7 см.: Комментарий к ГК РФ части второй (постатейный). /Отв. Ред. Садиков О.Н. – м: юрид. Фирма “Контракт”, изд. Группа “Инфра – м- норма , 1996 ,с222
правопреемнику, согласно общим нормам Гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (ст. 58 ГК) и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК). На это правило в практике встречается один яркий пример:
Ассоциация шахматных федераций обратилась в Московский городской арбитражный суд с иском о признании недействительным договора от 09. 07. 92г, заключённого между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы и Российской шахматной федерации на аренду помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Гоголевский бульвар, д. 14 . Свои требования ассоциация обосновала тем, что спорные помещения уже обременены обязательствами, поскольку сданы в аренду Шахматной федерацией СССР, права и обязанности, по которому перешли к Ассоциации шахматной федерации, признанной съездом шахматистов правопреемником Шахматной федерации СССР Суд удовлетворил иск и признал договор недействительным. Дело дошло до Высшего Арбитражного суда РФ. Пленум Высшего Арбитражного суда РФ счёл нужным удовлетворить протест Председателя Высшего Арбитражного суда РФ, а дело передать на новое рассмотрение в Московский городской арбитражный суд по следующим основаниям. Согласно ст. 37 ГК при реорганизации юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам. Уставом Шахматной федерации СССР предусматривалось, что федерация может прекратить свою деятельность по решению съезда. Съезд шахматистов, проведённый 17. 03. 92г. констатировал прекращение деятельности Шахматной федерации СССР, однако не рассматривал вопросы о ликвидационной комиссии и процедуры ликвидации, более того, в постановлении президиума Шахматной федерации СССР от 30. 01, 92г. №9/15 о созыве съезда шахматистов указано на необходимость преобразования федерации, а не её ликвидация. Вместо Шахматной федерации СССР (являвшейся государственно – общественной организацией), были учреждены добровольные общественные организации: Ассоциация шахматных федераций и Российская шахматная федерация (то есть в данном случае всё же имела место не ликвидация, а реорганизация Шахматной федерации СССР).
Вывод Московского городского арбитражного суда о том, что единственным правопреемником Шахматной федерации СССР на основании решения съезда является Ассоциация шахматных федераций, нельзя считать правильным, так как российская сторона в съезде не участвовала. Кроме того, Госкомспорт России и ФИДЕ наделены правом принимать решения о правопреемниках Шахматной федерации СССР. Таким образом, правопреемниками Шахматной федерации СССР являются обе названные организации, а не одна из них, поэтому право пользования помещениями в доме №14 по Гоголевскому бульвару принадлежит как Российской шахматной федерации, так и Ассоциации шахматных федераций. Следует отметить, что здание в основном занимает Ассоциация, в то время как Российская шахматная федерация пользуется только его частью. Суд должен содействовать достижению согласия о порядке и условиях использования конкретных помещений между сторонами, иначе спор следует разрешить исходя из масштабов деятельности организаций, их численности и данных о фактическом использовании помещений.
Вернёмся собственно к договору аренды зданий и сооружений. Ст. 61 и419 ГК говорят, что при ликвидации юридических лиц правоотношения по аренде нежилых помещений (по общему правилу) прекращаются, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнения обязательства юридического лица возлагается на другое лицо. Договор аренды здания или сооружения продолжает действовать и после ликвидации юридического лица, выступившего одной из сторон, если договор был заключён в пользу третьего лица, и оно выразило намерение воспользоваться своим правом по договору.
Заключению договора должно предшествовать чёткое разграничение прав арендодателя на сдаваемое в наём имущество, особенно при совместном владении объектов, возникающее в результате приватизации, продажи зданий и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц.
Если здание или сооружение относятся к федеральной собственности, то сдавать их в аренду, т.е. выступать в качестве арендодателя, имеет право Государственный Комитет имущества РФ. Если же сооружение или другое нежилое помещение относится к собственности субъектов РФ, то сдавать их в аренду имеют право соответствующие комитеты по управлению имуществом в области, крае, республике и т.д. Так, например, все кинотеатры Москвы находятся в собственности города Москвы и обязаны заключить с московским комитетом по управлению имуществом договор долгосрочной аренды помещений кинотеатров. Если кинотеатр не заключит такой договор, то согласно Постановлению Высшего Арбитражного суда РФ, он будет незаконно использовать помещение.
Если здание или сооружение относятся к муниципальной собственности, то муниципальные образования управомочивают соответствующие структуры по управлению муниципальной собственностью и дают согласие на аренду. Рассмотрим ещё один пример по данному правилу.
Заместителем мера г. Санкт-Петербурга подписано распоряжение от 25.06.92 г. №99 , согласно которому, АО “Санкт-Петербургская клиника коронарной хирургии” передано целевым назначением в аренду сроком на 25 лет здание по адресу: Парк Ленина 5 для размещения стационара клиники. Комитету по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга предписано принять на свободный городской баланс здание по упомянутому адресу; обеспечить освобождение всех помещений, занимаемым НИИ травматологии и ортопедии им. Вредина. В срок до 01.08.92 для размещения клиники, заключить арендный договор с АО в установленном законом порядке. Не согласившись с распоряжением заместителя мэра, НИИ им Вредина обратился в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга с иском о признании этого распоряжения недействительным. Решением от 02.11.92 суд иск удовлетворил, посчитав, что распоряжение издано органом, не управомоченным распоряжаться объектами Федеральной собственности. Надзорная коллегия Высшего Арбитражного суда РФ оставила данное решение в силе, считая, что на момент издания распоряжения зама мэра Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга в праве был принимать решения только по вопросам, касающихся организации и проведения приватизации государственных предприятий. Распоряжаться объектами Федеральной собственности, к которым относится спорное здание, Комитет был неправомочен.
Закон не запрещает арендодателю передавать заложенные здания и сооружения в аренду. И если в договоре аренды не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания или сооружения в праве заключить договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст. 314 ГК). Однако следует помнить, что в соответствии с п.3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находиться это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающем закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступившее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передаёт в залог только здание или сооружение, а земельный участок, либо право его аренды не являются предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст. 340 ГК. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 373 ГК, согласно которой при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит право пользования земельным участком. П.47 Постановления Высшего Арбитражного суда РФ о некоторых вопросах, связанных с применением части Первой ГК РФ определяет, что обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса.
Кто может являться арендодателем и как последний сдаёт в аренду здание или сооружение мы уже рассмотрели. Теперь остановимся на арендаторе.
По общему правилу Арендатором могут быть как физические, так и юридические лица, т.е. закон не предъявляет специальных требований к арендатору. Однако на практике часто возникают споры, кто будет арендатором, например: Издательство “Красное знамя”, правопреемником которого является государственный издательско-полиграфический комплекс “Дальпрогресс”, обратилось в арбитражный суд с иском о выселении редакции газеты “Красное знамя” из занимаемых ею помещений в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, проспект Красного знамени 10 . Приморский краевой арбитражный суд решением от 05.02.93г. удовлетворил иск на том основании, что истец владеет зданием, в котором находится спорное помещение, на праве полного хозяйственного ведения; редакция договор на аренду помещений не заключала и не представила доказательства, подтверждающие, что она занимает спорное помещение на законном основании. Надзорная Коллегия Высшего Арбитражного суда РФ оставила решение в силе. При этом коллегия исходила из следующего: работниками редакции, т.е. физическими лицами, учреждена новая газета с прежним названием, доказательств, что новая редакция газеты является правопреемником редакции газеты “Красное знамя” ответчик не представил, по этому у него отсутствуют основания для пользования спорными помещениями. Однако в последствии Пленум Высшего Арбитражного суда РФ отменил решение арбитражного суда Приморского края по следующим основаниям:
Здание, по поводу которого возник спор, построено в 1973 году для размещения в нём издательства “Красное знамя” Приморского крайкома КПСС, редакций газет “Красное знамя” и “ Тихоокеанский комсомолец”, и краевого журнала “Блокнот агитатора”. По окончании строительства в здании были фактически размещены издательство и названные редакции. Доказательств того, что здание, в том числе и занимаемые редакцией газеты “Красное знамя” помещения, передано издательству на праве хозяйственного ведения истец не представил. Из материалов дела следует , что в декабре 1990 года издательство реорганизовано путём выделения из его состава редакции газеты “Красное знамя”. Разделительный баланс не составлялся. Таким образом, вопрос о правопреемстве редакции не был определён. Однако поскольку комплекс строился для размещения не только издательства, но и редакции, последняя при этих условиях могла оспорить в судебном порядке право владения истца спорным помещением.
Таким образом, требование о выселении редакции и доводы, о том, что издательство является единственным законным владельцем здания (арендатором) незаконны. Поэтому Пленум Высшего Арбитражного суда РФ отменил решение Приморского арбитражного суда о выселении редакции „Красное знамя” из помещений.
Подводя итог вышесказанному, следует подчеркнуть, что в договоре аренды здания или сооружений следует подробно описать предмет аренды, проверить правомочность арендодателя и арендатора по заключению данного обязательства, для того чтобы в дальнейшем избежать подобных споров.
Б) Существенные и несущественные условия договора.
