ФЗ "О госрегистрации" предусматривает общие сведения о порядке их представления.
Так, тексты документов, направляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные, исправления, а также документы, исполненные карандашом, и документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Поскольку залог недвижимости, как правило, предполагает решение вопроса о земельном участке, на котором находится недвижимость, то обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. *См. Приложение.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав[35].
План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за
проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества -
соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.
Требования к документам, устанавливающим наличие, возникновение,
прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое
имущество и представляемым на государственную регистрацию прав, должны
соответствовать нормам, установленным законодательством Российской
Федерации. Указанные документы должны содержать описание недвижимого
имущества и вид регистрируемого права. В установленных законодательством
случаях такие документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены
печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных
законодательством должностных лиц.
Следует иметь в виду, что все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления). Подлинники после государственной регистрации прав должны быть возвращены правообладателю[36]. В соответствии с Законом "Об ипотеке" орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке и копию закладной с приложениями, если договор предусматривает выдачу закладной (п. 4 ст. 22).
5. 6. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате сбора за проведение регистрации. Кроме того, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица[37]. Данная правовая норма корреспондирует со ст. 24 Закона "Об ипотеке", где говорится, что расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.
Авторы «Комментария к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости»» Завидов Б.
Д. и Анохин В. С. указывают, что «порядок уплаты регистрационного сбора и
его размер регулируются ФЗ "О государственной пошлине"». Данное суждение
заставляет автора усомниться в их компетенции в настоящем вопросе.
Порядок внесения и размеры платы за государственную регистрацию
установлены постановлением Правительства РФ № 248 от 26 февраля 1998 года
«Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации
о зарегистрированных правах» и Положением «О порядке внесения платы за
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
*См. Приложение.
Когда все документы сданы и от регистратора не поступило никаких
замечаний, то проведенная государственная регистрация возникновения и
перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о
государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация
договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной
регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма
свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения
Единого государственного реестра прав (ст. 14 ФЗ "О госрегистрации"). *См.
Приложение.
5. 7. Во всяком документе может быть допущена техническая ошибка, которую
предстоит исправлять. Порядок исправления технических ошибок
предусматривается всеми процессуальными кодексами России: УПК, ГПК и АПК.
Статья 139 АПК РФ, например, называется: "Разъяснение решения. Исправление
ошибок, опечаток и арифметических ошибок".
В п. 1 ст. 23 закона «Об ипотеке» говорится, что исправление технических
ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании
заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о
внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может
причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.
В соответствии с ФЗ "О госрегистрации" технические ошибки в записях,
допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный
срок по решению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения от
любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в
записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации
прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают
информацию об исправлении технической ошибки. Исправление технической
ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в
случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить
ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц,
которые полагались на соответствующие регистрационные записи[38].
В Законе "Об ипотеке" ничего не сказано о том, какие действия может
предпринять правообладатель, если в результате технической ошибки при
госрегистрации ипотеки либо регистрации самой недвижимости нарушены его
права и интересы. В этом случае надо руководствоваться нормой п. 2 ст. 21
ФЗ "О госрегистрации". Если существуют основания полагать, что исправление
технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы
правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие
регистрационные записи, - говорится в п. 2 данной статьи - такое
исправление производится по решению суда, арбитражного суда.
Правоприменителю следует иметь в виду, что судебная защита гражданских
прав предусмотрена ст. 11 ГК РФ, способы защиты гражданских прав он
выбирает сам в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Кроме того, можно применить
положения статей 13-16 ГК РФ.
Закон "Об ипотеке" регулирует вопросы внесения изменений и дополнений в
регистрационную запись об ипотеке. Изменения и дополнения вносятся на
основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении
или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть
нотариально удостоверено.
Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются,
если права залогодержателя удостоверены закладной. Исключение составляет
случай, когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований,
возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному
договору об ипотеке увеличивается или уменьшается по сравнению с тем,
который обеспечивался ипотекой ранее. В такой ситуации изменение
(дополнение) регистрационной записи разрешается, даже если права
залогодержателя и удостоверены закладной.
Подчеркну, что ФЗ "О госрегистрации" не содержит каких-либо норм,
допускающих соглашение между участниками госрегистрации об изменении
(дополнении) регистрационной записи о недвижимости либо ипотеке, тогда как
Закон "Об ипотеке" предусматривает довольно демократичную норму, в
соответствии с которой регистрационная запись об ипотеке может быть
дополнена (изменена) соглашением сторон. Что представляет собой данное
соглашение?
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договорам признается соглашение двух или
нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав
и обязанностей. Следовательно, внесение изменений (дополнений) в
регистрационную запись осуществляется на основании договора.
5. 8. Порядок погашения регистрационной записи о залоге недвижимости
регулируется не только Законом "Об ипотеке", но и п. 4 ст. 29 ФЗ "О
госрегистрации", где говорится, что регистрационная запись об ипотеке
погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с
приложением документов об исполнении основного договора либо на основании
вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда.
*См. Приложение.
В редакции ст. 25 .Закона "Об ипотеке" данная норма выглядит следующим
образом: "Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании
заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя
и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или
третейского суда о прекращении ипотеки.
При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением
ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Федеральным законом
"Об ипотеке". Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней
лицу по его требованию".
Как видим, в первом случае (п. 4 ст. 29 ФЗ "О госрегистрации") регистрационная запись может погашаться по заявлению залогодателя и (или) залогодержателя, а во втором - на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, не считая решения судов[39].
Следовательно, круг субъектов, которые вправе подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, гораздо шире в Законе "Об ипотеке", нежели в ФЗ "О госрегистрации". Как быть? В этом случае следует, видимо, руководствоваться нормами Закона "Об ипотеке", поскольку в п. 5 ст. 29 ФЗ, "О госрегистрации" содержится оговорка, согласно которой особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке.
5. 9. В п. 1 ст. 21 Закона "Об ипотеке" говорится, что в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных
Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это прямая бланкетная норма, отсылающая нас к п.
1 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации", в соответствии с которой в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: а) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации
которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной
регистрации прав в соответствии с Федеральным законом "О госрегистрации"; б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось
ненадлежащее лицо; в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по
форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего
законодательства; г) акт государственного органа, или акт органа местного самоуправления о
предоставлении прав на недвижимое имущество, признан недействительным с
момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в
месте его издания на момент издания; д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено
распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями,
составило документ безуказания этих условий; ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества
свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого
имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации" при принятии решения
об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в
срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для
рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. *См.
Приложение. Копия указанного сообщения помещается в дело
правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав
может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
*Поскольку в практике Костромского областного регистрационного центра
обжалованных отказов в регистрации ипотеки на момент написания работы не
было, прилагаю жалобу на отказ в госрегистрации права собственности. Автору
предстоит принять участие в судебном заседании по ее рассмотрению.
Госрегистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц
при:
- непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию
ипотеки, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 ст. 20 Закона
(такими документами являются нотариально удостоверенный договор и его
копия; приложения, указанные в договоре, доказательства уплаты пошлины за
регистрацию, документ о возникновении обеспеченного обязательства, в
необходимых случаях - закладная и приложения к ней);
- несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним
документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской
Федерации;.
- необходимости проверки подлинности представленных документов.
Принимая решение отложить государственную регистрацию ипотеки (*См.
Приложение), орган, осуществляющий регистрацию, запрашивает необходимые
документы или требует устранить выявленные несоответствия. При невыполнении
требований регистрирующего органа в установленный им срок в
государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.
При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся
предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания
государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора
судом.
Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть
направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее
государственной регистрации[40]. Такой срок равен одному месяцу.
Необходимо отметить, что аналогичные нормы ФЗ "О госрегистрации"
предусматривают несколько другие, а порой и противоположные, формулировки
относительно вопроса об отказе в госрегистрации недвижимости, а также иные
основания для отложения ее госрегистрации.
Если в Законе "Об ипотеке" используются слова: "отложено",
"откладывается" либо словосочетание: "решение об отложении", то в ст. 19 ФЗ
"О госрегистрации" говорится о приостановлении регистрации. Во-вторых, в п.
2 ст. 21 Закона "Об ипотеке" предусматривается, что регистрация ипотеки
может быть отложена, тогда как в п. 1 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации"
зафиксировано иное правило: "... в течение месяца регистратор обязан
принять необходимые меры по получению дополнительных сведений".
Согласитесь, что понятие «отложить» не тождественно термину
«приостановить». Однако, по сложившейся в КОРЦ практике, регистраторы в
подобных случаях руководствуются требованиями ФЗ «О госрегистрации».
