Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.02.2004 Учреждению на праве оперативного управления принадлежит двухэтажное нежилое здание площадью 4 982,5 кв.м, расположенное по адресу: Калининград, Ленинский проспект, дом 83, находящееся в государственной собственности Калининградской области.
Учреждение и ООО «Бригантина Плюс» заключили договор аренды с условием об улучшении арендуемого имущества от 22.03.2004, согласно которому последнему в аренду сроком на 49 лет предоставлены нежилые помещения площадью 2 384,6 кв.м, расположенные по адресу: Калининград, Ленинский проспект, дом 83, для модернизации материально-технической базы здания - памятника «Фондовая биржа, XIX век», предназначенного для культурной деятельности, путем его капитального ремонта, реконструкции и реставрации фасада, а также для использования арендуемых помещений для проведения культурно-массовых зрелищных мероприятий.
Пунктом 2.3.3 названного договора установлено, что арендатор обязан производить затраты на улучшение арендуемого имущества: на капитальный ремонт арендуемых помещений, реконструкцию и реставрацию фасада здания - памятника «Фондовая биржа, XIX век», а также производить затраты на улучшение помещений, занимаемых арендодателем.
Согласно пункту 3.1 договора от 22.03.2004 арендная плата представляет собой затраты, которые арендатор обязан произвести согласно пункту 2.3.3 данного договора.
В дальнейшем Учреждение и ООО «Бригантина Плюс» заключили дополнительное соглашение от 25.03.2005 к договору аренды от 22.03.2004, согласно которому последнему в аренду переданы нежилые помещения 10, 10а, 11, 11а, 12, 13, 33, 43, 44, находящиеся по адресу: Калининград, Ленинский проспект, дом 83.
После передачи ООО «Бригантина Плюс» в аренду нежилых помещений по дополнительному соглашению от 01.08.2005 площадь арендуемого указанным лицом имущества составила 4 052,3 кв.м.
Считая дополнительные соглашения от 25.03.2005 и от 01.08.2005 недействительными, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что вступившими в законную силу судебными актами по делу №А21-5908/2006 Агентству отказано в признании недействительным договора аренды от 22.03.2004. При рассмотрении названного дела, имеющего в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела, исследовался вопрос о взимании арендной платы по договору от 22.03.2004 с учетом оспариваемых дополнительных соглашений. Соглашения от 25.03.2005 и от 01.08.2005 заключены в дополнение к договору от 22.03.2004 в целях изменения определенных условий указанного договора, в связи с чем они не носят самостоятельного характера и не являются новыми договорами аренды.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Дополнительными соглашениями от 25.03.2005 и от 01.08.2005 ООО «Бригантина Плюс» дополнительно переданы в аренду нежилые помещения, расположенные по спорному адресу, вследствие чего площадь арендуемого имущества увеличилась с 2 384,6 кв. м до 4 052,3 кв.м, то есть каждым из названных дополнительных соглашений определен новый предмет договора, в связи с чем данные дополнительные соглашения являются новыми договорами аренды.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что оспариваемые дополнительные соглашения не являются новыми договорами, поскольку направлены на изменение определенных условий договора аренды от 22.03.2004.
Из статьи 606 ГК РФ также следует, что пользование имуществом, предоставляемым в аренду, осуществляется за плату, то есть договор аренды является возмездным. Арендная плата представляет собой доход арендодателя, определенное приращение его имущества.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
С учетом изложенного, а также того обстоятельства, что помещение является частью здания, к договорам аренды нежилых помещений подлежат применению правила параграфа 4 главы 34 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.
Таким образом, не подлежат удовлетворению требования Агентства по имуществу о признании недействительными заключенных учреждением культуры и ООО дополнительных соглашений к договору аренды государственной собственности, поскольку названные соглашения были согласованы Управлением культуры и КУГИ и зарегистрированы в установленном порядке, однако ввиду того, что в соглашениях отсутствует условие об арендной плате, они являются незаключенными, а, следовательно, ООО обязано возвратить имущество учреждению.
Помимо предмета и оплаты по договору, некоторые исследователи к числу существенных условий договора относят срок предоставления здания (сооружения), хотя закон и не выдвигает срок в качестве такого условия.
Так, например, как отмечает Садиков О.Н. в ГК РФ не определен ни максимальный, ни минимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся [36, с. 127].
Указание срока в договоре хотя бы потому является обязательным, что государственная регистрация договора аренды зданий (сооружений) производится в том случае если соглашение заключено на срок более года. Таким образом, определение срока договора – является юридическим фактом для обязательной государственной регистрации.
Впрочем, если стороны не предусмотрели в рамках договора срок его действия, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) и не подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Необходимо акцентировать внимание, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Такие ограничения, например, могут содержаться в актах об аренде зданий (сооружений), являющихся объектами культурного наследия РФ.
Так, в соответствие со ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» [5] в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.
Договор аренды объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, заключается между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством Российской Федерации, и физическим или юридическим лицом.
Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется:
- органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;
- местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.
Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования.
Наряду с существенными условиями, договор аренды зданий (сооружений) может содержать и любые иные условия, не изменяющие императивных правил действующего гражданского законодательства.
Так, например, договор может носить смешанный характер, урегулировать по иному судьбу земельного участка, содержать условия об имуществе (например, обстановке) внутри здания (сооружения).
Стороны могут предусмотреть возможность выкупа арендатором здания (сооружения) по окончанию срока действия аренды и т.д.
На наш взгляд, дабы избежать возможных споров, необходимо предусмотреть в договоре аренды зданий (сооружений) условие о том, кто несет риск случайной гибели имущества.
Заключению договора должно предшествовать четкое разграничение прав на сдаваемое внаем имущество, особенно при совместном владении объектом, возникающее в результате приватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц.
Важен при аренде нежилых помещений и вопрос об использовании их арендаторами. Как уже было сказано, арендатор обязан использовать нежилые помещения в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением этих помещений (ст. 615 ГК РФ). Арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным образом передавать свои права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном законодательством порядке.
При этом, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды. Использование арендуемых помещений с нарушением условий договора или не по назначению является основанием для досрочного расторжения договора аренды и возмещения причиненных этим убытков по требованию арендодателя.
В содержание договора наряду с существенными условиями, о которых мы уже говорили выше, должен войти пункт о порядке передачи здания (сооружения).
Субъектами (сторонами) по договору аренды зданий и сооружений являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник имущества либо иное лицо, правомочное законом или собственником сдавать имущество в аренду - физические и юридические лица, государство, муниципальные образования и их уполномоченные лица. Арендодателем может быть и лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. В использовании участниками арендных отношений этого института законом установлены определенные ограничения (ст. 671 ГК РФ).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
