Одним из наиболее эффективных способов обеспечения обязательства является ипотека — залог недвижимости. Объекты недвижимости обладают, как правило, значительной стоимостью. Кроме того, эти объекты, отвечающие признаку связанности с землей, невозможно спрятать, тайно переместить в другое место, иным образом вывести из-под контроля залогодержателя. В юридической литературе высказана точка зрения, согласно которой именно видимость недвижимого имущества, а не его непосредственная ценность, является "решающим качественным отличием, позволяющим превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита через ипотеку"[5].
Ипотека может быть установлена на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ, ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Закон об ипотеке).
При передаче собственником принадлежащей ему недвижимости в залог
отчуждения права собственности либо правомочий собственника не происходит.
В то же время установление залога ограничивает возможности собственника по
распоряжению принадлежащим ему имуществом. Это ограничение проявляется в
виде обязанности собственника получить предварительное согласие
залогодержателя на отчуждение предмета ипотеки и на предоставление предмета
ипотеки в пользование третьим лицам (за исключением случаев,
предусмотренных п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке).
То обстоятельство, что в ряде случаев возникновение на основании права
собственности субъективных прав лиц - несобственников обусловливает
ограничение возможностей собственника, отмечалось в юридической литературе.
В Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о
государственной регистрации прав) применение к ипотеке термина "ограничение
(обременение)" получило законодательное закрепление.
Ипотека возникает на основании договора об ипотеке, который подлежит
нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ,
ст. 10 Закона об ипотеке). Наряду с договором об ипотеке государственной
регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним подлежит сама ипотека как ограничение (обременение) права
собственности (хозяйственного ведения) (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4
Закона о государственной регистрации прав).
Глава 2. Содержание договора залога
2.1. Предметом залога не могут быть вещи, изъятые из оборота; требования, неразрывно связанные с личностью кредитора (об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью); иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом.
В качестве предмета залога выступают движимые и недвижимые вещи,
транспортные средства, ценные бумаги, денежные средства, имущественные
права, вытекающие из обязательств (например, право аренды).
Законодательство РФ предусматривает возможность распространения залога на
вещи и имущественные права, которые могут быть приобретены залогодателем в
будущем. Это важное положение создает правовую основу для залога товаров в
обороте, когда предметом залога становятся приобретенные залогодателем
взамен реализованных товары, предусмотренные договором о залоге.
Распространение залога на имущество, приобретаемое в будущем, необходимо и
для возможности замены и восстановления погибшего, поврежденного или
выбывшего из собственности залогодателя предмета залога (ст. 345 ГКРФ).
Определенную роль данная норма может также играть при ипотеке предприятия
или иного имущественного комплекса, в состав которого могут входить вещи и
в том числе требования, приобретенные в период ипотеки.
В РФ круг предметов залога шире круга традиционных для континентальной правовой системы объектов права собственности (вещей), что происходит за счет включения других объектов имущественных отношений (требований, исключительных прав).
Публичность залога характеризуется раскрытием информации об обременении имущества залогом и возможностью доступа к этой информации заинтересованных лиц. Публичность залога имеет практическую важность как для приобретателей заложенной вещи, так и для последующих кредиторов в случае перезалога, когда одно и то же имущество призвано последовательно обеспечить требования различных кредиторов.
В случае перезалога (последующего залога) требования кредиторов удовлетворяются на началах старшинства залоговых прав. Для перезалога закон устанавливает ряд специальных правил, главное из которых — обязанность залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, и ответственность за убытки в случае нарушения этой обязанности.
Залог, которому присущи черты и вещного, и обязательственного права, характеризуется правом следования (вещно-правовой элемент), т.е. залоговое обременение следует за вещью и сохраняет силу при переходе права на заложенное имущество к другому лицу. В этом случае приобретатель имущества становится на место залогодателя и несет все его обязанности. Право следования отсутствует при залоге товаров в обороте — отчужденные залогодателем товары перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя.
В соответствии с названными выше видами и принципами залога договор о залоге содержит три существенных условия: предмет залога и его оценка; существо, размер и срок исполнения основного обязательства; указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
2.2. Условия действительности договора залога.
Для договора о залоге законом установлена обязательная письменная форма; в определенных случаях необходимо нотариальное удостоверение, а для договоров об ипотеке — государственная регистрация.
Несоблюдение формы договора о залоге, влечет его недействительность.
Если условие о залоге включено в договор, по которому возникает основное
обязательство, то такой договор должен быть совершен в форме, установленной
для договора о залоге.
Форма договора о залоге недвижимости, находящейся на территории РФ, во всех случаях подчиняется законодательству РФ, форма договора о залоге иного имущества определяется по законодательству места его заключения, если иное не установлено соглашением сторон.
Момент возникновения права залога зависит от вида залога и формы договора о залоге.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество определяется в зависимости от того, движимое оно или нет. Для недвижимого имущества установлен общий судебный порядок, исключением из которого может стать нотариально удостоверенное соглашение залогодержателя с залогодателем.
Порядок обращения взыскания на движимое имущество вправе установить сами стороны, и если они этого не сделали, то действует судебный порядок.
И, наконец, имеются три случая, когда взыскание может быть обращено исключительно по решению суда (независимо от вида залога:
- для заключения договора о залоге требуется согласие или разрешение другого лица или органа:
- предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
- залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно.
Реализация заложенного имущества производится путем его продажи с
публичных торгов. Залогодателю возвращается сумма, превысившая размер
обеспеченного залогом требования. Суд вправе по просьбе залогодателя
отсрочить продажу на срок до 1 года, но возросшие убытки кредитора ложатся
на залогодателя. Залогодатель имеет право в любой момент до продажи
предмета залога, исполнить обязательство, прекратив обращение взыскания на
имущество. У залогодержателя при объявлении торгов несостоявшимися есть
право по договору купли-продажи с залогодателем приобрести предмет залога и
зачесть в счет покупной цены свое требование, обеспеченное залогом. При
объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить
предмет залога за собой. Данное правило обнаруживает определенное сходство
с древнейшими формами залога, когда предмет залога отчуждался должником
кредитору. Другое важное право залогодержателя — в случае недостаточности
для покрытия его требований суммы, вырученной при реализации предмета
залога, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (не
пользуясь преимуществом, основанным на залоге). Указанное право отсутствует
лишь у ломбарда — реализация заложенного имущества сама по себе,
независимо от вырученной суммы, погашает требования ломбарда к должнику.
2.3. Прекращение залога
Прекращение залога возможно по общим (для прекращения любых
обязательств) и по специальным основаниям. Среди специальных оснований,
названных в ГК РФ, — прекращение залога с прекращением обеспеченного им
обязательства— характерно для акцессорных обязательств. Наиболее
предпочтительно прекращение залога исполнением основного обязательства.
Прекращение залога в случае продажи заложенного имущества с публичных
торгов либо в случае, когда его реализация оказалась невозможной и вещь
перешла в собственность залогодержателя, означает прекращение в порядке
принудительного фактического исполнения обеспеченного залогом основного
обязательства. Группа оснований связана с предметом залога.
Он прекращается: по требованию залогодателя при наличии угрозы утраты или повреждения имущества, переданного в заклад в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права (если залогодатель не воспользовался правом на восстановление или замену предмета залога) в случае изъятия предмета залога у залогодателя в порядке виндикации или в виде санкции за совершенное преступление с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.
Прекращение залога в большинстве случаев не предусматривает соблюдения специальной формы. Исключением является ипотека, о прекращении которой необходимо сделать отметку в реестре, в котором зарегистрирован сам договор, а в случае прекращения заклада заложенная вещь (если таковая сохранилась) должна быть немедленно возвращена залогодателю.
Глава 3. Некоторые проблемы, возникающие при залоге вещных прав и требований.
3.1. Проблема залога имущественных прав.
Еще в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года специально упоминалось о
возможности залога имущественных прав: "предметом залога может быть всякое
имущество, не изъятое из оборота, в том числе долговые требования, а также
право на горный отвод и на разработку полезных ископаемых" (ст. 87). В
Гражданском кодексе 1964 года содержалась более общая формулировка:
"предметом залога может быть всякое имущество..."(ст. 194).
Когда речь идет о залоге прав, то имеется в виду залог только имущественных прав. Заложить неимущественное право юридически невозможно, так как оно вообще не является объектом оборота. Всякие сделки по распоряжению неимущественными правами ничтожны. Применительно к залогу невозможность заложить указанные права вытекает из существа этого обеспечительного института: нельзя продать неимущественное право и получить удовлетворение из его стоимости.
Правило о том, что заложены могут быть только имущественные права, имеет исключение. Речь идет о требованиях, неразрывно связанных с личностью. Закон вообще запрещает их уступку (передачу), что автоматически означает невозможность их залога.
Поэтому ст. 336 Гражданского кодекса РФ 1994 года не допускает залога этих требований, называя некоторые из них. Сюда же необходимо отнести, в частности, требование о компенсации морального вреда.
А.М. Эрделевский пытался обосновать возможность уступки (и зачета) требования о компенсации морального вреда. Трудно согласиться с его мнением, хотя бы потому, что приведенная аргументация содержит явное противоречие: выступая за допустимость уступки рассматриваемого требования, он, тем не менее, признает наличие связи с личностью носителя этого требования. Подобное предложение стимулирует также безнравственную спекуляцию требованиями о компенсации морального вреда.
