Если исходить из общего срока регистрации (один месяц), то выявляется несоответствие с положением данной нормы, согласно которому регистратор обязан "в течение месяца... принять необходимые меры по получению дополнительных сведений". Если в течение месяца регистратор принимает такие меры, а именно направляет заявителю информационное письмо, то даже чисто технически невозможно получить на него ответ, уложившись в этот же срок.
Тем не менее рассмотрим случай наложения ареста на имущество как
основание для приостановления регистрации. Законом не предусмотрена
возможность ее приостановления на основании процессуального документа
уполномоченного органа о наложении ареста, если таким органом является не
суд. Но здесь возникает коллизия норм: согласно действующему
законодательству, процессуальные документы уполномоченных лиц (в частности,
о наложении ареста на имущество) подлежат обязательному исполнению всеми
лицами. В качестве подтверждения можно привести нормы п.1 ст.4 Закона об
исполнительном производстве и п.1 ст.14 Закона о судебных приставах*(6)
(требования судебного пристава обязательны для всех органов, организаций,
должностных лиц и граждан на всей территории России), ч.5 ст.127 УПК
(постановления следователя обязательны для исполнения всеми предприятиями,
учреждениями, организациями, должностными лицами и гражданами на всей
территории России), а также другие специальные нормы. В связи с тем, что в
Законе о регистрации о подобных случаях не сказано, а исполнять требования
законодательства учреждение юстиции обязано наряду со всеми другими лицами,
мы не видим иной возможности исполнения закона, чем применение нормы п.1
ст.6 ГК РФ (аналогия закона). Исходя из сложившейся практики, учреждения
юстиции приостанавливают в подобном случае государственную регистрацию на
основании п.4 ст.19 Закона о регистрации на неопределенный срок до момента
устранения препятствий для регистрации.
Что касается оснований для отказа в государственной регистрации, то здесь отказ возможен, только если арестованное имущество будет реализовано в установленном законом порядке либо собственник иным образом будет лишен права собственности на него в порядке применения мер принудительного взыскания. В этом случае арест с имущества будет снят в соответствии с законом, и основанием для отказа в государственной регистрации будет норма абз.6 п.1 ст.20 Закона о регистрации ("лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества"). Во всех остальных случаях, когда арест впоследствии снимается уполномоченным лицом в установленном законом порядке, государственная регистрация перехода права собственности к приобретателю по договору купли- продажи должна быть возобновлена, и его право может быть зарегистрировано в общем порядке. Как показывает практика, последняя ситуация встречается более часто, поэтому отказ в государственной регистрации при наличии ареста имущества мог бы существенно нарушить права как добросовестного приобретателя, так и собственника имущества.
Порой возникает и такой вопрос: как регистратор прав должен относиться к документам, направляемым в учреждение юстиции различными органами и содержащим требование о внесении в ЕГРП записи о наложении ареста на имущество и о запрещении регистрировать переход прав на арестованное имущество на основании каких-либо сделок по его отчуждению? В адрес учреждений юстиции нередко поступают информационные письма указанного содержания либо, наоборот, о снятии ареста. Кроме того, собственники арестованного имущества порой указывают на незаконность произведенного ареста, о чем также уведомляют учреждение юстиции с приведением веских аргументов.
Вероятно, надо четко очертить круг тех документов, которые должны приниматься во внимание учреждениями юстиции в таких случаях. Поскольку п.4 ст.19 Закона о регистрации указывает на конкретные процессуальные документы, служащие основанием для приостановления государственной регистрации (определения или решения суда), то, применяя данную норму по аналогии, надо исходить только из официальных документов.
Так, в статье 7 Закона об исполнительном производстве имеется
исчерпывающий перечень исполнительных документов. Анализируя нормы этого
закона, можно сделать вывод о том, что наложение судебным приставом-
исполнителем ареста на имущество должно оформляться его постановлением и
обязательно дополняться описью (п.2 ст.51 Закона об исполнительном
производстве). Поэтому для внесения в ЕГРП записи об ограничении
регистратор должен получить соответствующее постановление с описью или хотя
бы надлежащим образом оформленную опись арестованного имущества.
Аналогичный порядок установлен для органов налоговой полиции и
государственной таможенной службы, которые в соответствии с нормами
Налогового кодекса РФ (ст.31, 47, 77) вправе наложить арест на имущество
должника в пределах своих полномочий.
УПК РСФСР предусматривает также наложение ареста на имущество определенных законом лиц для обеспечения гражданского иска в уголовном судопроизводстве или возможной конфискации имущества. Согласно ст.175 УПК, это является обязанностью следователя в ходе предварительного следствия по уголовному делу. Наложение ареста на имущество оформляется мотивированным постановлением следователя.
Что касается процессуальных документов судебных органов о наложении ареста на имущество, то эта мера содержится в соответствующих определениях или решениях судов или арбитражных судов.
Таким образом, нередко направляемые в адрес учреждений юстиции, к
примеру, исполнительные листы не могут служить основанием для внесения в
ЕГРП записи об аресте имущества, так как такого рода документы в подобных
случаях не могут быть адресованы учреждениям юстиции, а на их основании
должен быть принят специальный исполнительный документ, обязательный для
всех лиц. То же касается разного рода информационных писем о наложении или
снятии ареста, которые не являются официальными документами - основаниями.
Для снятия ареста с имущества также предусмотрен определенный порядок, и
данная процедура должна быть оформлена специальными документами. Это могут
быть постановления судебного пристава-исполнителя либо налоговых или
таможенных органов, наложивших арест на имущество; определения или решения
судебных органов, принятые в том числе в порядке обжалования актов
исполнительных органов, наложивших арест. В случаях, когда арест наложен
уполномоченными органами предварительного следствия, о снятии его выносится
один из следующих документов: а) постановление следователя об отмене ареста
в соответствии с абз.7 ст.175 УПК; б) постановление следователя о
прекращении уголовного дела (ст.209 УПК); в) постановление прокурора об
отмене незаконного и необоснованного постановления следователя (п.2 ст.211
УПК); г) решение суда.
В статье 17 Закона о регистрации предусмотрен исчерпывающий перечень
оснований для государственной регистрации. Рассмотренные процессуальные
документы среди таких оснований не перечисляются. Поскольку же их
выполнение обязательно для всех лиц на территории России, о чем говорилось
ранее, то считаем возможным расширительно толковать абз.2 п.1 ст.17 Закона
о регистрации и относить все указанные документы к "актам, изданным
органами государственной власти в рамках их компетенции и в порядке,
который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких
актов на момент их издания", хотя перечисленные органы к таковым и не
относятся (ст.11, ч.2 ст.66 Конституции РФ, ст.6 Устава города Москвы). В
противном случае нет возможности вносить в ЕГРП записи о наложении и снятии
арестов и других запретов, так как иных оснований для государственной
регистрации ограничений (обременений), чем перечисленные в п.1 ст.17,
Законом о регистрации не предусмотрено.
Остается добавить, что соответствующий процессуальный документ о наложении или снятии ареста должен быть представлен в учреждение юстиции в надлежаще оформленном виде - требуется подлинник, содержащий все необходимые реквизиты, либо заверенная уполномоченным лицом копия.
Приведем еще один наглядный пример из судебной практики.
Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск юридических лиц - сторон
договора купли-продажи недвижимого имущества - к учреждению юстиции
(Москомрегистрации) о понуждении зарегистрировать переход права
собственности на основании данного договора (дело N А40-12208/00-72-49) по
следующим основаниям. Арест был наложен на имущество продавца органами
предварительного следствия (следователем ОВД) до момента подписания
сторонами договора купли-продажи этого имущества. На основании
постановления следователя в ЕГРП была внесена запись об ограничении,
согласно которой впоследствии была приостановлена государственная
регистрация перехода права собственности. Суд мотивировал свое решение тем,
что Законом о регистрации не предусмотрена возможность внесения в ЕГРП
записи об ограничении на основании такого постановления (ссылка на
исчерпывающий перечень п.1 ст.17) и возможность приостановления регистрации
на таком основании (ст.19).
Ответчик подал кассационную жалобу на данное решение суда. Доводы,
изложенные в жалобе, состояли в следующем. Запись об ограничении была
внесена в Единый государственный реестр прав в соответствии с требованиями
Закона о регистрации (они были изложены ранее) на основании постановления
следователя о наложении ареста на имущество. К моменту совершения сделки
купли-продажи между истцами данная запись уже содержалась в ЕГРП. Никаких
данных, которые могли бы послужить основанием для внесения в ЕГРП записи о
снятии ареста с имущества, на момент государственной регистрации перехода
права собственности у регистратора не имелось.
Истцы, возражая, ссылались на письмо заместителя прокурора города Москвы о снятии ареста, направленное в адрес Москомрегистрации. Кроме того, они указывали на тот факт, что арест был наложен следователем незаконно, так как уголовное дело расследовалось по обвинению физических лиц, а арест был наложен на имущество юридического лица, которое не могло отвечать за действия обвиняемых.
Ответчик не соглашался, поскольку, во-первых, указанное письмо не может
служить основанием для внесения в ЕГРП записи о снятии ареста с имущества,
так как не является предусмотренным законом процессуальным документом о
снятии ареста. Во-вторых, в компетенцию учреждения юстиции, согласно ст.9
Закона о регистрации, не входит проверка законности действий других
органов, в частности, законности вынесенных ими постановлений, поэтому
учреждение юстиции обязано только исполнять требования уполномоченных
органов в соответствии с законодательством.
Федеральный арбитражный суд Московского округа признал доводы, изложенные в кассационной жалобе, обоснованными, отменил решение суда первой инстанции и направил дело на новое рассмотрение.
Подводя итог, надо отметить, что пробелы в законодательстве, позволяющие недобросовестным участникам рынка действовать в обход закона, должны восполняться опытом правоприменительной и судебной практики, что позволит государству контролировать и предотвращать подобные злоупотребления.
*(1) Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
*(2) Гражданское право: Учебник: В 2-х т.: 2-е изд. / Отв. ред. Е.А.
Суханов. М., 1998. Т. 1. С. 485.
*(3) Там же.
*(4) Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ.
1999. N 9. С. 78-80.
*(5) Гражданское право: Учебник: В 2-х т.: 2-е изд. / Отв. ред. Е.А.
Суханов. Т. 1. С. 187.
*(6) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ "О судебных приставах".
