В качестве вывода отметим, что к моменту принятия части первой ГК России в 1994 г. правовое регулирование арендных отношений было весьма непоследовательным. Существовали серьезные коллизии принимаемого арендного и общегражданского законодательства. К отношениям из договора аренды применялись положения ГК РСФСР 1964 г., Основ гражданского законодательства 1991 г. как акты общего гражданского законодательства. Кроме того, применялись положения Основ законодательства об аренде, а также Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», который основной целью имел урегулирование отношений по сдаче в аренду имущества, принадлежащего государству.
Попытка вернуть договору аренды его нормальное цивилистическое содержание была сделана при разработке части 1 и 2 ГК России. Их принятие в значительной степени разрешило имевшиеся коллизии. Договор аренды занял свое место в особенной части обязательственного права. При введении в действие части 2 ГК были упразднены нормативные акты специального арендного законодательства. В соответствии со ст.3 федерального закона от 26 января 1996 г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" с 1 марта 1996 года на территории Российской Федерации не применяются Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде.
1.2 Понятие договора аренды зданий и сооружений
Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).
Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».
Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Как указывает О.Н. Садиков, «арендный договор зданий (сооружений) – возмездный, консенсуальный, двусторонний. Цель договора – передать на время эти объекты во владение и пользование другому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей» [21, с. 297].
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ), а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора. К тому же, в силу п. 2 ст. 433 ГК РФ, случаи, когда договор будет считаться заключенным только после передачи имущества, должны быть перечислены в законе, а в параграфах 1 и 4 главы 34 ГК РФ не сдержится норм об обязательной передаче имущества для заключения договора.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы. Так в силу ст. 606 ГК РФ имущество передается во владение и пользование за плату, а в статье 614 ГК РФ конкретизируется, что плата может быть выражена как в денежной сумме, доходах и плодах от использования имущества, предоставлении услуг и т.д. Исходя из этого и в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор аренды здания (сооружения) является возмездным.
Взаимным договор признается, потому что каждая из сторон имеет корреспондирующие права и обязанности.
Однако в юридической литературе продолжаются попытки критики Гражданского кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ утверждают, что новый ГК РФ отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А. Сыродоев пишет: «Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров» [39, с. 91].
В связи с этим, прежде всего, необходимо указать на фактическую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК РФ никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм, предусматривающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью.
В юридической литературе было высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений [16, с. 523 – 524]. Однако нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связана с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений [9].
В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом [33, с. 227, 747].
Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.
В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:
- искусственность возведения;
- «привязка» к определенному земельному участку;
- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;
- самостоятельность;
- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.
Относительно зданий общепризнанны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.
По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.
Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [8] сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам.
Договор аренды здания или иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.
По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение» [22, с. 223].
Подобная классификация значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6] объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.
По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде помещения и т.п.
Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
