- возмещении расходов по реализации заложенного имущества[4].
Как видим, в правилах о залоге недвижимого имущества, в ГК РФ, а также в
Законе "О залоге" законодатель использует диспозитивную норму: если иное не предусмотрено в договоре. Это подтверждает стремление законодателя не только упростить взаимоотношения участников ипотеки, но и в полной мере обеспечить демократичный принцип договорного права России - свободу граждан и юридических лиц при заключении договора[5].
Закон "Об ипотеке" предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены
также и другие дополнительные расходы залогодержателя. Так, в случаях,
когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в
силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому
договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на
погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом
налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких
необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
Другой немаловажный вопрос, какое имущество может быть предметом ипотеки?
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и ст. 5 Закона "Об ипотеке" предметом ипотеки
могут быть земельные участки (за исключением указанных в ст. 63 Закона),
предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в
предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов
и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты. При
этом вся недвижимость, непосредственно связанная с землей, может быть
предметом ипотеки при соблюдении правил, предусмотренных ст. 69 "Ипотека
предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они
находятся" Закона "Об ипотеке".
Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 5 Закона "Об ипотеке"
вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с
принадлежностями, как единое целое, если иное не предусмотрено
договором[6]. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре
невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть
самостоятельным предметом ипотеки.
Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к
залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право
аренды), поскольку иное не установлено Законом и не противоречит существу
арендных отношений.[7]
Законом допускается ипотека имущества, принадлежащего, залогодателю как
на праве собственности, так и на праве хозяйственного ведения.
По общему правилу ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на
которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание, не
допускается, равно как и ипотека имущества, в отношении которого в
установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная
приватизация либо приватизация которого запрещена.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого
требуется согласие, или разрешение, другого лица или органа, такое же
согласие, или разрешение, необходимо для ипотеки этого имущества.
Решение о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения,
принимается Правительством Российской Федерации или правительством
(администрацией) субъекта Российской Федерации[8].
Как уже отмечалось, предметом ипотеки может быть право аренды, но только
с согласия арендодателя, если Законом или договором аренды не предусмотрено
иное[9].
В соответствии с п. 5 ст. 6 Закона "Об ипотеке" залог недвижимого
имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего
залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых
оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным
образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного
залога.
Согласно правилам Семейного кодекса РФ, Кодекса о браке и семье в РСФСР,
а также правилам ГК РФ[10] допускается ипотека имущества, находящегося в
общей собственности либо в общей долевой собственности.
4. Содержание, заключение, нотариальное удостоверение договора об ипотеке
О порядке заключения договора об ипотеке в ст. 8 Закона "Об ипотеке"
говорится, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также
положений Федерального закона "Об ипотеке".
Столь краткая информация о заключении договора означает следующее. Во-
первых. Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем
договора. Во-вторых. К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних
сделках, предусмотренных главой 9 ГК РФ[11]. В-третьих. К ипотеке,
возникшей из договора, применяются общие положения об обязательствах[12],
если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК РФ и правилами об
отдельных видах договоров, содержащимися в первой и второй части ГК РФ[13].
В-четвертых. Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК РФ, к нему
применяются нормы Закона "Об ипотеке".
В текст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипотеки, его оценке, существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения. Здесь же приводится описание имущества, ставшего предметом ипотеки, достаточное для идентификации этого имущества.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки служит принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же как если бы оно само являлось предметом ипотеки, одновременно следует указать срок аренды[14].
Оценка предмета ипотеки производится в соответствии с законодательством
Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и
указывается в договоре в денежном выражении. Если предметом ипотеки
выступает земельный участок, то при его оценке необходимо соблюдать
требования ст. 67 Закона "Об ипотеке".
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Законом "Об ипотеке", или в определенном Законом порядке. Стороны договора об ипотеке вправе поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации[15].
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об
ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре,
должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в
будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие
необходимые условия ее определения. Когда обеспечиваемое ипотекой
обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны
быть указаны, сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры
либо условия, позволяющие определить эти размеры[16].
Важно обратить внимание, что согласно пунктам 1 и 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке" договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации. Причем нотариально удостоверен и зарегистрирован в качестве договора об ипотеке может быть только договор, содержащий все обязательные для договора об ипотеке данные. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным во всех случаях.
На практике пришлось столкнуться с тем, что договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего это право[17]. В силу этого, заключение договора об ипотеке и последующее его нотариальное удостоверение возможно только после государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на предмет ипотеки.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации[18].
В п. 3 ст. 10 Закона говорится, что при включении соглашения об ипотеке в
кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой
обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого
договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об
ипотеке. Что подразумевается под словосочетанием «включение соглашения об
ипотеке в кредитный или иной договор»? Поясню на примере. Допустим,
стороны составили основной Договор займа денежных средств. Затем заимодавец
и заемщик решили, что заем следует "подкрепить" ипотекой, т. е. залогом
определенной недвижимости. В подтверждение безусловного факта возврата
займа заемщик намеревается заложить свою недвижимость, например двухэтажное
помещение (офис). В этом случае стороны, как правило, составляют так
называемое дополнительное соглашение о залоге недвижимости либо приложение
к уже действующему договору займа. Вот это приложение, именуемое на
практике чаще всего как дополнительное соглашение, также подлежит
нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В противном
случае оно ничтожно.
Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в
соответствии со ст. 13 Закона "Об ипотеке" она удостоверяются закладной, то
вместе с договором нотариусу предоставляется закладная. Нотариус согласно
части второй п. 3 ст. 14 Закона "Об ипотеке" делает на закладной отметку о
времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и
скрепляет печатью листы закладной[19].
Право залога (возникновение права залога по договору об ипотеке) на
заложенное имущество возникнет с момента заключения договора об ипотеке, а
если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее,- с момента
возникновения этого обязательства.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным
ипотекой с момента возникновения права залога[20].
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме
предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту
государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки
(правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других).
Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право требовать
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения
условий договора об ипотеке[21].
5. Государственная регистрация ипотеки
5. 1. Как уже было сказано, ипотека подлежит государственной регистрации
(далее госрегистрации) учреждениями юстиции (в Костромской области –
Костромским областным регистрационным центром) в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным
законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" (далее ФЗ «О госрегистрации»). Шла речь и о том, что порядок
госрегистрации не соответствует некоторым положениям ФЗ "О госрегистрации".
Чтобы обосновать эту точку зрения на этот счет, необходимо: а) дать краткую характеристику отдельным положениям ФЗ "О
госрегистрации"; б) сопоставить порядок госрегистрации, предусмотренный Законом "Об
ипотеке" и ФЗ "О госрегистрации".
Как известно, в соответствии с Законом "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Министерство юстиции
Российской Федерации является уполномоченным федеральным органом
исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Деятельность по госрегистрации недвижимости приобретает исключительную
важность не только в плане защиты прав и законных интересов граждан, но и в
вопросах налогообложения. После вступления Закона "О госрегистрации" в силу
был создан Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
До вступления в силу ФЗ "О госрегистрации" государственную регистрацию
недвижимости (и сделок с ней) осуществляли различные БТИ, земельные
комитеты и фонды управления, имуществом, которые входили в состав
Российского фонда федерального имущества. Министерства государственного
имущества Российской Федерации, Государственного комитета Российской
Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного
комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике.
Такой "порядок" приводил к ведомственному нормотворчеству, установлению
многочисленных, зачастую противоречивых, правил регистрации. Не было
единого органа, осуществляющего контроль за государственной политикой в
области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все это
порождало произвол отдельных чиновников-регистраторов, запутывало единую
сеть госрегистрации и создавало благодатную почву для роста экономических
преступлений в сфере недвижимости.
