В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь. Право на жилую площадь по своей сущности представляет собой возникшее из договора найма жилого помещения право нанимателя на вещь, принадлежащую другому лицу, т. е. право на чужое имущество (жилое помещение). Это право принадлежит нанимателю (а при заключении договора социального найма — и членам его семьи) в пределах, предусмотренных законом и договором. Входящие в его состав правомочия имеют вещный характер. Поэтому право на жилплощадь следует отнести к категории вещных прав, причем оно представляет собой ограниченное вещное право. Можно отметить, что это право при определенных условиях, в особенности в случае приватизации жилого помещения, переходит в совсем другое качество — в право собственности.
Важнейшим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других субъективных прав вещной природы, является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т. е. для удовлетворения его жилищной потребности. Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель и по договору коммерческого, и по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе производить его переустройство и переоборудование для использования в других целях без согласия наймодателя. Аналогичные положения содержатся и в ЖК РФ (ст. 17). Законом не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, однако, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Использование жилого помещения не по назначению является (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК РФ).
В ЖК РФ установлены четкие условия, когда договор социального найма может быть расторгнут, как с одной так и с другой стороны. Все эти условия указаны в ст.83 ЖК РФ. Так, например договор социального найма жилого помещения, может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон по инициативе нанимателя, но он обязан в письменной форме за 3 месяца известить об этом наймодателя (п.1 ст.687.ГК РФ), а также получить согласие в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи ( п.2 ст.83 ЖК РФ). В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Некоторые жилые помещения не могут быть забронированы. В частности, не бронируются жилые помещения за лицами, проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях; за временными жильцами и поднанимателями; за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов; за нанимателями в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, и в некоторых других случаях. Однако за членами семьи собственника жилого дома или квартиры и членами семьи члена жилищно-строительного кооператива жилые помещения бронируются на общих основаниях. Самому собственнику или члену кооператива бронировать помещение нет необходимости; их право на жилище не может быть утрачено по причине длительного отсутствия.
Следует также иметь в виду, что в соответствии с сохраняющей свое действие Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336[33], право бронирования жилого помещения имеют наниматели и члены их семей в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, в том числе и в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, включенных в списки, утверждаемые Правительством Российской Федерации. Броня выдается по поручению местной администрации жилищным органом по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от того, в доме какого фонда проживает гражданин, имеющий право на бронирование. Отказ в выдаче брони может быть обжалован гражданином в суд. Равным образом выданная гражданину броня может быть признана недействительной только соответствующим решением суда.
Подытоживая все сказанное, отметим, что настоящее законодательство указывает на четкие рамки поведения нанимателя и членов его семьи в отношении жилого помещения по договору социального найма. Соответственно нарушение данных норм влечет за собой юридические последствия, т. е. расторжение договора.
ГЛАВА 3. СДЕЛКИ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
3.1 Купля-продажа жилых помещений
Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор продажи жилого помещения характеризуется как двусторонний и взаимный. Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ).
Договор заключается в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения договора (п. 2 ст. 163, ст. 434, 550 ГК РФ). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).
При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. Предварительная оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества не отвечает сегодняшним условиям российской экономики с ее криминализированным рынком недвижимости. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору купли - продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче права собственности покупателю, то есть моментом государственной регистрации возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств - ст. 328 ГК РФ). С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договор купли - продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение в банк, нотариусу (например, при заключении договора), с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (выписки из Государственного реестра прав)[34].
К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) закон относит следующие:
1) предмет договора — жилое помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) но соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. 432, 554, 558 ГК РФ);
2) цена жилого помещения (ст. 555 ГК РФ), установленная соглашением сторон договора. Она может быть выражена:
— непосредственно в рублях;
— в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (ст. 317 ГК РФ). Цена в договоре может быть указана за весь объект в целом. Возможно определение цены жилого помещения указанием цены за единицу площади, в связи, с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ). При продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);
3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением, после приобретения его покупателем (ст. 558 ГК РФ). Такими лицами могут быть:
— члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК РФ). Обратим внимание на то, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства, которыми являются органы местного самоуправления (ст. 34 ГК РФ);
— наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 672, 677 ГК РФ);
— арендаторы (ст. 617 ГК РФ);
— лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа;
4) срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость (ст. 457 ГК РФ);
5) срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором цену недвижимости (ст. 486, 487, 488, 489 ГК РФ);
6) условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитарно-технического и электрооборудования, отделка помещений и т. д.) (ст. 469, 475, 557 ГК РФ)[35].
Также стоит отметить еще одно условие. В литературе высказывалось предложение о расширении круга существенных условий договора продажи недвижимости. По мнению П.В. Скибы, в законодательстве должно быть закреплено положение, согласно которому к числу существенных условий договора купли-продажи недвижимости следует относить условие о качестве, так как недвижимое имущество является вещью, единственной в своем роде, и замена ее невозможна.[36]
Если договор не позволяет определить сроки исполнения обязанностей сторон, то соответствующие обязательства должны быть исполнены в разумный срок. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата через определенное время после передачи жилого помещения покупателю (продажа в кредит) либо в рассрочку, жилое помещение, проданное в кредит либо в рассрочку, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (см. п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
По общему правилу по договору купли-продажи жилого дома, части жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности, но такую недвижимость передаются право на ту часть земельного участка, которая занято этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). В случае, когда продавец является собственником земельного участка, но котором находится продаваемый жилой дом (часть жилого дома), покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором купли-продажи жилого дома (части жилого дома) иное право, но соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом (часть жилого дома) и необходима для ее использования (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и бывший продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
