Несоблюдение требования о государственной регистрации, влечет
недействительность сделки лишь в случаях, предусмотренных законом.
Например, договор об ипотеке должен быть зарегистрировал в порядке
установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. (п. 3,
ст. 339 ГК РФ). Несоблюдение этого правила влечет недействительность
договора о залоге (п.4, ст.339 ГК РФ).
Пункт 3 ст. 165 ГК предусматривает возможность вынесения судом решения о регистрации сделки при наличии двух условий:
Сделка совершена в надлежащей форме, то есть соблюдены требования, установленные к простой письменной форме сделки, а в случаях, установленных законом или соглашением сторон, и к ее нотариальному удостоверению; дна из сторон уклоняется от регистрации сделки. Решение о регистрации сделки выносятся по требованию заинтересованной стороны и является основанием для регистрации сделки.
Уклонение стороны от нотариального удостоверения сделки или ее регистрации является неисполнением требований закона, предъявленных к форме сделки, или соглашения сторон о придании сделки нотариальной формы. Поэтому на сторону, которая необоснованно уклоняется от нотариального удостоверения сделки или ее регистрации, возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой в совершении сделки или ее регистрации.
4. Сделки с пороками содержания.
Сделки с пороками содержания признаются недействительными вследствие расхождения условий сделки с требованиями закона и иных правовых актов.
Среди отдельных составов недействительных сделок с пороками содержания следует назвать сделки, совершаемые с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК), а также мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК).
Сделки, совершаемые с целью, заведомо противной основам правопорядка и
нравственности, представляют собой квалифицированный состав
недействительной сделки, не соответствующей требованиям закона. Иными
словами, к составу недействительной сделки с пороком содержания добавляется
квалифицирующий субъективный момент — цель. Следовательно, при установлении
факта нарушения требований закона в условиях сделки такая сделка признается
недействительной, но если при этом сделка была совершена с целью, заведомо
противной основам правопорядка и нравственности, то наступают более жесткие
последствия, предусмотренные законом,— взыскание всего полученного в доход
государства. На первый взгляд состав, предусмотренный ст. 169 ГК, имеет
самостоятельный характер и не требует условия несоответствия сделки
требованиям закона, достаточно лишь установить наличие противоправной цели
— и сделка недействительна со всеми вытекающими последствиями. Однако это
не так. Гражданское право не имеет целью устанавливать меры ответственности
за нарушение основ правопорядка и нравственных устоев общества. Это задачи
иных отраслей права. И если заключенная сделка покупки оружия с соблюдением
всех предусмотренных законом процедур совершена с целью убийства, меры
гражданского законодательства не в состоянии предотвратить это деяние или
наказать виновного. В данном случае эта цель находится за пределами сделки
по приобретению оружия. Законное приобретение оружия действительная сделка,
использование же этого оружия для убийства – состав уголовного
преступления. В данном квалифицированном составе недействительных сделок
довольно часто гражданский закон пересекается с составами различных
уголовных преступлений и административных проступков. Роль
гражданского закона, и в частности ст. 169 ГК, — устранение неблагоприятных
имущественных последствий такого рода действий. Карательные санкции к одной
или к обеим сторонам могут быть применены при наличии следующих условий. Во-
первых, карательные санкции применяются наличии умысла хотя бы у одной из
сторон. Во-вторых, для применения карательных санкций достаточно, чтобы
хотя бы одна из сторон произвела исполнение или во всяком случае приступила
к исполнению по такой сделке В-третьих, карательные санкции применяются к
стороне, умышленно совершившей такую сделку, причем независимо от того,
произвела ли она сама исполнение или ограничилась принятием исполнения от
другой стороны. С учетом всех этих обстоятельств в доход государства будет
взыскано либо все полученное по сделке, либо все причитавшееся в возмещение
полученного, либо, наконец, и то и другое. Так, если с умыслом действовали
обе стороны, но одна из сторон исполнение произвела, а другая не произвела,
то со стороны, получившей исполнение по сделке, будет взыскано в доход
государства как все ею полученное, так и все, что она сама должна была
исполнить по сделке.
Мнимые и притворные сделки — сделки с отсутствием основания, т. е. того типового юридического результата, который должен был бы иметь место в действительной сделке.
Мнимая сделка - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. (п.1 ст. 170 ГК РФ).
При этом стороны (и притом обязательно обе стороны) умышленно, по взаимному соглашению выразили не то, что они на самом деле имели в виду, для того чтобы замаскировать своя подлинные замыслы.
По мнению Н.В. Рабинович[12], в мнимых сделках по существу имеется одно только волеизъявление, в основе которого нет воли совершить данную сделку иначе, как только для виду. Поскольку решающее значение придается именно воле, наличие подобного "пустого" волеизъявления никакой правовой силы иметь не может.
Д.М. Генкин[13] неправильно полагает, что в мнимых сделках вообще нет воли и что поэтому за отсутствием фактического состава сделка должна считаться не ничтожной, а несовершившейся.
Мнимая сделка всегда ничтожна, стороны не имеют намерения совершить
сделку, а стремятся лишь создать у окружающих видимость ее заключения.
Поэтому мнимые сделки называют фиктивными. Форма удостоверения мнимых
сделок не имеет значения. Должна быть признана ничтожной и сделка,
совершенная в натуральной форме. При этом фиктивный характер сделки может
подтверждаться всеми средствами доказывания, которые допускаются
гражданским процессуальным законом.
В настоящее время особую актуальность приобретают факты совершения мнимых сделок.
Именно с помощью мнимых сделок скрывают свое имущество от возможного взыскания проблемные коммерческие структуры.
Приведу типичный пример:
Некая торговая фирма задолжала своему контрагенту за поставку товаров,
и согласно решению суда на ее имущество было наложено взыскание в пользу
истца. Однако реализовать свои права на имущество должника истцу не
удалось, так как к моменту появления на складе должника судебного
исполнителя имущество оказалось собственностью другого юридического лица.
Характерно, что имущество при этом не сменило своего местонахождения и
никаких внешних признаков подготовки его к транспортировке представителями
истца замечено не было[14].
Необходимо отметить, что в практика российских арбитражных судов абсолютное большинство сделок, мнимость которых была заказана, представляет сделки, связанные с недвижимостью. Это объясняется как высокой стоимостью такого имущества (истец не жалеет времени и средств для доказательства, мнимости сделки), так и тем, что сделки с недвижимостью требуют государственной регистрации.
Следовательно, документы, относящиеся к таким сделкам, остаются не только в распоряжении продавца и покупателя. Круг источников, из которых можно получить доказательства мнимости сделок, расширяется. Однако при доказательстве мнимости сделки, основанной на таких ключевых моментах, как цена и расчеты, у истца могут возникнуть серьезные трудности, связанные прежде всего с тем, что российский рынок недвижимости находится в достаточно хаотичном состоянии, В частности, отсутствуют официальные источники, в которых можно получить информацию о пене на тот или иной объект недвижимости и ее изменениях за определенный период.
Использование же услуг независимых оценщиков эффективно далеко не
всегда, тем более что ответчик может в свою очередь, использовать
независящую оценку доя доказательства обратного, В данном случае
оптимальным представляется доказательство факта занижения цены объекта
недвижимости исходя из его истории, отраженной в бухгалтерских документах.
Например, в качестве одного из доказательств мнимости сделки могут
послужить тот факт, что должник освобождается от своей собственности по
пене значительно меньшей, чем та цена, по которой он ее приобрел. Еще более
подозрительным выглядит продажа недвижимости по ценам ниже ее балансовой
стоимости. Как в первом, так и во втором случаях истцу необходимо
акцентировать внимание суда на том обстоятельстве, что сделка была
заключена в ущерб интересам продавца.
Другим важным доказательством мнимости сделки, связанной с объектами недвижимости, является задержка как документарной, так и реальной смены собственника объекта недвижимости. Несмотря на наличие ряда сходных признаков, отмечающих мнимость той или иной сделки в каждом конкретном случае зачастую бывает крайне сложно.
Поэтому еще до первого заседания суда истец должен, приложить максимум усилий для сбора, всех документально заверенных фактов, доказывающих недобросовестность своего должника, и зачастую уже на этом этапе необходима работа целой группы юристов, аудиторов, а иногда и детективов. Что же касается превентивных мер, помогающих предотвратить сам факт совершения мнимой сделки, совершаемой недобросовестным должником, то наиболее действенная из них - применение способов обеспечения исполнения обязательств согласно действующему законодательству.
Притворной считается всякая сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку.(п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Как и мнимая, притворная сделка, совершается для вида, без намерения создать правомерный юридический результат. Однако волеизъявление в притворной сделке направлено на достижение определенного правового эффекта, но в тоже время стороны договариваются об иных правовых последствиях, нежели те, которые согласно закону являются результатом данного волеизъявления.
За мнимой сделкой нет ничего, в притворной же сделке за заключенным сторонами для виду соглашением скрывается другая сделка. В этих случаях суды обязаны точно выявлять, какую именно сделку стороны имели в виду совершить. По мнению Н.В. Рабинович, нужно отдавать и в этих случаях, предпочтение воле, а не волеизъявлению[15]. На мой взгляд, наиболее логичной и обоснованной является точка зрения О.С. Иоффе, поскольку она учитывает и наличие правильно сформированной внутренней воли и адекватное ее выражение в волеизъявлении в их неразрывном единстве[16].
О.С. Иоффе утверждает, что притворные сделки практически рассматриваются, как одна из разновидностей сделок, совершенных в обход закона. По мнению Н.В. Рабинович[17], было бы неправильно утверждать, что притворные сделки всегда являются противозаконными. Действительно, притворная сделка часто заключается для того, чтобы прикрыть сделку, которая не соответствует закону. Однако встречаются и такие случаи, когда стороны, не преследуя каких-либо противозаконных целей, совершают притворную сделку по тем или иным личным соображениям для того, чтобы не раскрывать подлинной природы своих правовых отношений (например, совершают сделку купли-продажи, чтобы прикрыть им дарение).
Таким образом, юридические последствия сделки, на совершение которой направлена подлинная воля сторон, не однозначны: она может быть признана и действительной и недействительной. Результат зависит от того, отвечает ли данная сделка требованиям закона, которые установлены для данного вида сделок, или нет.
Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду (п.2 ст.170 ГК РФ).
