ГК не определяет императивно порядок внесения арендной платы, отдавая его на усмотрение сторон по договору аренды, (ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК). Вместе с тем нередко договором предусматривается, что арендная плата должна вноситься арендатором не позднее, например, 28 числа месяца, предшествующего расчетному, а за просрочку оплаты установлена пеня. С одной стороны, подобная предоплата может трактоваться как мера оперативного воздействия на арендатора для обеспечения надлежащего исполнения обязательства. Однако устанавливать пеню за несвоевременное внесение арендной платы в данном случае, на наш взгляд, нелогично, поскольку срок пользования и владения арендованным имуществом не истек (расчетный месяц), то есть обязательства со стороны арендодателя еще не исполнены.
Форма и срок договора аренды
Договор аренды на срок более 1 года (если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 622 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность согласно п. 3 ст. 629 ГК.
Договор аренды заключается на срок, установленный договором и определяется конкретным периодом, датой либо, как отмечают некоторые авторы, указанием на событие, наступление которого должно не зависеть от воли и действий сторон. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 581 ГК.
В отсутствие согласованного срока аренды, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае отсутствия срока - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Декрет Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» (далее - Декрет № 24) привнес некоторые новшества в порядок заключения соответствующих договоров. В частности, был определен минимальный срок, на который заключается договор аренды и субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений. Он не должен быть менее 3 лет, и может быть уменьшен только с согласия арендатора. Такие договоры и права на недвижимое имущество, возникающие в связи с их заключением, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания сторонами. Только после заключения договора арендодатель уведомляет территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заключенном договоре, его изменении, расторжении и т.д. Поскольку данная норма закреплена в Декрете № 24, то правило, установленное п. 2 ст. 580 ГК, не применяется.
В отношении сроков аренды земельных участков и иных природных ресурсов установлены следующие правила. Максимальный срок аренды земельных участков не может превышать 99 лет, участков лесного фонда - 15 лет, водных объектов - 25 лет. В ряде случаев нормируются и минимальные сроки. Как правило, это зависит от цели использования арендуемого участка или иного природного ресурса:
- для ведения сельского хозяйства - минимальный срок аренды земельного участка 10 лет (ст. 17 Кодекса о земле);
- для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), при аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности, минимальный срок аренды земельного участка должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок (ст. 17 Кодекса о земле);
- минимальный срок аренды участка лесного фонда - 1 год (ст. 45 Лесного кодекса Республики Беларусь);
- минимальный срок аренды водного объекта - 5 лет (п. 16 Положения о порядке предоставления водных объектов (их частей) в аренду для рыбоводства и других целей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.10.2007 № 1260.
Стороны договора аренды, их права и обязанности
Стороны договора аренды - арендатор и арендодатель.
Арендатором может выступать любое лицо, однако законодательством в этой связи могут устанавливаться определенные ограничения в зависимости от объекта аренды.
Следует обратить внимание на интересный аспект правового положения арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности. В соответствии с Законом Республики Беларусь от 13.11.2008 № 450-З «О республиканском бюджете на 2009 год» плательщики арендной платы за обозначенные земельные участки, арендодателями которых являются сельские, поселковые, городские, районные исполнительные и распорядительные органы, пользуются правами и исполняют обязанности, установленные для плательщиков налогов, сборов (пошлин). Таким образом, арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, имеет двойственный правовой статус. С одной стороны, договор аренды является гражданско-правовым договором, и правовое положение арендатора земельного участка определено ГК. С другой стороны, публично-правовой аспект земли как природного ресурса и государственной собственности влияет на взаимоотношения сторон договора аренды земельного участка таким образом, что распространяет на арендатора статус налогоплательщика со всеми вытекающими последствиями. Таким образом, налоговые органы при осуществлении контроля за исчислением и уплатой арендной платы за вышеназванные земельные участки, применении способов обеспечения ее уплаты, а также уплаты пеней, взыскании этой платы и пеней пользуются правами и исполняют обязанности, установленные для осуществления налогового контроля. Данное правило устанавливается законом о республиканском бюджете на очередной финансовый год.
Арендодателями могут быть собственник имущества, а также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (например, учреждения, которым имущество принадлежит на праве оперативного управления). При этом не важно, кто из них выступает на стороне арендодателя: они в равной степени отвечают за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды они не знали об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
В случае если недостатки имущества были оговорены арендодателем, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, то арендодатель за них не отвечает.
Договор аренды может определять условия пользования имуществом, а если такие условия в договоре не определены, то имущество используется в соответствии с его назначением. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Факт использования имущества не по назначению или вразрез условиям договора аренды может контролироваться арендодателем, что особенно актуально при сдаче в аренду недвижимого имущества.
Арендатор не является собственником арендованного имущества, что не распространяется на произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, которые являются собственностью последнего, если иное не предусмотрено договором аренды. Исключение, предусмотренное ГК в этом случае, - это улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, поскольку они являются собственностью арендодателя.
В соответствии с ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Следует обратить внимание на диспозитивность данной нормы, поскольку в договоре стороны могут исключить ее действие. В этой связи представляет интерес следующий прецедент.
Пример
На основании заключенного договора в аренду было передано нежилое помещение, распложенное в г. Бресте. По условиям договора стоимость произведенных улучшений арендованного имущества арендатором подлежала возмещению по окончании договора или при его досрочном расторжении, однако особый порядок возмещения стоимости улучшений в договоре не согласовывался. Истец (арендатор) произвел ремонтно-строительные работы помещения, стоимость которых ответчик возместить отказывался, поскольку согласие арендодателя, по его мнению, было получено от неуполномоченного лица (заместителя руководителя). Однако суд посчитал доводы ответчика необоснованными и требования истца удовлетворил. При этом суд указал, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений было предусмотрено в договоре аренды, факт их производства доказан. Соответствующие полномочия лица, давшего согласие на производство ремонтно-строительных работ, также были подтверждены5.
На практике иногда возникают вопросы по поводу возможности зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя в счет арендных платежей после прекращения договора аренды. Между тем, данную возможность Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь (далее - ВХС) расценивает положительно. В письме ВХС от 22.04.2008 № 03-29/841, в частности, указывается, что «исходя из содержащихся общих правил ст. 381 ГК, если после прекращения договора аренды арендатор заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены неотделимые улучшения, такой зачет следует признать соответствующим законодательству и прекращающим обязательство арендатора по внесению арендных платежей».
Другое дело, если неотделимые улучшения арендованного имущества произведены арендатором без согласия арендодателя. В таком случае они возмещению не подлежат, если только иное не предусмотрено законодательством.
Даже если в заключенном договоре аренды условие о порядке возмещения стоимости неотделимых улучшений отсутствует, ничто не мешает сторонам в любой момент и в пределах срока действия договора (для срочного договора аренды) заключить дополнительное соглашение к договору аренды, оговорив условие о возмещении стоимости улучшений.
