Заключение
В Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом в соответствии с договором, являются его собственностью (ст.606 ГК РФ).
В ГК РФ договору аренды посвящена отдельная глава (гл.34), включающая в себя более шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля–продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда). Можно выделить некоторые присущие только договору аренды характерные черты, позволяющие рассматривать это договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем не сопровождается переходом права собственности на это имущество и арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля–продажа, мена, заем.
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество.
Во-вторых, в Гражданском кодексе РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для отдельных его видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом, регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества и др.
В-третьих, выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, страхования на время, лизинга) произведено в Гражданском кодексе РФ не на основе какого- либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным.
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны в том, что обязаны сделать в её пользу, и одновременно её кредитором в том, что имеет право от неё требовать.
Договор аренды является взаимным, т. к. в нём имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.
Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключается в том, что в случае непредставления стороной обусловленного договором исполнения, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ).
Список использованной литературы
1. Конституция Российской Федерации. (Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993г.) М.: «КОРМА», 2009. г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть первая от 30.11.1994 N 51-ФЗ
3. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ
4. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть третья от 26.11.2001 N 146-ФЗ
5. Федеральный закон от 29.10.1998. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (в ред. Федеральных законов от 18.07.2005 № 90-ФЗ, от 26.07.2005 № 130-ФЗ).
6. Федеральный закон от 21.07.1997. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», (в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 № 150-ФЗ, от 22.12.2008 № 264-ФЗ, от 30.12.2008. № 306-ФЗ).
7. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998, № 219 // СЗ РФ 1998. №8.
8. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66.
9. Инструкция о порядке регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса). Утв. Приказом Минюста от 23.01.2002. г. // БНА РФ. 2002. № 6.
10. Абрамова Н.В. Договор аренды, лизинг: учет и налоги. – М.: «Статус-Кво 97», 2005. – 168 с.
11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества – М.: «Статут», 2008. – 780 с.
12. Гомола А.И. Гражданское право: учебник для студ. сред. проф. учеб. заведений /А.И. Гомола. – М.: «Академия», 2008. – 416 с.
13. Гречихо Е.В. Договор аренды (имущественного найма). – М.: Изд-во «Эксмо», 2005. – 160 с.
14. Егорова М.А. Акцессорность как существенный признак соглашений об изменении и расторжении договора // Туризм: право и экономика. 2007. № 5. С. 16.
15. Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости. // Недвижимость. Строительство. Право. 2008 г. №4. С. 16.
16. Зайков Д. Заключение договора недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности // Хозяйство и право. - 2008. - № 11. С. 49-50.
17. Иванов Е.В. Аренда государственного имущества. – Право и экономика. № 6, 2004. С. 18, 19.
18. Кулагин М. И. Избранные труды. – М., 1997 (Сер. Классика российской цивилистики). С. 259.
19. Новицкий И.Б., Перетерский И,С. Римское частное право. Учебник. – М., 1995. – 435 с.
20. Садиков О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. / О.Н. Садиков. – М.: «ИНФРА – М», 2007. – 608 с.
21. Стребкова О.С. Изменение и расторжение договора в российском гражданском праве: моногр. / О.С. Стребкова. – Белгород: Изд-во БелГУ, 2008. – 172 с.
22. Фоков А.П. Гражданское право. Общая и особенные части: учебник / А.П. Фоков, Ю.Г. Попонов, И.Л. Черкашина, В.А. Черкашин. – М.: «КНОРУС», 2008. – 688 с.
23. Шевелева И.В. Заключение договора субаренды: теория, практика и тактика // Гражданское право. 2008. № 2. С. 14.
[1] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о предаче имущества – М.: «Статут», 2008 С. 372.
[2] Новицкий И.Б., Перетерский И,С. Римское частное право. Учебник. – М., 1995 С. 445-446.
[3] Там же С. 447.
[4] Кулагин М.И. Избранные труды. – М., 1997 (Сер. Классика российской цивилистики). С. 259.
[5] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передачи имущества. – М.: «Статут», 2008. С. 382.
[6] Иванов Е.В. Аренда государственного имущества. – Право и экономика. № 6, 2004. С.18.
[7] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. – М.: «Статут», 2008. С. 428.
[8] Иванов Е.В. Аренда государственного имущества // Право и экономика, № 6, 2004. С. 19.
[9] Садиков О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. – М.: «ИНФРА – М», 2007. С. 68.
[10] Зайков Д. Заключение договора недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности // Хозяйство и право. - 2008. - № 11. С. 49-50.
[11] См. п. 9. Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2008 г. №66 // ВАС РФ. 2002. №3.
[12] Гречихо Е.В. Договор аренды (имущественного найма). – М.: Издательство Эксмо, 2005. С. 9.
[13] Гомола А.И. Гражданское право. Учебник. – М.: «Академия», 2008. С. 289-290.
[14] Шевелева И.В. Заключение договора субаренды: теория, практика и тактика // Гражданское право. 2008. № 2. С. 14.
[15] Садиков О.Н. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекции. – М.: «ИНФРА – М», 1997. С 190.
[16] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договор о передаче имущества. – М.: «Статут», 2008. С. 435.
[17] О финансовой аренде (лизинге). Федеральный закон от 29 октября 1998 года № 164 – ФЗ (в ред. Федеральных законов от 18.07.2005 № 90-ФЗ, от 26.07.2005 № 130-ФЗ). Ст.15, п.1,3,4.
[18] Фоков А.П., Попонов Ю.Г., Черкашина И.Л., Черкашин В.А. Гражданское право. Общая и особенные части: Учебник. – М.: «КНОРУС», 2008. С. 401.
[19] Садиков О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. I. – М.: «ИНФРА-М», 2007. С. 71.
[20] Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости. // Недвижимость. Строительство. Право. 2008 г. №4. С. 16.
[21] «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Федеральный закон от 21.07.1997. № 122-ФЗ, (в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 № 150-ФЗ, от 22.12.2008 № 264-ФЗ, от 30.12.2008. № 306-ФЗ)
[22] Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.02.2002. № 66, п. 3.
[23] Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998, № 219 // СЗ РФ 1998. №8. Ст. 953.
[24] Инструкция о порядке регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса). Утв. Приказом Минюста от 23.01.2002. г. // БНА РФ. 2002. № 6.
[25] Емельянов А.С. Заключение и регистрация договора аренды недвижимости // «Недвижимость. Строительство. Право». 2008. №4. С. 19.
[26] Садиков О.Н. Гражданское право Российской Федерации. Учебник. Т. II. – М.: «ИНФРА – М», 2007. С. 75-77.
[27] Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. – М.: «Юрайт», 2008. Ст. 611. С. 251.
[28] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002. №66. Обзор практики разрешения споров связанных с арендой. Приложение, п. 8.
[29] Там же, п. 10.
[30] Садиков О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. – М.: «ИНФРА – М», 2007. С. 79.
[31] Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационное письмо Президиума Высшего Арибтражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66. Приложение, п. 21.
[32] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры ор передачи имущества. – М.: «Статут», 2008. С.459.
[33] Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Приложение, п. 11.
[34] Стребкова О.С. Изменение и расторжение договора в российском гражданском праве (монография). – Белгород: Изд-во БелГУ, 2008. С. 82.
[35] Егорова М.А. Акцессорность как существенный признак соглашений об изменении и расторжении договора // Туризм: право и экономика. 2007. № 5. С. 16.
[36] Садиков О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. – М.: «ИНФРА – М», 2007. С. 105.
[37] Гречихо О.С. договор аренды (имущественного найма). – М.: Изд-во Эксмо, 2005. С. 55.
[38] Брагинский М.И., Витрянский В.В. договорное право. Книга вторая. Договоры о передачи имущества. – М.: Статус, 2008. С. 515-516.
[39] Садиков О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. – М.: «ИНФРА – М», 2007. С. 111.
[40] Гречихо О.С. договор аренды (имущественного найма). – М.: Изд-во Эксмо, 2005. С. 68.
[41] Садиков О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. – М.: «ИНФРА – М», 2007. С. 113-114.
[42] Садиков О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. – М.: «ИНФРА – М», 2007. С. 96.
[43] Брагинский М.И., Витрянский В.В. договорное право. Книга вторая. Договоры о передачи имущества. – М.: Статус, 2008. С. 488.
[44] Садиков О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. – М.: «ИНФРА – М», 2007. С.100.
[45] Гречихо О.С. договор аренды (имущественного найма). – М.: Изд-во Эксмо, 2005. С. 121.
[46] Садиков О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. – М.: «ИНФРА – М», 2007. С.104.
