Действительно, в целом договор аренды сформулирован в ГК РФ как консенсуальный договор. Однако нельзя не согласиться с мнением А.А. Иванова, что «договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные»[6]. К примеру, «по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное пользование и владение и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации» (ч.1 ст. 632 ГК РФ), то есть применяется формулиовка не консенсуального, а реального договора.
По нашему мнению, в рассматриваемом случае можно предположить, что это юридико-технческая неточность законодателя. Поскольку в статье 18 Кодекса торгового мореплавания РФ уже говориться, что по договору фрахтования судна на время (тайм-чартеру) судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей.
Отдельно следует отметить существование договоров, предусматривающих необходимость государственной регистрации, для придания им юридической силы. Их наличие не совсем вписывается в имеющуюся схему консенсуального договора.
На наш взгляд, соблюдение требования о государственной регистрации не является требованием к форме договора в узком смысле. Это особое условие вступление договора в действие. Конечно, государственная регистрация обычно предполагает наличие письменной формы, но, к примеру, в дореволюционный период в России допускалось заключать в устной форме договор найма земель между крестьянами с внесением записи в поземельную книг[7]. И сейчас устная форма сделки не препятствует регистрации в ГИБДД МВД РФ транспортных средств и номерных агрегатов[8].
Кроме того, в ГК РФ в статье 158 «Форма сделок» названы лишь устная и письменная (простая и нотариальная), а в статье 434 «Форма договора» не выделятся форма, связанная с государственной регистрацией. Другим доводом в пользу высказанной точки зрения можно считать то, что ч. 2 п. 1ст. 434 ГК РФ допускается заключение договора в обусловленной сторонами форме, даже если по закону такая форма и не требуется. Однако в отношении государственной регистрации такое правило не приемлемо, так как только нормативный правовой акт определяет круг сделок, подлежащих государственной регистрации.
Основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В числе таких объектов недвижимости представлены земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Эти объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе[9]. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости.
В судебной практике поднимался вопрос о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее одного года. Президиум Верховного Арбитражного Суда РФ, по этому поводу в информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды» определил, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации, чем разрешил многолетний спор в данной сфере[10].
Проблема заключалась в неоднозначном толковании статей 609 и 651 ГК РФ и ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[11].
Имеется три основных точки зрения по этой проблеме.
Первая - договора аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока аренды. Данное мнение было основано на положении п. 2 ст. 609 ГК РФ, согласно которому договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Единственное исключение из этого правила содержится в п. 2 статьи 651 ГК РФ, но в нем речь идет только лишь об аренде зданий и сооружений, тогда как нежилые помещения таковыми не являются.
Подобный подход нашел отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 сентября 2007 г. по делу № А55-19287/07. Как указал суд, норма п. 2 ст. 609 ГК РФ является ненормативной и действует независимо от срока заключения договора аренды недвижимого имущества. По поводу же п. 2 ст. 651 ГК РФ суд отметил, что эта норма не может быть применена при разрешении рассматриваемого спора, поскольку объектом спорного договора являются нежилые помещения[12].
Вторая точка зрения: договор аренды нежилого помещения не подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды. Она была высказывается А.С. Емельяновым, который, обосновывая ее, предлагает следующий взгляд на положения п. 2 ст. 609 ГК РФ: «Статья 609 ГК РФ ... действительно предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В то же время Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» установлено иное, а именно то, что регистрируется не сам договор аренды как сделка, а возникающее на его основании право аренды»[13]. Очевидно, слово «иное» трактуется автором как возможность замены государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества государственной регистрацией права аренды.
Третья точка зрения: договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Из уже рассмотренного выше видно что, именно это мнение нашло свое подтверждение в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 52 «О государственной регистрации договоров аренды». Суть ее заключается в следующем.
Статья 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, с которыми подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленном законом.
Согласно части 2 п. 6 ст. 12 упомянутого закона помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания и сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Итак, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение составляют договоры аренды зданий, сооружений или помещений, которые подлежат государственной регистрации лишь в случае их заключения на срок не менее одного года.
В тех же ситуациях, когда в условиях договора закреплено освобождение от наемной платы, можно говорить об отсутствии арендных отношений, даже если производится возмещение коммунальных расходов: имеет место договор ссуды, возлагающий на ссудополучателя по общему правилу обязанность по содержанию имущества (ст. 695 ГКРФ). При внесении платы за содержание вещи ссудодателю мы сталкиваемся с «сочетанием различных по своей природе договоров договор по безвозмездной передачи имущества в пользование и договор на возмездное оказание услуг»[14].
Договор аренды - это взаимный договор, так как «праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества»[15].
Среди основных признаков имущественного найма в литературе называют:
1. Предоставление имущества в пользование, либо владение и пользование, либо передача прав пользования.
2. Временность (срочность) предоставления имущества[16].
Следует отметить, что закон допускает существование договоров имущественного найма как исключительно связанных с пользованием имущества, так и направленных на владение и пользование вещью. Также в связи с возможностью передачи правомочий пользования и владения не в полном объеме, допускается совместное владение и пользование вещью[17].
По общему правилу, в отношении аренды транспортных средств заключение договоров субаренды, перевозки и иных договоров с подобными целями допускается без согласия наймодателя (ст.638 и 647 ГК РФ). При аренде же предприятия наниматель вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия (ч.1 ст.660 ГК РФ).
В связи с тем, что при заключении договора аренды арендодателем арендатору передаются не только правомочия по владению и пользованию имуществом, но частично и правомочие по распоряжению имуществом, автором предлагается следующая новая редакция пункта первого статьи 606 ГК РФ: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение, пользование и частичное распоряжение или во временное пользование».
Приведенные положения говорят о том, что аренда перестает быть обязательственно-правовым институтом, ограниченным передачей вещи в пользование и владение. Это в большей степени касается, как правильно отмечает А.А. Иванов[18], аренды, сопряженной с владением.
Наличие у аренды признака абсолютного правоотношения ранее уже отмечалось рядом ученых, исследовавших договор имущественного найма. О.С. Иоффе помимо особенностей защиты прав нанимателя, указывает, что «договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника»[19], то есть речь идет о сохранении договора аренды в силе при смене собственника, предусмотренной ныне статьей 617 ГК РФ. Похожего взгляда придерживается М.Г. Пронина, считающая, что договор найма «создает для нанимателя не только обязательственные (относительные) правомочия, но и права, носящие характер абсолютных»[20]. На вещный же характер договора указывают Д.С. Левенсон[21] и др. Последнее, по нашему мнению, с большой долей уверенности дает основание предполагать, что аренда имеет черты ограниченного вещного права.
Необходимо отметить, ГК РФ известны отдельные виды договоров аренды и аренда отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 611, ст. 625 ГК РФ). В связи с этим А.А. Иванов высказал предположение, что «виды аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфах 2-6 главы 34 ГК РФ, аренда же отдельных видов имущества, а Гражданском кодексе в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 главы 34 ГК РФ. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (то есть любых видов имущества кроме транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий)»[22].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
