Выявить во всех случаях действительные намерения продавца, заключающего
такую сделку, не представляется возможным. Быть может, продажа должником
своего имущества продиктована желанием вернуть долги. Но все же в такой
ситуации нельзя, на наш взгляд, исходить из презумпции добросовестности
продавца. Раз уж дело дошло до ареста имущества, т. е. продавец не смог
прийти к соглашению со своими кредиторами и каким-то образом обеспечить
возврат долга, есть серьезные основания полагать, что он недобросовестен.
Поскольку обязательства, для взыскания долга по которым наложен арест на
имущество должника, первичны по сравнению с обязательствами, которые
появились у должника перед покупателем в результате подписания договора
продажи этого имущества, последующая продажа имущества с торгов будет
вполне законна. Добросовестный же покупатель может заявить требование о
возмещении ему ущерба, включая упущенную выгоду.
Чтобы избежать судебных разбирательств по этому поводу, можно посоветовать покупателю при подписании договора заранее включить в него пункт, касающийся ответственности продавца в случае возникновения такого рода препятствий к переходу права собственности, как арест имущества или иной запрет распоряжаться им.
Последствия, возникающие в подобных ситуациях, напрямую зависят и от
толкования норм закона, касающихся момента заключения договора продажи
недвижимости, поскольку именно с ним законодатель связывает вступление
договора в силу, т. е. обязательность для сторон условий заключенного
договора (п.1 ст.425 ГК РФ). Исключение составляют случаи, когда
соглашением сторон предусмотрено, что условия заключенного ими договора
применяются и к их отношениям, возникшим до заключения договора (п.2 ст.425
ГК РФ).
Обратимся к ст.433 ГК РФ "Момент заключения договора". По общему правилу
договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим
оферту, ее акцепта (п.1 ст.433). Но есть два исключения из этого правила.
Во-первых, согласно п.2 ст.433, если в соответствии с законом для
заключения договора необходима также передача имущества, договор считается
заключенным с момента передачи соответствующего имущества в порядке ст.224
ГК РФ. На куплю-продажу недвижимости это положение не распространяется. Во-
вторых, исключение составляют случаи, когда договор подлежит
государственной регистрации (п.3 ст.433) - он "считается заключенным с
момента его регистрации, если иное не установлено законом". Сюда можно
отнести, к примеру, договор аренды здания или сооружения, заключенный на
срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ), договор ипотеки (п.3 ст.339 ГК РФ).
Но на договор продажи недвижимости норма п.3 ст.433 ГК РФ также не
распространяется.
Ранее упоминалось, что договор купли-продажи недвижимого имущества не
подлежит государственной регистрации согласно п.1 ст.164 ГК РФ, которая
устанавливает, что сделки с недвижимостью подлежат государственной
регистрации только в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ или
Законом о регистрации прав на недвижимость. При этом п.1 ст.131 ГК РФ
указывает на обязательность регистрации перехода права собственности и
других вещных прав на недвижимость. Другие нормы законов также не содержат
указания на государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого
имущества. Тем не менее многие полагают, что к случаям заключения договора
продажи недвижимости надо применять данное положение. В таком случае
договор, переход права собственности по которому не зарегистрирован, можно
считать незаключенным, и никаких последствий для сторон он не влечет.
На наш взгляд, законодатель не случайно разделил понятия "переход права" и "сделка (договор)". Учитывая, что предметом договоров, права по которым подлежат обязательной государственной регистрации, являются обычно объекты, представляющие немалую ценность для субъектов гражданского оборота, при заключении таких договоров субъекты нередко подвергаются серьезному риску несения убытков. Поэтому представляется целесообразным к моменту заключения договора продажи недвижимости относить момент его подписания. В этом случае при отказе в регистрации перехода права собственности по такому договору убытки с виновной стороны будут взыскиваться по нормам закона, предусмотренным для случаев неисполнения или ненадлежащего исполнения договора одной из сторон.
Данный подход отражается как в теории, так и в арбитражной практике, касающейся споров о праве собственности на недвижимость. По мнению авторов учебника "Гражданское право", "договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений и предприятий) для его сторон (продавца и покупателя) вступает в силу с момента его подписания"*(5).
Приведем пример из судебной практики. По делу N А40-41895/99-106-638 был
заявлен иск к юридическому лицу (продавцу) и учреждению юстиции
(Москомрегистрации) об обязании произвести государственную регистрацию
перехода права собственности на недвижимость. Истец, являясь покупателем,
ссылался на то, что в декабре 1998 г. им был заключен договор купли-продажи
здания кафе "Минутка". В этом же месяце покупатель произвел оплату по
договору, и здание было передано по акту приема-передачи. Из-за уклонения
продавца от сбора документов и обращения за регистрацией покупатель только
в марте 1999 г. обратился в Москомрегистрацию за регистрацией перехода
права собственности. Государственная регистрация была приостановлена по
причине того, что на указанное здание, принадлежавшее продавцу, в январе
1999 г. судебным приставом-исполнителем был наложен арест.Исходя из того
что договор был заключен и исполнен до момента наложения ареста, истец
просил удовлетворить иск. В дело в качестве третьего лица, заявляющего
самостоятельные требования на предмет спора, вступил кредитор продавца -
коммерческий банк, в обеспечение исполнения обязательств к которому был
наложен арест. Третье лицо просило в иске отказать.
Решением Арбитражного суда г. Москвы иск в отношении Москомрегистрации был удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. Доводы приводились следующие. Во-первых, суд посчитал, что арест был наложен на имущество, которое было продано до возникновения обременений на него, истец являлся добросовестным приобретателем права собственности по исполненному договору купли-продажи. Никаких правоотношений у третьего лица (кредитора продавца) с продавцом по поводу спорного недвижимого имущества не существовало, поэтому взыскание должно производиться за счет денежных средств должника или за счет его другого имущества. Во-вторых, у Москомрегистрации не было оснований для приостановления регистрационных действий, так как в законе предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для такого приостановления, в который данное основание не включено.
Постановлением кассационной инстанции указанные решение и постановление были отменены, в иске отказано на основании следующих доводов.
Судебным приставом-исполнителем был наложен арест на объект недвижимости
в связи с отсутствием на счетах продавца денежных средств. Договор купли-
продажи недвижимости до наложения ареста не был зарегистрирован в
Москомрегистрации, поэтому правовые последствия он не влечет. В качестве
оснований суд кассационной инстанции сослался на нормы п.1 ст.165, п.3
ст.433, п.2 ст.551 ГК РФ о том, что договор, переход прав по которому
подлежит обязательной государственной регистрации, признается заключенным с
момента его регистрации, и только с этого времени порождает права и
обязанности для его участников независимо от содержащихся в нем условий;
для отношений с третьими лицами такой договор не может повлечь какие-либо
изменения; сделка, совершенная с нарушением требований о ее обязательной
государственной регистрации, ничтожна.
Спорной является мотивировочная часть постановления, а именно ссылка на обязательность государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и признание его заключенным с момента такой регистрации, а также на ничтожность такого договора без его регистрации. Но норма п.2 ст.551 ГК РФ в данном случае, безусловно, применима.
В качестве еще одного примера из судебной практики можно привести
постановление Президиума ВАС РФ от 30 мая 2000 г. N 692/99 по протесту
Председателя ВАС РФ на решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и
Ленинградской области и постановление апелляционной инстанции по иску об
освобождении имущества от ареста. Иск был удовлетворен судом первой
инстанции на основании того, что имущество, арестованное судебным приставом-
исполнителем, было продано истцу до наложения ареста. Апелляционная
инстанция оставила решение без изменения. Президиум ВАС РФ удовлетворил
протест об отмене состоявшихся судебных актов и направил дело на новое
рассмотрение по следующим основаниям.
Как и в предыдущем деле, спорное имущество было приобретено истцом по договору купли-продажи и передано по акту сдачи-приемки до момента наложения на него ареста. Расчеты за имущество были произведены сторонами в порядке взаимозачета задолженности по договору займа. Удовлетворяя требования истца, суд указал на то, что до наложения ареста на имущество должник вправе был распорядиться им по собственному усмотрению.
Ответчик, являвшийся кредитором продавца, заявил о том, что указанный договор купли-продажи является мнимой сделкой, которая в силу ст.170 ГК РФ ничтожна. Мнимость сделки доказывалась тем, что договор купли-продажи от имени покупателя подписал генеральный директор, который одновременно являлся коммерческим директором продавца. Фактической передачи имущества произведено не было. Договор займа был составлен ненадлежащим образом. Во время составления описи имущества никаких документов о его продаже предъявлено не было, акт был подписан уполномоченным должностным лицом продавца без каких-либо замечаний. Суд первой и апелляционной инстанции не дал оценки этим доводам ответчика, поэтому Президиум ВАС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.
На наш взгляд, в ходе таких судебных дел следует проверять законность совершенных сделок, чтобы выявить, не являются ли они мнимыми. Так, в упомянутом ранее деле (N А40-41895/99-106-638) третье лицо - заявитель кассационной жалобы - приводило подобные доводы (имело место намеренное отчуждение недвижимого имущества в целях избежания наложения ареста и последующей реализации его в пользу кредитора, так как было выявлено наличие супружеских отношений между участником истца (покупателя) и президентом продавца). Правда, эти доводы не были положены судом в основу постановления, хотя в иске судом кассационной инстанции было отказано правильно.
Еще с одной проблемой сталкивается учреждение юстиции в случаях поступления на регистрацию заявления о переходе прав на недвижимое имущество, на которое наложен арест. Суть вопроса состоит в том, является ли такой арест, согласно Закону о регистрации, основанием для отказа в государственной регистрации права собственности приобретателя по сделке либо учреждение юстиции должно приостановить государственную регистрацию на неопределенный срок до момента снятия ареста с имущества.
Закон о регистрации содержит ряд неоднозначных положений, которые
толкуются следующим образом. Пункт 3 ст.13 закона выводит общее правило
(месячный срок проведения государственной регистрации со дня подачи
заявления и необходимых документов), из которого устанавливаются
исключения. К ним относятся случаи приостановления, исчерпывающий перечень
которых имеется в ст.19 закона: п.2 - при направлении документов на
подтверждение их подлинности (на срок не более месяца), п. 3 - на основании
заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица (не более чем
на три месяца), п.4 - на основании определения или решения суда (без
указания срока).
