Еще один немаловажный аспект, на который обращают внимание специалисты, - «судьба» условия о возмещении неотделимых улучшений в случае признания договора аренды незаключенным. В данном случае предлагается исходить из обязательств вследствие неосновательного обогащения6. Однако далее делается весьма спорный вывод о том, что в такой ситуации следует учитывать «наличие или отсутствие письменного согласия на производство улучшений». Спорность состоит в том, что, как отмечается в постановлении № 20, при признании договора аренды незаключенным применяются нормы гл. 59 ГК для обязательств вследствие неосновательного обогащения (п. 8) в силу «несостоявшейся сделки»7 в отсутствие каких-либо правовых последствий в части установления прав и обязанностей и их реализации. В нашем случае речь идет о «наличии или отсутствии письменного согласия на производство улучшений», которое в принципе не может рассматриваться как юридический факт.
Если мыслить в русле предложенного Т.В. Людвиг вывода, то отсутствие письменного согласия на производство улучшений, вероятно, должно влечь невозможность предъявления исковых требований о возврате неосновательного обогащения арендатором. Однако это противоречит п. 4 ч. 1 ст. 546 ГК, согласно которому в отношениях между коммерческими организациями не допускается дарение.
Кроме того, п. 2 ст. 971 ГК четко определяет основания неосновательного обогащения: правила, предусмотренные гл. 59 ГК, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества (арендатора), самого потерпевшего (арендодателя), третьих лиц или произошло помимо их воли. Поэтому независимо от письменного согласия арендодателя на производство улучшений в соответствии с ГК применимы нормы гл. 59 ГК.
Что касается отделимых улучшений, то согласие арендодателя на их производство не требуется, и они являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 594 ГК). Вопрос о передаче отделимых улучшений арендатору после истечения срока действия договора аренды может быть решен вне судебного разбирательства. Если же имеется спор о квалификации улучшений имущества как отделимых или неотделимых, тогда необходимо привлекать специалистов. Причем, как показывает практика, суд учитывает мнения (заключения) компетентных, независимых государственных организаций. В отсутствие каких-либо критериев отнесения произведенных улучшений к отделимым или неотделимым суд в первую очередь руководствуется тем фактом, будет ли причинен вред имуществу8.
В то же время в соответствии со ст. 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды. В связи с этим возникает вопрос: если в обязанности арендатора входит производство текущего ремонта и несение расходов на содержание арендованного имущества, то, производя их на основании договора аренды, вправе ли он требовать возмещения отделимых или неотделимых улучшений, потому как текущий ремонт и содержание могут напрямую влечь такие улучшения?
Примером может послужить случай, когда суд принял во внимание доводы ответчика (арендодателя) о том, что при наличии согласования перепланировки и перестройки 2-го и 3-го этажа здания, согласия на неотделимые улучшения им не давалось. Следует напомнить, что критерии отделимых и неотделимых улучшений в законодательстве отсутствуют.
Предположим, арендатор, выполняя обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества, за свой счет осуществил укрепление и замену водосточных труб и мелких покрытий архитектурных элементов фасада, или частичную замену оконных и витражных заполнений, или установку противопожарных дверей и люков. Правомерно ли в данном случае ставить вопрос о возмещении неотделимых или отделимых улучшений, поскольку осуществление данных ремонтно-строительных работ являлось в период действия договора аренды обязанностью арендатора и ремонт был обусловлен эксплуатацией арендатором переданного ему имущества?
Что касается арендодателя, то в его обязанности входит производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. В отношении отдельных видов арендованного имущества обязанность по производству капитального ремонта такого имущества, в том числе обеспечению наличия на нем в надлежащем состоянии инженерных коммуникаций, может быть возложена только на арендодателя.
Данная норма нашла свое логическое продолжение в Указе № 495, а именно в утвержденном им Положении. В соответствии с п. 12 Положения организации, которым общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения передаются в безвозмездное пользование (арендаторы, ссудополучатели), обязаны возмещать амортизационные отчисления (если указанные отчисления производятся), плату за землю и налог на недвижимость, соответствующие расходы по эксплуатации, капитальному и текущему ремонту этих зданий, сооружений и помещений, затраты на коммунальные услуги, включая отопление, потребляемую электроэнергию, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Преимущественное право на заключение договора
Следует отметить еще одну норму ГК, касающуюся преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Оно может быть реализовано, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, если иное не предусмотрено законодательством или договором. В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. Иногда в Типовых формах определенных видов договоров, утверждаемых уполномоченными государственными органами, этот срок может быть установлен императивно, следовательно, стороны не могут своим соглашением его изменить (п. 4 ст. 396 ГК). Например, в отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, данный срок обозначен как «не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора»9.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ст. 592 ГК).
Преимущественное право на заключение договора аренды закрепляется и специальным законодательством, например, преимущественное право на аренду водного объекта имеют землепользователи, на территории которых он расположен.
Право на заключение договора аренды, урегулированное п. 1 ст. 589 ГК, предоставлено и субарендатору при досрочном прекращении основного договора аренды, которое влечет автоматическое прекращение договора субаренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся у него в пользовании на условиях субаренды в пределах оставшегося срока субаренды, при этом на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Возобновление договора аренды
Согласно п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Если срок договора истекает, а арендодатель не планирует перезаключать договор аренды с арендатором, то он обязан письменно уведомить арендатора о своем намерении. В судебной практике при отсутствии доказательств такого уведомления договор считается возобновленным на неопределенный срок. Соответственно, арендодателю отказывают в иске о взыскании с арендатора штрафных санкций за несвоевременное освобождение помещений в связи с окончанием срока договора аренды, о выселении арендатора либо о возврате арендованного имущества в связи с окончанием срока договора.
Таким образом, можно определить следующие основные права и обязанности сторон договора аренды:
для арендатора:
- обязанность своевременно вносить арендную плату;
- обязанность пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества;
- право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством (подробнее об этом ниже). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор;
- обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии;
для арендодателя:
- обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества;
- обязанность предоставить арендатору имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором;
- обязанность предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Изменение и расторжение договора аренды
По общему правилу изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено актами законодательства или самим договором аренды. Например, согласно п. 2 ст. 420 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК, другими актами законодательства или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Хозяйственный договор может быть изменен или расторгнут также вследствие существенно изменившихся обстоятельств. При расторжении договора по данному основанию хозяйственный суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
