Рассмотрим другие условия договора аренды зданий и сооружений (помимо условий о предмете) и определим какие из них являются существенными, а какие нет.
Срок – несущественное условие договора аренды здания и сооружения. Целесообразно в тексте договора определить срок действия арендных отношений. Теперь законодатель не содержит, каких – либо ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, поэтому договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если же срок аренды в договоре не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за 3 месяца. Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменён сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.
Ранее действующее законодательство предусматривало возможность аренды зданий (сооружений) на долгосрочной основе. В связи с введением в действие Указа Президента РФ. „О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду”, по которому Комитетам по управлению государственным имуществом предоставлялись исключительные правомочия арендодателя при сдаче в аренду нежилых помещений из состава государственного или муниципального фонда, возник вопрос о судьбе ранее заключённых договоров аренды 8. Он, хотя и неоднозначно, всё же решён в п.2. самого Указа: заключённые до введения в действия Указа, договоры аренды сохраняют свою силу и в дальнейшем до окончания срока аренды, но до 1 января 1993 года подлежат переоформлению (п. 12 Указа) уже с Комитетами по Управлению государственным имуществом, заменяющих в договоре аренды первоначальных арендодателей. При переоформлении, пересмотр условий ранее заключённых договоров не допускается, а сами договоры могут быть признаны недействительными только в судебном порядке.
С введением упомянутого Указа Президента РФ возникла проблема: нередко Комитеты по управлению имуществом, разных уровней, необоснованно расширяют круг своих полномочий. Так, Комитет по управлению гос. имуществом Республики Дагестан в своём разъяснении об аренде нежилых помещений от 10 ноября 1995 года счёл необходимым определить, что заключение договоров аренды в качестве единого арендодателя является исключительной прерогативой Комитета с 27 декабря 1991 года 8. Это противоречит как положением Указа (до 14 октября 1992 года), так и ГК РФ (после 1 января 1995 года).
Цена.
В отличие от общего правила аренды имущества, для аренды зданий и сооружений, определения в договоре размера арендной платы является существенным условием заключения такого вида сделок (ст. 654 ГК). При отсутствии в договоре размера арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключённым и не влечёт никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нём размера
8СМ: Исрафимов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, №10, 1997, С.117
арендной платы. Договор об аренде в таких условиях следует считать заключённым с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы.
Следует иметь в виду, что установленная в договоре арендная плата за пользование здания или сооружения включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), когда здание или сооружение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение применяется только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Значит, закон или договор может установить отдельную плату за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. В случаях, когда арендная плата здания или сооружения установлена в договоре за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения или сооружения – на 1 кв. м. или 1 куб. м. (для мастерских художников). Стороны могут предусмотреть или иные показатели, например площадь здания в целом (для памятников культуры, истории, для гаража) или норматив площади в кв. м на одного сотрудника и т.д. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в случаях, специально названых законом. Эти ставки устанавливаются и регулируются (как минимальные или придельные) уполномоченными на то государственными органами. Поэтому предусмотрен запрет применения номы п.3 ст. 424 ГК, устанавливающий на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги. Так, федеральный закон „об образовании” предусматривает (п.11 ст. 39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закреплённые за ними объекты собственности „по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе”. Плата за аренду федеральных зданий и сооружений – один из источников доходов государственного бюджета. Исключения из этого правила устанавливает только закон. Так, названый Закон допустил, что „средства, полученные образовательными учреждениями в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении”.
Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению – биржевая, банковская, научная, правоохранительная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.д. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названые в техническом паспорте (назначение, основания и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.д.).
На практике часто возникают споры, связанные с арендной платой.
Например, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 марта 1998 г. № 5096/97 излагает такой случай: Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел протест на Постановление Федерального Арбитражного Суда Севера – Западного округа от 14.07.97 г. по делу № 56-3665 Арбитражного Суда г. Санкт-Петербурга и установил следующее:
ЗАОО „Издательский дом „Атлант” обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга с иском к Государственной налоговой инспекции по Московскому району о признании недействительным её решения о применении финансовых санкций за занижение налогооблагаемой прибыли в 95-96 гг. Президиум считает, что протест надо удовлетворить, так как – Гос. налоговая служба неправомерно признала в ходе своей проверки АОЗТ „Издательский дом „Атлант” неправомерным отнесение на себестоимость продукции (работ и услуг), которую производило „Атлант” платежей за аренду помещений у Дворца Культуры им. А.М. Горького. Арендная плата входит в себестоимость продукции, а занижение налогооблагаемой прибыли не было.
Другой пример содержится в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 мая 1994 г. № 18. Данное Постановление подтверждает то обстоятельство, что если в договоре фактически нет арендной платы, то это будет уже не аренда, а договор безвозмездного пользования. В Постановлении приводится такой случай:
Решением Арбитражного суда от 25.07.93 г. был признан недействительным договор аренды от 13.03.91 г., заключённый между Министерством Химической и Нефтеперерабатывающей промышленности СССР и организацией арендаторов Ярославского филиала Института повышения квалификации работников. Суд мотивировал решение тем, что по договору 13.03.91 г. здание передавалось не в аренду, а в безвозмездное пользование. Коллегия Высшего Арбитражного Суда РФ решила удовлетворить протест, по данному делу и отменить Постановление. Коллегия установила, что действительно по оспариваемому договору здание передавалось в безвозмездное пользование, однако этим же договором на арендатора возлагалась обязанность проводить капитальный ремонт производственных фондов за свой счёт, что придаёт возмездный характер отношениям по аренде. Кроме того, согласно дополнению к договору размер арендной платы увеличен и взимается со всего имущества, включая здания, вычислительную технику и оборудование.
Отсюда вывод – указывайте точно размер и вид арендной платы.
Форма договора аренды зданий и сооружений также является существенным условием договора (ст. 651 ГК). В отличие от общей нормы о форме договора аренды (ст. 609) договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений – юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор – короткий или длинный).
Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило.
Нарушение простой письменной формы сделки влечёт её недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.
Согласно ч. 2 Ст. 651 договор, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Порядок и условия гос. регистрации договора аренды зданий и сооружений будет подробно рассмотрен ниже, поскольку за последний год он претерпел изменения.
В текст договора аренды зданий и сооружений по согласованию сторон могут быть включены и дополнительные условия любого характера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданского законодательства РФ.
Подводя итог характеристики существенных и несущественных условий договора аренды зданий и сооружений, следует помнить Постановление Президиума и определения судебных коллегий Верховного Суда РФ по гражданским делам, которое гласит, что „при разрешении спора, связанного с договором аренды суд должен исходить из условий этого договора ” 9.
9 См. Постановление в Бюллетене Верховного Суда РФ, 1995, № 5
В) Содержание договора аренды зданий и сооружений
Содержанием любого договора являются права и обязанности сторон.
„Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьёзным изменениям ”10 в новом ГК 1996 года. Арендодателю и арендатору присуще общие права и обязанности сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.
Рассмотрим права и обязанности арендодателя.
1. Арендодатель обязан передать имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК). Особенностью договора аренды зданий и сооружений является то, что одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст. 652 ГК). О двух способах передаче прав на земельный участок уже говорилось раньше.
2. Арендодатель обязан передать здание или сооружение арендатору по передаточному акту, (п. 1 ст. 655 ГК) подписанному сторонами. Передаточный акт составляется либо после заключения договора аренды, либо непосредственно при заключении договора. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (протокол, соглашение и т.д.), главное чтобы он был подписан обеими сторонами и содержал подробную справочную,
