Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество
План:
Введение
1. Понятие регистрации прав на недвижимое имущество и мировая
практика
А. Сущность регистрации прав на недвижимое имущество
Б. Мировая практика регистрации прав на недвижимое имущество
2. Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество
Заключение
Литература и НПА
Введение
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация - зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.
Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях и в
порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним", подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.
Статья 131 ГК определяет, что регистрации подлежат право
собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно:
право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право
пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком,
сервитуты, кроме того - ипотека, а также ограничение,
возникновение, переход и прекращение названных прав.
Сопоставление указанных норм права при буквальном их
толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью
подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с
недвижимостью так или иначе связана с возникновением
(прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое
имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает
ст. 164 ГК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки.
1. Понятие регистрации прав на недвижимое имущество и мировая практика
А. Сущность регистрации прав на недвижимое имущество
Гражданский кодекс Российской Федерации широко пользуется
термином "государственная регистрация". Согласно ГК РФ,
государственной регистрации подлежат юридические лица (ст. 51; п.2
ст. 54; п. 2 и 4 ст. 57; п. 2 ст. 59; п. 2 ст. 61; п. 1 и 2 ст.
62; п. 1, 2 и 5 ст. 63; п. 2 ст. 73; п. 3 ст. 90; п. 2 ст. 98; п.
2 ст. 109; п. 4 ст. 114), их учредительные документы (п. 3 ст. 52)
и фирменные наименования (п. 4 ст. 54); имена граждан, их перемена,
а также иные акты гражданского состояния (п. 3 ст. 19, ст. 47);
факты приобретения и утраты гражданином статуса индивидуального
предпринимателя (п. 1 и 2 ст. 23; п. 1 ст. 25) и статуса наследника
(п. 2 ст. 1038).
Чаще всего термин "государственная регистрация" употребляется,
когда идет речь о правах на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8; ст.
131; п. 1 ст. 164; ст. 219; п. 3 ст. 225; п. 3 ст. 274; ст. 5041) и
сделках с ним (п. 2 ст. 28; п. 3-6 ст. 131; ст. 164-165; п.2 ст.
223; ст. 251; п.3 ст.339; п. 2 ст. 389; п. 3 ст. 433; п. 2 ст. 558;
п. 3 ст. 560; п. 2 ст. 573; п. 3 ст. 574; ст. 584; п. 2 ст. 609;
ст. 633- 643; п. 2 ст. 651; п. 2 ст. 658; п. 2 ст. 1028; п. 2 ст.
1031; ст. 1036; п. 2 ст. 1037). Встречаются в ГК РФ и упоминания о
государственной регистрации самого недвижимого имущества (п. 1 ст.
130, п. 1 ст. 234), перехода прав на недвижимое имущество (ст. 131
и 551, п. 2 ст. 1017), решения об изъятии земельного участка -
особого акта государственного органа, касающегося специфического
объекта недвижимости (п. 4 ст. 279, ст. 280). Наконец, имеется
особый случай указания на государственную регистрацию (п. 1 ст.
234), когда непонятно, о регистрации чего (права, имущества,
юридического факта или др.) идет речь.
Конечно, такое разнообразие законодательных категорий само по
себе не стало бы проблемой, если бы законодатель позаботился об их
четком разграничении.
К сожалению, он этого не сделал. В результате уже в первые месяцы
действия перечисленных норм ГК РФ стали возникать многочисленные
недоразумения, источником которых было отсутствие законодательной
определенности в вопросах о соотношении процедур регистрации прав и
регистрации сделок с недвижимостью и о юридическом значении каждого
из видов регистрации. Правоприменительная практика продолжала
руководствоваться подзаконными актами, принятыми до введения в
действие ГК РФ, ожидая появления специального федерального закона.
При несоблюдении требования о регистрации сделки возможны два
вида последствий. Так, п. 1 ст. 165 ГК содержит положение,
согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях,
установленных законом, - требования о государственной регистрации
сделки влечет ее недействительность. Анализ статей Кодекса (с
учетом ст. 165) позволяет сделать вывод, что недействительность
сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не
всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на
этот счет указание (ст. 558 ГК, к примеру, предусматривает, что
договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной
регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации),
либо непосредственно требует государственной регистрации сделки,
не определяя последствий несоблюдения этого требования (в
частности, в ст. 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого
имущества). В обоих случаях не зарегистрированную в установленном
порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной
как не соответствующую требованиям закона.
В то же время ст. 550 Кодекса устанавливает необходимость придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права (ст. 223 ГК). С учетом изложенного применительно к ст. 131 и 164 ГК представляется, что зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости, но регистрация его должна будет произойти только при регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость - договор потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на котором основано возникающее право собственности. До регистрации же прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу, а права (требования), происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут обеспечены возможностью судебной защиты[1].
Итак, ст. 131 и 164 ГК говорят о случаях и
порядке государственной регистрации в отношении недвижимого
имущества и соответствующих сделок. Однако ст. 8
Федерального закона "О введении в действие части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что
впредь до введения в действие закона о регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним применяется
действующий порядок регистрации. В связи с тем, что
законодательный акт, на который указывает упомянутая статья, вступил в силу с 31 января 1998 года, можно утверждать, что
до означенного момента Гражданский кодекс лишь определял
случаи, в которых требовалась регистрация недвижимости, но не регламентировал порядок такой регистрации (ввиду отсутствия в Кодексе соответствующих правовых норм), оставляя
его до известного времени в том виде, как он был установлен
действовавшими правовыми актами, в том числе и
законодательством субъектов Российской Федерации. При этом
надо иметь в виду, что регистрация прав на недвижимое
имущество на федеральном уровне регламентировалась далекими от совершенства и отчасти устаревшими нормативными актами, а соответствующие акты субъектов Российской Федерации
принимались не везде.
Согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и
другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее
государственной регистрации, возникает только с момента такой
регистрации.
Государственное или муниципальное предприятие, за которым закреплено недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения, не имеет права сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим ему, предприятие вправе распоряжаться самостоятельно, кроме случаев, предусмотренных законом.
Специальный правовой режим установлен в ГК при сдаче недвижимости в залог (ипотека) и обращении взыскания на нее по требованию залогодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ГК).
Орган, который проводит государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на самом документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК); предоставлять информацию о такой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель имеет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд.
На основании п. 6 ст. 131 ГК порядок государственной
регистрации и основания отказа в ней должны определяться законом о
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой
Закон принят в Российской Федерации 21 июля 1997 года - "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним".
В соответствии с этим Законом значение государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что
она: представляет собой акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на
недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ;
является единственным доказательством существования
зарегистрированного права; проводится на всей территории России по
установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый
объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной
регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в
Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту
нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного
округа[2].
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от нее могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Обязательной государственной регистрации подлежат права на
недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены
после введения в действие принятого Закона[3]. Права на
недвижимость, которые возникли до его вступления в силу, признаются
юридически действительными и при отсутствии их государственной
регистрации, вводимой указанным Законом. Регистрация таких прав
проводится по желанию их обладателей. Возникшая после введения
рассматриваемого Закона в действие необходимость государственной
регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с
недвижимостью требует государственной регистрации прав на данный
объект, которые возникли до введения указанного Закона в действие
(ст. 6 Закона). Под ограничениями (обременениями) понимаются
установленные Законом условия, запрещения, затрудняющие реализацию
права собственности либо иного вещного права на конкретный объект
недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного управления,
аренды, ареста имущества и др.).
Регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий ее, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о каком угодно объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Выписка из реестра должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован в суд.
