Обязанность по возврату объекта аренды присутствует у арендатора в тех случаях, когда имущество передавалось ему во владение и пользование. Если вещь оставалась во владении арендодателя, то арендатор (наниматель) просто прекращает пользование вещью.
Арендатор надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок (ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Подведем краткий вывод изложенному.
1. Договор при необходимости его государственной регистрации лишается признака консенсуальной сделки, так как одного согласия сторон договора не достаточно для его заключения. Вместе с этим, договор не становится реальным, ибо передача вещи как определяющий признак здесь не проявляется. В связи с этим автором предлагается выделение особого вида договоров - подлежащих регистрации.
2. На основании того, что при заключении договора аренды арендатору передается частично правомочие по распоряжению имуществом, автор считает необходимым внести в статью 606 ГК РФ пункт следующего содержания: «По договору аренды (имущественному найму) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение, пользование и частичное распоряжение или во временное пользование».
3. В связи с возникающими сложностями определения существенных условий договора аренды автором предлагается включить в ГК РФ статью под названием «Существенные условия договора аренды».
4. При осуществлении пользования имуществом арендатором совершаются некоторые распорядительные действия, поэтому предлагается навое название статьи 615 ГК РФ - «Правомочия арендатора в отношении арендованного имущества».
1.2 Возникновение и прекращение договора аренды
По установленному в ГК РФ положению, договорные отношения возникают, как правило, с момента, когда договор считается заключенным. Он уже заключен, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В соответствии с действующей гражданско-правовой доктриной существенными условиями являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В науке гражданского права они условно подразделяются на нормативно-обязательные (требуемые в силу правовых актов) и индивидуально- обязательные условия (появляющиеся в договоре по требованию хотя бы одной из сторон)[49].
Предметом договора аренды, как уже отмечалось, является индивидуально-определенное имущество, передаваемое о временное владение и пользование или во временное пользование.
Помимо предмета договора других существенных условий, общих для всех видов договоров аренды установить не удалось. Предмет договора аренды является существенным условием договора аренды, в равной степени, как и всякого иного гражданско-правового договора. В ГК РФ установлено правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Как отмечал В.В. Витрянский, «данное положение относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды, как это нередко принято считать в юридической литературе. Для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ»[50].
Для отдельных видов договора аренды в законодательстве России установлены дополнительные существенные (необходимые) условия, нарушение которых влечет за собой недействительность договора. Для договора аренды зданий и сооружений таким существенным условием является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ), при отсутствии условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.
Поскольку договор аренды является возмездным выплата арендной платы признается обязательным требованием данного договора, однако, по общему правилу, конкретный размер наемной платы может быть и не указан в договоре, а определяется по условиям п. 3 ст. 424 ГК РФ.
Для определения порядка и сроков внесения арендной платы в этих случаях используются порядок и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).
В отличие от этого общего правила в соответствии со статьей 654 ГК РФ для договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы должен быть предусмотрен в договоре под угрозой признания договора незаключенным.
Для договора аренды участков лесного фонда размер арендной платы признается существенным (необходимым) условием. Помимо него в соответствии со статьей 33 Лесного кодекса РФ в договоре аренды участков лесного фонда должны быть также указаны такие существенные условия как:
- границы участка лесного фонда;
- виды лесопользования;
- объем (размер) лесопользования;
- срок аренды;
- порядок внесения арендной платы;
- обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводства лесов;
- порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ;
- иные условия, предусмотренные лесным законодательством РФ и определенные по усмотрению сторон.
Как видно из приведенного перечня, существенным условием договора аренды участка лесного фонда является наряду с другими и срок аренды, что нехарактерно для других видов договора аренды.
Договор аренды, по общему правилу, считается договором срочным. Однако, не смотря на свою срочность, допускается невключение в текст договора условия о конкретном сроке. В подобном случае договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Законами РФ для отдельных видов договора аренды и аренды отдельных видов имущества могут вводиться максимальные сроки аренды. Законодатель не пошел по пути ГК РСФСР 1964 года, где действовал общий предельный срок для имущественного найма в 10 лет, для аренды недвижимости между юридическими лицами в 5 лет и движимого имущества между ними в 1 год (ст. 277 ГК РСФСР 1964 г.).
При заключении договора аренды на срок, превышающий установленный в законе, договор считается заключенным на предельный срок, а при истечении этого предельного срока договор автоматически прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Для договора аренды, как и для других гражданско-правовых договоров, применяются общие правила о форме сделок с некоторыми особенностями. Может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора.
В статье 609 ГК РФ подтверждается общее требование о необходимости письменной формы договора, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо. В то же время договоры между физическими лицами должны заключаться в письменной форме на срок аренды более 1 года. По мнению автора, достаточно спорна позиция В.В. Витрянского о п. 1 ст. 609 ГК РФ «отличие требований к форме договора, заключаемого гражданами, от общего правила регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в 10 раз установленным законом минимальный размер оплаты труда и только в случаях, установленных законом, - независимо от размера суммы сделки (ст. 161 ГК РФ)»[51]. Представляется, что ст. 609 ГК РФ только дополняет, вводит новое требование к форме сделки исходя из сроков аренды, сохраняя ранее установленное правило. К тому же, в Гражданском кодексе РФ нигде прямо не говорится о неприменении общих положений о форме сделок к договору аренды.
В независимости от срока договора и цели договора установлена обязательная письменная форма для договора проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договора аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды участков лесного фонда (ч.2 ст. 32 Лесного кодекса РФ.) и др.
Более того, основываясь на ч. 3 п. 1 ст. 160 ГК РФ, гласящей, что «законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки...», во второй части Гражданского кодекса РФ предусмотрена необходимость заключать договор аренды зданий и сооружений в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Такое же требование установлено к договору аренды предприятия (п. 1 ст. 658 ГК РФ).
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным с момента получения отправителем оферты акцепта. В то же время для договоров, подлежащих государственной регистрации, момент внесения записи в государственный реестр будет считаться датой его заключения (п. 3 т. 433 ГК РФ).
В соответствии со статьей 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом. В число этих сделок согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ входят и договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.
Арендные правоотношения возникают при заключении договора аренды. Его заключение возможно путем установления двусторонних контактов, когда одна из предполагаемых сторон договора обращается с предложением заключить договор непосредственно к другой. Это достаточно распространенный способ, а иногда на практике и единственно приемлемый.
Можно выделить способы заключения договора на торгах или по итогам торгов. Различие между этими видами состоит в том, что в первом случае уже присутствует проект договора, и по итогам торгов подписывается протокол, имеющий силу договора. Во втором случае предметом торгов является право на заключение договора, который должен будет подписан сторонами позже (п. 5 ст. 448 ГК РФ).
Любой возможный арендодатель может выступать в качестве инициатора проведения торгов, однако чаще к этой форме прибегают государственные и муниципальные образования.
Торги могут проводиться в форме конкурсов и аукционов, При аукционе победителем будут являться лица, предложившие наиболее высокую цену (арендную плату). Победителем конкурса будет признано лицо, предложившее лучшие условия (к примеру, по наиболее удачному архитектурно-планировочному решению, по максимизации размера годовой аренды и др.
Как уже отмечалось, стороны, заключая договор аренды, действуют добровольно, основываясь на обоюдном интересе. Можно согласиться с мнением С.Э. Жилинского, что «заключение договора в обязательном порядке есть исключение из гражданско-правового принципа о свободе...»[52]. Но в ряде случаев, закон устанавливает обязанность заключить договор имущественного найма. Такая ситуация, к примеру, возникает при договоре проката, который в силу п. 3 ст. 626 ГК РФ является публичным договором, что означает, что прокатная организация при наличии возможности сдать имущество в аренду обязана заключить данный договор (ч. 2 п. 3 с. 426 ГК РФ).
Основанием совершения ряда договоров аренды может быть наличие соответствующих решений государственных или муниципальных органов. К примеру, передача в аренду вагонов железным дорогам осуществляется на основании разрешения Министерства путей сообщения Российской Федерации.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
