подвальные этажи.
Пристройки и шкафы для газовых баллонов должны запираться на замок и иметь жалюзи для проветривания, а также иметь предупреждающие надписи "Огнеопасно. Газ".
В помещениях зданий для проживания людей (гостиницы, кемпинги, мотели, общежития, школы-интернаты, дома для престарелых и инвалидов, детские дома и другие здания, за исключением жилых домов) запрещается пользоваться электронагревательными приборами (в том числе кипятильниками, электрочайниками, электроутюгами, электроплитками), не имеющими устройств тепловой защиты, без подставок из негорючих теплоизоляционных материалов, исключающих опасность возникновения пожара.
Постановлением Госстроя РФ утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2003 г. N 170. Согласно им инженерно-технические работники организаций по обслуживанию жилищного фонда во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования должны обращать внимание на техническое состояние ограждающих конструкций и оборудования, температурно-влажностный режим и санитарное состояние в помещениях. Помещения необходимо содержать в чистоте при температуре, влажности воздуха и кратности воздухообмена в соответствии с установленными требованиями.
В случае если собственник, наниматель жилого помещения систематически нарушает правила его эксплуатации, в зависимости от степени тяжести последствий он подлежит административной или уголовной ответственности. В любом случае возможна и уголовная ответственность. [17]
Государственная регистрация прав на жилые помещения
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом (статья 18 ЖК).
Согласно ст. 18 ЖК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрации подлежат все вещные права на жилые помещения. Ограничения вещных прав (например сервитут) подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Права, подлежащие государственной регистрации, обозначены ст. 131 ГК РФ; содержание права собственности определено ст. 209 ГК РФ; перечень вещных прав, наряду с правом собственности, - ст. 216 ГК РФ.
Так, согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных гражданским законодательством. Причем регистрируется не только возникновение этих прав, но и переход их к другим лицам, а также прекращение прав.
