Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Её наименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее распространённый для ГК принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава раздела IV Кодекса в виде общего правила посвящается определённому договорному типу. Применительно к главе 33 таковым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением ( это только его разновидность.
Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо трёх специальных параграфов одного общего для выделенных в ней договоров. И хотя указанный параграф носит название «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением», каждая из статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты. И притом ни в одной из статей указанного параграфа договор пожизненного содержания с иждивением особо не упоминается.
Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в главе 33
ГК выделены договоры постоянной и пожизненной ренты. По поводу соотношения
между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного
содержания с иждивением, с другой, в литературе высказаны прямо
противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора
самостоятельными видами договора ренты.[12] В то же время другие
рассматривают возмездное содержание с иждивением лишь как подвид
пожизненной ренты.[13]
Иная ситуация сложилась с отнесением договора ренты к числу реальных или консенсуальных. Хотя с момента принятия ныне действующего ГК прошло всего лишь несколько лет, в литературе, основанной на этом Кодексе, уже обозначились три точки зрения. Придерживающиеся одной из них считают договор ренты реальным[14], в то время как по мнению других это договор консенсуальный[15], а третьих ( в зависимости от объекта либо реальный (при отчуждении движимого имущества), либо консенсуальный (при отчуждении недвижимого имущества).[16] В период действия ГК 1964г. естественно, круг сторонников всех этих точек зрения применительно к договору пожизненного содержания с иждивением был значительно шире, равно как и тех аргументов, которые ими проводились.
Уже само различие в названии обоих видов ранты – «постоянная» и
«пожизненная» даёт возможность предопределить специфику установленного для
каждого из них правового режима.
Прежде всего, это относится к субъективному составу договора.
Указание на «постоянный» характер ренты позволяет допустить участие в
договоре на стороне получателей ренты не только граждан. Постоянная рента –
единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо,
а сама рента – использована для покрытия особых потребностей получателя, не
являющихся личными, бытовыми.
При всём этом постоянная рента как разновидность ренты сохраняет основные черты последней – её некоммерческий характер.
Постоянная рента всегда выражается в деньгах. При этом существует презумпция в пользу того, что и выплачиваться такая рента должна подобным образом. И только в случаях, предусмотренных договором, допускается выплата ренты натурой, к тому же в любой форме: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг. Однако при этом действует правило, по которому стоимость натуральной выплаты должна быть эквивалентна указанной в договоре денежной сумме ренты (ст. 590 ГК).
Особенности постоянной ренты проявляются и в решении вопроса о сроках её выплаты. Поскольку такая рента не предназначена непосредственно для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан установлен достаточно длительный срок её выплаты – ежеквартально (ст. 591 ГК).
Принципиальная особенность пожизненной ренты состоит, прежде всего, в определении периода его действия. Таковым является время жизни получателя ренты.
Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся по этой причине в особой защите. Соответственно, в частности, императивной нормой установлено, что определённая в договоре, в расчёте на месяц рента должна быть не менее предусмотренного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 597 ГК).
Установлены существенно отличные от предусмотренных применительно к постоянной ренте последствия случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. Если при постоянной ренте плательщик вправе в подобных случаях требовать прекращения договора, либо изменения его условий (при передаче имущества за плату), то при пожизненной ренте те же обстоятельства не освобождают плательщика от выплаты ренты, при этом важно подчеркнуть – выплаты в размере и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, риск в соответствующих случаях падает целиком на плательщика пожизненной ренты.
Складывающиеся отношения по договору пожизненного содержания с иждивением обладают родовыми признаками договора ренты, а также видовыми – договора пожизненной ренты.[17] Индивидуальные особенности рассматриваемых отношений выражаются в ограничении круга передаваемого под выплату ренты имущества (только недвижимость), специальном назначении ренты (обеспечение получателю соответствующего содержания), а также в более широком составе объектов ренты (имеются в виду деньги, иное имущество, а равно различные нематериальные блага).
Отличительные особенности рассматриваемого договора дали М.И. Бару
основание использовать по отношению к нему термин «алиментирование».[18]
Разумеется, между алиментными обязательствами в семейном праве и
пожизненном содержании в ГК есть и немало принципиальных различий, начиная
с оснований возникновения соответствующих обязательств. Таким основанием
служат в первом случае – закон, а во втором – договор, к тому же ещё
построенный на возмездных началах. И всё же идея алиментирования как
таковая не чужда рассматриваемому договору.
5. Договор аренды
До вступления в силу второй части Гражданского кодекса Российской
Федерации договор аренды жилых помещений распространялся на отношения,
связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так
и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы
Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (ст.
17, 18), Жилищного кодекса РСФСР (ст. 131-136), Закона Российской Федерации
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2).
В настоящее время законодатель изменил основания классификации
договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием
жилыми помещениями. Критерием разграничения таких соглашений сегодня
является не срок и условия оплаты жилого помещения. Главным разграничением
договора найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект ( пользователь
жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные
различия соглашений, устанавливает чёткий принцип деления договоров: «если
пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения,
если юридическое лицо, то договор аренды». Соответственно в первом случае
применяется 35, а во втором 34 глава Гражданского кодекса Российской
Федерации. В первом случае регламентация осуществляется применительно к
договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к
договору социального ( в основном актами жилищного законодательства (как
Россией, так и её субъектами). Во втором только актами гражданского
законодательства (исключительно Россией).
Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования жилищем.
Правовая регламентация арендных отношений в жилищной сфере
содержится как в упоминавшейся 34 главе ГК, так и в ст. 17 Закона
Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» в части,
касающейся юридических лиц. Как следует из ст. 17 указанного Закона,
собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам
квартиры или дома любой площади по договору аренды.
Срок владения и пользования арендатором сданным внаём имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды.
Гражданский кодекс предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определённый договором, однако допускается заключение договора и без указания в нём срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключённым на неопределённый срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая сторона такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости ( за три месяца (п.п. 1, 2 ст. 610).
Гражданский кодекс сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причинённых ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.
В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации. Исключения составляют только договоры, заключаемые на срок менее года.
По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющимся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей.
Единственная возможность использования жилища арендатором ( сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаём) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 615 указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, то такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.
Поскольку любое жилище непосредственно связано с землёй, Закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором распложено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.
Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключённым (ст. 654 ГК). Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» указывает также на необходимость установления в договоре размера оплаты коммунальных услуг (ч. 1 ст. 18).
II. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Договор социального найма в Гражданском кодексе регламентируется
только в общем виде, подробное регулирование должно быть в новом Жилищном
кодексе Российской Федерации и иных актах жилищного законодательства, как
России, так и её субъектов. В ГК указывается, что объектом данного
соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах
государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только
для социального использования, т.е. то жильё, которое было предоставлено
(либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а
также государственными или муниципальными организациями.
