В соответствии с требованием Закона был создан Реестр собственности прав на недвижимость (далее - Реестр собственности), в котором регистрируются права собственности на недвижимое имущество, другие вещные права и их ограничения и обременения. Он ведется по регистрационным округам, которые не соприкасаются между собой и совпадают с границами административных территорий Испании. С учетом общественных интересов крупные регистрационные округа могут делиться на несколько небольших округов (так происходит, например, в Мадриде, Барселоне).
Реестр собственности ведется в специальных книгах, которые
нумеруются и визируются судьей. Форма и порядок их заполнения
определяются министерством юстиции Испании (ст.238 Закона об
ипотеках). Регистрационную запись в Реестре собственности можно
определить как "выписку, проделываемую регистратором собственности,
после юридической квалификации: из содержания документов,
подлежащих регистрации, всего того, что представляет юридическую
значимость для сторон, предмета и будущих приобретающих, базируясь
на содержании реестра". Все записи о правах на недвижимость и
сделки с ней регистрируются в Реестре собственности. Права
отдельного объекта недвижимости регистрируются на отдельном листе
записи в хронологической последовательности. Таким образом,
регистрационный лист фиксирует процесс перехода прав на
недвижимость. При этом последний правообладатель является
единственно законным, и каждое право на недвижимость принадлежит
только одному законному владельцу. Все незарегистрированные права
на недвижимость недействительны, ничтожны в силу наличия записи о
регистрации в Реестре собственности.
Ответственность регистратора за законность записи гарантирует
действенность уже упоминавшегося принципа: все, что записано в
Реестре собственности, является верным и законным, так как
зарегистрировавший свое право на недвижимость приобретает права на
нее в том виде и объеме, в котором они внесены в Реестр
собственности. Информация Реестра относительно прав на
недвижимость, а также ограничений и обременений открыта для
заинтересованных лиц.
Испанская регистрационная система, согласно Закону об
ипотеках, придерживается
следующих основных принципов: а) гласности, т.е. регистрация права на недвижимость публична
и открыта для ознакомления; б) определения, т.е. каждый объект недвижимости имеет свой
отдельный регистрационный лист (ст.8, 243); в) последовательности, т.е. новая запись о регистрации в
Реестре права на недвижимость погашает все старые записи в Реестре
на эту недвижимость (ст.20); г) закрытия, т.е. запрещено регистрировать сделки с
недвижимостью, имеющие более раннюю дату, чем последняя запись в
Реестре собственности (ст.17); д) первоочередности, т.е. право на недвижимость возникает с
даты регистрации в Реестре собственности - кто первый
зарегистрировал, тот и приобретает право (ст.25); е) непротиводействия, т.е. незарегистрированные права на
недвижимость не могут считаться законным правом на нее (ст.23, 24).
Испанская система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности не является обязательной, однако она довольно эффективна, так как собственник этой недвижимости не может получить ипотечный кредит под залог недвижимости (а недвижимость - это самое надежное средство обеспечения возврата кредита) без регистрации ипотеки в Реестре собственности. Предварительным условием регистрации ипотеки в Реестре собственности является обязательная регистрация закладываемого права собственности на недвижимость.
С учетом переходного периода в полном объеме новая система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности была введена в Испании в 1944 г.
Испанская система регистрации прав на недвижимость в Реестре собственности основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза сделки подразумевает проверку правильности формы представленных документов; дееспособности физических лиц и правоспособности юридических лиц, являющихся сторонами в сделке; соответствия сделки действующему законодательству.
После проведения правовой экспертизы регистратор принимает
решение либо о признании сделки соответствующей закону, либо о ее
несоответствии. В первом случае производится регистрация права в
Реестре собственности, во втором - отказ в регистрации. Решение
регистратора может быть обжаловано.
Дополнительной гарантией законности сделок является то, что обычно все сделки с недвижимостью удостоверяются нотариально после получения справки из Реестра собственности о правовом положении недвижимой вещи. Таким образом, нотариус нотариально заверяет сделку с недвижимостью, а регистратор заверяет ее действительность в Реестре собственности. Мировой опыт показывает, что без введения определенного элемента обязательности в процесс регистрации титула этот процесс почти наверняка обречен на провал, и полная регистрация всех земельных участков, весьма вероятно, никогда не будет завершена. Не во всех ведущих странах мира общие принципы регистрации прав на недвижимость проведены и закреплены с одинаковой последовательностью. Идеальная регистрационная система прав на недвижимость должна полно и достоверно отражать правовой статус собственности, гарантировать надежность и точность данных, не отсылать к содержанию предыдущих сделок для ознакомления с последними записями в реестре. Она должна обеспечивать гармоничное сочетание публичных и частных интересов и стоять на страже имущественных интересов добросовестных участников гражданского оборота, сводить к минимуму возможность недобросовестности в сделках с недвижимостью.
На наш взгляд, государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним - это правоудостоверяющий акт публичной
власти, фиксирующий динамику правового положения недвижимой вещи
для обеспечения ее законного, открытого и надежного гражданского
оборота. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" (далее - Закон о регистрации) определяет государственную
регистрацию как "юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или
прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с
Гражданским кодексом Российской Федерации" (п.1 ст.2).
На правоудостоверяющий характер государственной регистрации указывают п.3 ст.131 ГК РФ и ст.14 Закона о регистрации, согласно которым произведенная государственная регистрация прав на недвижимость удостоверяется либо свидетельством о государственной регистрации прав, либо путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, представленном на регистрацию.
О том, что государственная регистрация не носит
правоустанавливающего характера, свидетельствует абз.3 п.8 ст.12
Закона о регистрации, который гласит: "При несоответствии записей в
Едином государственном реестре прав и правоустанавливающем
документе приоритет имеет правоустанавливающий документ". Однако
можно согласиться с Н.А. Сыродоевым, который полагает, что
упомянутый приоритет правоустанавливающего документа над записью в
Едином государственном реестре прав при несоответствии записей
свидетельствует о непостоянстве законодателя при выстраивании
четкой юридической конструкции и об отказе его от однозначной
позиции в данном вопросе. Противоречивость является одним из
существенных недостатков названного Закона о регистрации.
Мировой опыт регистрации прав на недвижимость российский
законодатель воспринял и реализовал в Законе о регистрации в виде
симбиоза двух регистрационных систем: регистрации документов
(актов) и регистрации титулов. Данная позиция связана с тем, что
изначально в Гражданском кодексе РФ законодатель не выразил своей
однозначной позиции по вопросу о регистрации недвижимости.
Например, согласно п.1 ст.131 ГК РФ, государственной регистрации
подлежит правовой титул на недвижимость в виде права
собственности, иных вещных прав, а также других прав,
предусмотренных законом. Но в п.3 той же статьи устанавливается,
что удостоверение регистрации производится либо документом о
зарегистрированном праве или сделке, либо совершением
удостоверительной надписи на документе, представленном на
регистрацию. В то же время в ст.164 ГК РФ говорится о регистрации
сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Общее требование к
сделкам с недвижимостью - соблюдение письменной их формы, в
отдельных случаях и нотариальное удостоверение.
Мировая практика исходит из необходимости использования
в обязательном порядке возможностей
негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на
их основе прав. Представляется, что данное требование
вполне обоснованно как отвечающее задачам создания
стабильного оборота недвижимости и служащее для исключения
возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и
ничтожных сделок.
2. Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество
Государственная регистрация права собственности на
недвижимое имущество является единственным законным
доказательством права владения, пользования и распоряжения им.
Государство предоставляет владельцу право выбора между
пообъектной регистрацией и регистрацией в качестве единого
комплекса. И здесь важно не ошибиться[7].
Выбор пообъектной регистрации предпочтителен, если объекты не связаны друг с другом единым технологическим циклом и если собственник планирует использовать части недвижимости по отдельности. Например, при покупке ряда помещений одни будут сдаваться в аренду, а другие планируется выставить на продажу. Продать весь объект по частям также значительно легче. Наличие отдельных свидетельств ускорит возможность осуществления сделок и избавит от лишней волокиты.
Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку и дополнительно, с учетом планов собственника, данный комплекс используется для получения кредита, то целесообразна регистрация в качестве сложной вещи - у собственника будет весомое доказательство права владения именно этим объектом в целом по назначению. Не прибегая к услугам специалистов, он сможет распоряжаться всем комплексом одновременно, что будет большим подспорьем при решении судьбы всего объекта в целом.
О том, насколько важно подобное решение, можно судить наглядно по примеру из практики.
Фирма организовала строительство топливно -
раздаточного комплекса для хранения и оптово - розничной продажи
нефтепродуктов в одном из районов Подмосковья. Заключив
договор с местной администрацией на аренду земли на 49
лет, общей площадью 3,2 гектара, приступили к первой очереди
строительства, которая была завершена очень быстро, и на
основании акта госприемки были введены в действие пять
объектов: административно - бытовое здание, проходная,
очистные сооружения, трансформаторная подстанция и АЗС с
подъездными путями и прилегающей обустроенной территорией.
После сдачи встала проблема регистрации права собственности
на введенные объекты.
Федеральный закон "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.
определяет, что владелец может получить свидетельство о праве собственности на недвижимость только после внесения объекта в
Единый государственный реестр. Согласно ст. 2 Закона владелец получает весь комплекс прав (владения, пользования, распоряжения) на недвижимость лишь с момента государственной регистрации. На основании этого Закона были получены 5 свидетельств только
на постройки.
Для организации деятельности необходимы были крупные вложения, которых, в связи с затратами на строительство, общество не имело. Руководством было принято решение взять кредит и использовать весь комплекс под ипотеку для получения оборотных средств. В ходе его получения возникла проблема: фактически и оценщики, и банкиры понимали, что залогом является высокодоходный топливно - раздаточный комплекс, стоимость которого многократно превышает размер кредита, но юридически имелось 5 свидетельств на некие сооружения, незначительной площади, непонятно как связанные между собой. Так как согласно Закону государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 2 п. 4), фирма обратилась в местное представительство Московской областной регистрационной палаты с просьбой о выдаче единого свидетельства на весь топливно - раздаточный комплекс.
