Однако наиболее четкая система регулирования сложилась к началу нашей эры.
Аренда была включена в состав более крупного института найма (locatio-conductio), в который помимо собственно аренды вещей (locatio-conductio rerum) входили наем услуг (locatio-conductio operarum) и работ (locatio-conductio operis)[5].
Предметом locatio-conductio rerum могли быть непотребляемые вещи и некоторые права (например, узуфрукт).
Наемная плата определялась обычно в денежной форме, и только для сельскохозяйственной аренды допускалось ее установление в натуральном выражении, то есть в виде части урожая.
Допускалось заключение договора locatio-conductio rerum на неопределенный срок, что подразумевало возможность расторгнуть его в любой момент по заявлению одной из сторон.
В обязанности наймодателя входило 1) своевременная передача вещи в пользование; 2) обеспечение нанимателю в течение всего срока действия договора возможности нормального и спокойного пользования вещью, включая проведение ремонта и предоставление защиты от притязаний третьих лиц; 3) нести все публичные повинности, связанные с вещью; 4) отвечать за недостатки вещи, возникшие до ее передачи нанимателю; 5) нести риск невозможности пользования вещью, возникшей по случайной причине; 6) возместить затраты на улучшения вещи, если они были необходимыми или хозяйственно целесообразными.
Наниматель был обязан: 1) платить условленную наемную плату, которая, как правило, вносилась при прекращении договора, но по соглашению сторон допускалось и предварительная уплата; 2) пользоваться вещью в соответствии с договором и хозяйственным назначением вещи; 3) отвечать за все повреждения и ухудшения вещи, возникшие по его вине; 4) по окончании договора незамедлительно вернуть вещь в надлежащем состоянии, в противном случае -возместить убытки.
Наличие договора locatio-conductio rerum позволяло нанимателю сдавать вещь в поднаем без согласия собственника. В то же время переход права собственности на вещь не влек автоматического перехода обязанностей наймодателя к новому лицу. Найм как институт обязательственного права не обременял имущество, однако давал арендатору возможность подать иск к бывшему собственнику.
Следует заметить, что уже в Древнем Риме было сформулировано правило, согласно которому договор найма считался возобновленным, если по истечении срока аренды продолжается фактическое пользование вещью нанимателем при отсутствии возражений наймодателя.
В ius civile помимо обязательственных выделялись и вещные права на чужую вещь. Наиболее близкими к locatio-conductio rerum институтами были личные сервитуты (узуфрукт, хобитаций и др.), суперфиций и эмфитевзис. Одним из наиболее важных отличий от найма вещей является предоставление их обладателям возможности подавать иски против любых нарушителей, чего были лишены наниматели по договору iocatio-conductio rerum.
Сформулированные в римском праве положения оказали значительное влияние на возникшие позже нормы, особенно в странах Западной Европы.
В дошедших до нас источниках древнерусского права найдено мало норм, регулирующих арендные отношения. Русская Правда и в Краткой, и в Пространной редакции почти не содержат статей, регулирующих обязательственные отношения. Одно положение, направленное на регулирование отношений по найму, было включено в Псковскую судную грамоту. Оно касалось возможности подачи иска съемщиком дома или части усадьбы к хозяину.
Профессор М.Ф. Владимирский-Буданов отмечал, что наем недвижимого имущества крестьянами часто соединялся с наймом в личное услужение и вел к временному ограничению личной свободы арендатора[6].
Более подробно хотелось бы остановится на положениях об аренде, сложившихся к началу XX века в России.
В дореволюционной теории и практике был сформирован схожий с древнеримским подход к аренде[7]. К примеру, А.М. Гуляев, определял наем как «обоюдосторонний договор, в силу которого одна сторона обязуется предоставить другой стороне возможность пользоваться объектом, другая -денежное вознаграждение за пользование»[8] и делил его по свойствам объекта на наем имущества, личный наем и подряд (заказ).
Нормативное понятие договора найма имущества было сформулировано в решении 1868 года № 248 гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената: «наем имущества есть договор возмездный, в силу которого одна сторона предоставляет другой пользование своим имуществом на известный срок за условленное вознаграждение».
В качестве общепринятых терминов для обозначения аренды (имущественного найма) использовались также «снятие», «кортомное содержание», «оброчное пользование»[9].
Существенными условиями данного договора признавались условие о предмете, сроке и цене договора (X том Свода Законов, часть 1-ая, Законы Гражданские, статья 1691).
Предметом договора могли быть недвижимое и непотребляемое движимое имущество, а также права. В соответствии со статьей 1710 Законов Гражданских в эти права входили:
а) права рыбной ловли:
б) права сборов с городских весов.
Стороны договора именовались хозяин и наемщик (наниматель, арендатор), причем признавалось, что в качестве хозяина мог выступать как собственник, так и пожизненный владелец.
Максимальные сроки аренды были установлены только для недвижимого имущества. Общим предельным сроком сдачи в аренду для недвижимости в соответствии с Законом от 15 марта 1911 года было 36 лет (до этого - 12 лет). Однако существовали исключения: для церковной недвижимости, наем которой, ограничивался 12 годами, для казенных земель в ряде случаев допускалось заключать договоры на срок до 99 лет и др. В то же время признавалось, что «сроки сдачи в наем движимых имуществ всецело зависят от договаривающихся сторон.»[10].
Оплата по договору найма в большинстве случаев производилась в денежном выражении, но допускалось внесение платы определенной частью собранного урожая (найм «из полу»), оказанием различного рода личных услуг.
При неуплате наемного вознаграждения хозяин не имел права досрочно расторгнуть договор, если это прямо не предусмотрено договором, но мог в судебном порядке истребовать арендную плату.
Особую форму вознаграждения составлял найм «из выстройки», при котором наниматель «в течение установленного числа лет пользовался выстроенным зданием, а по прошествии срока все выстроенное поступило бы в собственность хозяина» (X том Свода Законов, часть 1-ая, Законы Гражданские, статья 1697).
С принятием Закона от 23 июня 1912 года договор найма из выстройки превратился «в срочное, продолжающееся не менее 36 и не более 99 лет, вещное право застройщика, возникающее при совершении крепостного акта»[11].
Форма договора напрямую зависела от объекта аренды: для движимого имущества устанавливалась устная (словесная) форма, за исключением морских и речных судов (для них - письменная). Для недвижимости в основном существовала письменная форма (исключение составляли сделки по найму городских строений, а также земельных участков вне города, которые могли оформляться устно). Усложненная письменная форма (близкая к современной нотариальной) применялась для договоров аренды, предусматривающих получение арендной платы более чем за один год вперед.
В обязанности арендодателя входило:
1) предоставление нанятой вещи (если она не предоставлялась, то ее можно было истребовать по решению суда);
2) поддержание вещи в надлежащем состоянии. Обязанности арендатора составляли:
1) пользование вещью в соответствии с ее экономическим назначением:
2) предупреждение повреждений вещи в целях возврата имущества в надлежащем состоянии;
3) внесение арендной платы[12].
За собственником сохранялось право свободного распоряжения сданной вещью, при этом при переходе права собственности договор аренды, как правило, оставался обязательным для нового владельца. В то же время за арендатором признавалось право передачи имущества в поднайм.
В качестве интересной особенности регулирования арендных отношений можно назвать то, что при порче нанятой движимой вещи по вине нанимателя вещь оставалась у последнего в собственности, а хозяину уплачивалась стоимость имущества.
В качестве особенности развития аренды можно указать следующее:
1. Сохранение общего понимания имущественного найма и основных положение, регулирующих его, без изменений.
2. Заметно появление тенденции по усилению защиты прав арендатора. Можно отметить, что многие дореволюционные положения и подходы относительно имущественного найма являются актуальными по сей день.
1.2 Понятие и признаки договора аренды
Следует отметить, что на сегодняшний день "аренда" и "имущественный найм" существуют как синонимы. Употребление в литературе и нормативных актах то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах[13].
Стремление некоторых ученых разграничить понятия "аренды" и "имущественного найма", относя к "аренде" только договоры предпринимательского характера[14], не нашло поддержку ни в теории, ни в законодательстве.
Поэтому в данном исследовании мы будем придерживаться общепринятого подхода и использовать термины «аренда» и «имущественный наем» при указании на договор в целом, а «прокат» и «лизинг» при изучении соответствующих видов аренды.
Это отличие, в частности, отмечал еще Г.Ф. Шершеневич[15], проводя сравнение сложившегося в России подхода к договору аренды и принятого за рубежом.
Договор аренды (имущественного найма) в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется как соглашение, по котором «арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование».
Общепринято считать договор аренды консенсуальным договором, «поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось».
Действительно, в целом договор аренды сформулирован в Гражданском кодексе как консенсуальный договор, однако нельзя не согласиться с мнением А.А. Иванова, что «договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные»[16]. К примеру, «по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации» (ч. 1 ст. 632 ГК РФ), то есть, применяется формулировка не консенсуального, а реального договора.
Можно предположить, что это юридико-техническая ошибка законодателя, поскольку в ст. 198 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации уже говорится, что «по договору фрахтования судна на время (тайм-чартеру) судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей»[17].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
