Масса осложнений, возникающих при регистрациизалога жилых помещений, связано с наличием различных запрещений, наложенных на сделки с квартирой компетентными органами в связи и исками о признании недействительными сделок с квартирой, расследованием уголовных дел, несогласованными перепланировками квартиры и другими основаниями. Как правило, стороны договора узнают о возникших осложнениях уже при регистрации залога, что достаточно неудобно, т.к. некоторые залогодержатели предоставляют кредит сразу после наториального удостоверения договора, не учитывая, что договор, подлежащий регистрации, считается заключеннымс момента такой регистрации. Дело в том, что при удостоверении сделок натариусы (да и стороны договора) зачастую ограничиваются требованием справки БТИ (ф.11 “A”), в которой указывается на отсутствие в БТИ сведений о наличии запрещений и т.д. Однако сведения о наличии запрещений и арестов концентрируются не в БТИ, а у держателя реестра прав на жилые помещения, которым в настоящее время в г. Москве является Коммитет муниципального жилья. Поэтому при оформлении соглашения об ипотеке квартиры желательно не только требовать справку из БТИ, но и выписку из реестра прав на жилые помещения (Базы данных собственников жилья г.Москвы).
Согласование условий договора об ипотеке о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства трудностей не вызывает. Однако следует отметить, что в договоре об ипотеке необходимо указывать существо, размер и срок обеспеченного залогом обязательства, а не только вид и реквизиты договора, из которого обязательства вытекают.
Говоря о существе обеспеченного залогом обязательства, следует подчеркнуть, что договоры некоторых видов предусматривают возникновение залога в силу закона. Это, в частности, продажа товара в кредит (в рассрочку)-ст.488,489 ГК РФ, а так же рента и пожизненное содержание с иждивением (ч.1 ст.587 ГК РФ). Несомненно, однако, что натариусом, удостоверяющим соответствующие договоры, следует разъяснить сторонам сделки содержание норм, регулирующих залоговые отношения.
5) Прекращение залога
Правовое регулирование отношений, возникающих при прекращении залога, так же далеко от совершенства.
Прежде всего не до конца урегулирован вопрос об основаниях прекращения залога. В подпункте “a” п.16 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР №11 от 21 декабря 1993г. “О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании” указывается, что “на требование залогодержателя по обязательствам обеспеченных залогом, шестимесячный срок, установленный ст.554 ГК РСФСР, не распространяется, поскольку из ст.201 ГК РСФСР вытекает, что право залога со смертью не прекращается”. Статья 201 ГК РСФСР содержала перечень оснований прекращения залога. Следовательно, по смыслу указанного постановления, перечень оснований прекращения залога, содержавшийся в ст.201 ГК РСФСР , является исчерпывающим. Статья 201 ГК РСФСР аналогична ст.352 ГК РФ. Таким образом, можно сделать вывод о том, что действующая в настоящее время норма ст.352 ГК РФ также содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения залога. Однако ст.352 ГК РФ не предусматривает таких важных оснований прекращения залога как прекращение по соглашению сторон, прекращение по решению суда и прекращение в связи с переходом права собственности к залогодержателю. Что касается прекращения гражданских прав и обязанностей по решению судебных органов, ГК РФ вообще не предусматривает такой возможности
По всей видимости, исходя из существа гражданско-правового института залога, принципа свобода договора и положений процессуальных кодексов об обязательности исполнения вступивших в законную силу судебных решений, все-таки можно говорить о том, что залог может быть прекращен как судебным решением, так и по согласию сторон, а также переходом права собственности на заложенное имущество, однако ввиду существования неотемлемого постановления Пленума Верховного Суда РФ такой вывод нуждается в дополнительном судебном толковании.
Ряд проблем также связан с регулированием процесса реализации заложенного жилого помещения с публичных торгов. Статья 349 ГК РФ предусматривает две формы реализации – по решению суда и на основании наториально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания. В принципе возможность заключения соглашения о порядке обращения взыскания достаточно привлекательна для сторон, т.к. позволяет избежать осложнений, связанных с несовершенством судебной системы, и в наибольшей степени соблюсти интересы как залогодержателя, так и залогодателя. Однако ч.1 ст.350 ГК РФ устанавливает, что реализация заложенного имущества производится с публичных торгов “в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок”. Но в порядке предусмотренном процессуальным законодательством, торги организуются судебным исполнителем и проводятся по исполнительным документам, исчерпывающий перечень которых содержится в ГПК РСФСР.
Заключение договора на торгах регулируется также статьями 447,448 ГК РФ, однако в указанных нормах прямо не указывается, что они применяются для залоговых отношений.
Не урегулирован также вопрос о том, каким актом должно формироваться право собственности залогодержателя в случае остановления последним предмета залога за сабой при объявлении повторных торгов несостаявшимися. Представляются возможными такие документы, как заявление в адрес регистрирующего органа, специального решения залогодержателя либо и то и другое.
Есть также еще одна проблема. В соответствии с ч.4 ст.350 ГК РФ если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течении месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Право собственности залогодержателя на недвижимость возникает только после государственной регистрации данного права (ч.2 ст.8 ГК РФ).
Реализация предмета залога по решению суда в настоящее время также неотлажена. Прежде всего существуют чисто организациооные проблемы, заключающиеся в недостатке квалифицированных судей и судебных исполнителей. С другой стороны, при вынесении решения об обращении взыскания арбитражным судом возникают осложнения, связанные с взаимодействием общих и арбитражных судов. Например, были случаи, когда народные суды при оставлении залогодержателем предмета залога после объявления несостоявшимися торгов, проводимых по решению арбитражных судов, выносили определения о переходе к залогодержателю права собственности, указывая при этом, что определение вынесено “во исполнение порядка и способов исполнения решения арбитражного суда”.
М.В. Сапожников, давая такую характеристику, как оформление залога, правильно заметил. Что действительно ГК РФ по правовому регулированию отношений, возникающих при прекращении залога не только далек от совершенства, но и на мой взгляд не имеет достаточно важных основанийпрекращения залога. Поэтому хотелось бы добавить, что со становлением все более правового государства, законы и кодексы не только примут свой образ, но и преобретут силу действие и обширность круга правоотношений, которые в них нуждаются.
III Заключение
В цивилистической литературе долго велся спор о том, относится ли залог к числу институтов вещно или обязательственного права. В последнее время делается акцент на вещно-правовой характер залога.
Следует при этом иметь ввиду, что залог не является вещным правом в той степени, в которой вещным правом является, например, право собственности или хозяйственного ведения. Во-первых, существующая в российском праве конструкция залога очень широка. Она включает в себя и такой вид залога, который никак не может быть характеризован как вещное право,-залог товаров в обороте. Во-вторых, даже при всем своем вещном характере залог все же продолжает оставаться способом обеспечения исполнения обязательств. “Вещность” залога существует лишь по стольку, поскольку она в состоянии обеспечить основное обязательство. Поэтому спор о вещно-правовом или обязательно-правовом характере залога должен быть решен в форме признания двойственной природы залога. Залог порождает два вида отношений – между залогодателем и залогодержателем и вещью, т.е. с одной стороны, залог – это способ обеспечить обязательства должника путем установления относительной правовой сферы с кредитором, а с другой – непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательства.
Список используемой литературы
1)
“Гражданское и торговое право” М. 1996г.
Е.Богатых, издательство “Инфра М”
2)
“Гражданское и
предпринимательское право”
Сборник
документов, М. 1996г., издательство “Манускрипт”
3)
“Залоговое право” учебное и практическое пособие
А.А.Вишневский, М. 1995г., издательство “Бек”
4)
“Комментарии к части 1 ГК РФ
для предпринимателей”
М. 1996г.,
Московская типография №13 Комитета РФ по печати
5)
“Юридический мир” Журнал, Выпуск №1 за 1997г.
издательство “Дело и право”
[1] См.: Гражданское право. В 2т.М., 1993г. Т.2.С.28
[2] См.: Шершеневич Г.Ф. – Учебник гражданского права (по изданию 1907) – М., Фирма “Спарк” 1995г., ст. 250.
[3] Общее правило – продажа имущества осуществляется по решению суда. Договором может быть установлен иной порядок (например, ст.342 ГК РФ), в частности, переход права собственности к залогодержателю. ФГК считает ничтожными договоры, разрешающие кредитору “присвоить вещь или распоряжаться ею” в отсутствии платежа (ст.207).
[4] СЗ РФ, 1996г., №10, ст.880, п.5
[5]“Российская газета”, 14 августа 1996г.
