Аналогичный вывод содержится в п. информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:[21] какие – либо иные условия, определяющие в договоре начало срока его действия, не влияют на определение момента, с которого договор считается заключенным. Не изменяют они и срока его действия, поскольку момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общим и положениями ГК РФ.
Представляется, что в связи с этим п. 1 ст. 610 ГК РФ следует трактовать таким образом, что стороны в договоре вправе установить конкретную дату окончания срока его действия.
Начало этого срока в самом договоре они определять не вправе, потому что датой его заключения и, следовательно, началом действия автоматически будет указанная сторонами в договоре дата.
Логичен вопрос: будет ли незарегистрированный в установленном порядке долгосрочный договор признан действительным и заключенным (вступившем в силу)? Какие последствия для сторон арендных правоотношений может повлечь отсутствие государственной регистрации данного договора? Установлена ли законодательством ответственность за подобные действия? Буквальная трактовка п. 2 ст. 651 ГК РФ позволяет сделать определенный вывод: незарегистрированный долгосрочный договор считается незаключенным. В свою очередь, это означает, что он не вступил в силу, не является обязательным для сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ) и к тому же недействителен (ст. 168 ГК РФ). То есть такой договор по своей сути не является договором, поскольку, но даже не заключен и стороны вправе не исполнять свои обязанности по нему.
Вывод о том, что незарегистрированный долгосрочный договор согласно ГК РФ признается незаключенным, содержится в п. 7 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01 2002 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»,[22] а также в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.2008 311694/07.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). «Иное» предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643 ГК РФ, из которых следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК РФ договоры аренды зданий и сооружений (как указано ранее) подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года. Порядок государственной регистрации определен федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Запись о регистрации вноситься в данные государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила, ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.[23]
Для государственной регистрации договоров аренды некоторых объектов установлены дополнительные специальные правила.[24]
В законодательстве не предусмотрена какая – либо ответственность за отсутствие регистрации долгосрочного договора аренды. Так, ст. 19.21 КоАП РФ, предусмотревшая для юридических лиц штрафы от 30 до 40 тыс. руб. за несоблюдение ими установленного порядка госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практически неприемлема в данном случае. Дело в том, что сам порядок госрегистрации таких договоров в настоящее время нигде детально не прописан и установлен. Отсутствует он и в Федеральном законе от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[25]
Думается данный факт не означает отсутствия обязанности регистрировать договор. При фактическом применении норм о государственной регистрации сделок, в том числе и договоров аренды, необходимо исходить из того, что обязательность государственной регистрации и серьезные юридические последствия её нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами, т.е. интересами неопределенного круга лиц в получении объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.[26]
Договор аренды, который в последующем предусматривает переход права собственности на арендованное имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли- продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Данная норма регламентирует только форму договора и поэтому не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК РФ необходимо рассматривать как норму, устанавливающую дополнительные требования к форме договора с правом выкупа, а не отменяющую те предписания, которые установлены законодателем для обычной аренды.
Глава 2. Права и обязанности сторон по договору аренды
2.1 Права и обязанности арендодателя
Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может заявить требования о расторжении договора и возмещении убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.[27]
Рассмотрим примеры из арбитражной практики:
«Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующем условиям договора аренды назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.
Передача вертолета арендатору состоялась. Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности, наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса РФ. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются. Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.
Таким образом, арендодатель не использовал надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.
В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 ст. 620 ГК РФ правомерным. Так как арендатор в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, виске о взыскании с арендатора арендной платы было отказано».[28]
Рассмотрим ещё один пример из арбитражной практики:
«Арендодатель, который не исполнил обязательство о передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему не жилых помещений.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.
Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель неисполним обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.
Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего. В силу статьей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, и обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Стороны заключили договор аренды нежилых помещений, К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи, с чем арендатор принял по акту только жилые площади.
Истцом предъявлен к взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.
Учитывая то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи, с чем удовлетворил иск частично».[29]
Арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его назначению. В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие характеристики в договоре не определенны, арендное имущество должно быть передано в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.
В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества с недостатками (ст. 612 ГК РФ).
Арендодатель не отвечает за недостатки, которые:
а) указаны в договоре;
б) хотя и неоговорены, но были заранее известны арендатору;
в) должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду – так называемые явные недостатки.
Во всех других случаях арендодатель отвечает за скрытые недостатки сданного в аренду имущества, включая скрытые недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом, как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользование имуществом, не влекут ответственности арендодателя, за ненадлежащее исполнение обязанности передать имущество.
«При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы защиты:
а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов устранение недостатков;
б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя;
в) потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ)».[30]
Рассмотрим конкретный пример из судебной практики:
