___________________________________
* CЗ Р.Ф. 2001г. №33, ст. 3422
индивидуализации продавца и его товаров, работ, услуг.
Предприятие может продаваться по одной из известных видов цен:
1. “по балансовой стоимости, то есть стоимости предприятия подтвержденной бухгалтерскими документами, продаются, как правило, не конкурентоспособные предприятия, дающие прибыль не выше среднеотраслевой.
2. по доходам продаются высокодоходные, престижные предприятия, имеющие выгодное место нахождение.
3. аукционная цена определяется в результате проведения соответствующей процедуры
4. существует так же понятие рыночной цены, которой могут подтверждаться данные о ценах на аналогичное имущество, сведениями об уровне цен, публикуемых государственными органами, экспертными заключениями”*.
2.3. Государственная регистрация. Передача предприятия.
Договор продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации ( п. 3 ст. 560 Г.К.). Регистрация осуществляется в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Эту регистрацию должны проводить учреждения юстиции в месте регистрации предприятия как юридического лица. С заявлением о регистрации договора должны обратиться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ст. 16 закона). Согласно ст. 22 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество "зарегистрированное право на предприятия как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в единый государственный реестр”.
Следует отметить то, что в законодательстве все еще продолжается смешение понятий, предприятие-объект гражданского права и предприятие-субъект гражданского права. Статья 22 предусматривает возможность регистрации предприятия как юридического лица. Не означает ли это возможность регистрации в качестве юридических лиц других объектов гражданского права перечисленных в гражданском кодексе? Сущность государственной регистрации недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, изменение и прекращение права собственности на объекты недвижимости предполагает обязательность не только соблюдения письменной формы, но и особой регламентируемой процедуры признания и закрепления соответствующими государственными инстанциями.
Как справедливо отмечает Б. М. Гонгало “ в элементарном виде система государственной регистрации недвижимого имущества сводится к следующему:
· индивидуализация объекта недвижимости
· отражение юридической судьбы этого объекта”*
Эта система пока не распространяется на имущественные комплексы потому, что закон фактически пропустил предприятие как объект недвижимости.
Требование о государственной регистрации обязательно и в случае, когда договор продажи предприятия включен в другой договор, то есть когда заключается смешанный договор. Это обстоятельство специально отмечено Президиумом ВАС Р.Ф.
Документы, предоставляемые на государственную регистрацию:
· Заявление правообладателя, стороны (сторон) договора или управомоченного ими лица.
· К заявлению должны быть приложены все необходимые документы для проведения регистрации
· Документ об оплате регистрации.
· Документ, удостоверяющий личность
Требования к документам:
· Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Они должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
· Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименование юридических лиц без сокращения, с указанием их места нахождения.
· Не подлежат приему на регистрацию прав документы, имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные исправления, а так же документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.
· План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, планы другого недвижимого имущества – соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.
· Все необходимые документы представляются не менее чем в
____________________________________
* Б. М. Гонгало Правовое регул. оборота недвиж. имущества
* ФЗ О гос. регистрации прав на недвиж. имущ. Ст. 16,18,22
двух экземплярах.
“Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами”. ( п.3 ст. 563 Г.К.)
Передача предприятия должна осуществляться до государственной регистрации права собственности, если договором не предусмотрен иной порядок. В переданном акте указываются данные о составе предприятия, сведения о недостатках, уведомление кредиторов о его продаже. Передаточный акт составляется продавцом за его счет, то есть расходы по его составлению не должны включаться в баланс предприятия.
Передача предприятия влечет возникновение у покупателя следующих прав и обязанностей:
· право использовать предприятия по назначению
· право на защиту своего владения
· обязанность нести расходы по эксплуатации предприятия (оплачивать электроэнергию)
· обязанность нести риск случайной гибели предприятия.
2.4. Права кредиторов
Отличительной особенностью договора продажи предприятия является то, что при его реализации происходит перевод на покупателя долгов предприятия то есть, как правило, предприятие обременено обязательствами перед кредиторами. Чаще всего у продавца есть долги, возникшие из ранее не исполненных договоров. Поэтому для продажи предприятия требуется согласие кредиторов. В Гражданском кодексе предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получение их согласия на продажу предприятия, а так же последствия нарушения этого порядка. “Обязанностью сторон является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Не допустимо использовать в качестве уведомления публикацию в средствах массовой информации, так как оно должно быть индивидуализированным. Стороны договора должны позаботиться о наличии надлежащих доказательств выполнения своей обязанности (извещение об уведомлении)”*. Из этого смысла вытекает, что уведомление может быть сделано любой стороной, однако с практической точки зрения целесообразно, что бы это сделал продавец.
“ Объем прав кредиторов, и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия”*.
______________________________________
**В.В. Витрянский стр. 271
“Кредиторам, как получившим уведомление, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления предоставлено право требовать:
· прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков
· признание договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответственной части”*.
Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течении трех месяцев со дня получения уведомления и в течении года когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю. Кроме того, как следует из п. 4 ст. 562 ГК Р.Ф. “ после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора”.
2.5. Переход права собственности
Особенности неоднородного состава предприятия как объекта гражданско-правовых сделок обуславливают сложность и громоздкость регистрации прав по поводу имущественных комплексов. Они проявляются преимущественно в том, что состав, а следовательно и стоимость предприятия постоянно изменяются причем не обязательно в сторону прибавления.
Момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности. Таким образом, для возникновения у покупателя права собственности на имущественный комплекс одного акта передачи не достаточно. Согласно пункту 1 статьи 564 Гражданского кодекса “право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права” Переход права собственности на предприятие обладает особенностями по сравнению с общими правилами возникновения права собственности. Эти особенности состоят в том, что возникновение права собственности может зависеть от оплаты стоимости предприятия.
Возникновение права собственности не связано с передачей предприятия.
Момент перехода права собственности может устанавливаться договором, он связан с государственной регистрацией этого договора.
“Моменту возникновения права собственности может предшествовать длительный период в течении которого предприятие находится и используется покупателем без права собственности, на основе передаточного акта. Объем полномочий покупателя на этом этапе несколько уже, чем права собственника – он вправе совершать только
_____________________________________
* Гришаев гражданское право 2000 г. стр. 228
такие сделки по распоряжению переданным имуществом, которые носят целевой характер, то есть использовать в производственном процессе, получать прибыль, за счет которой платить налоги и нести иные расходы”*.
Предоставление покупателю таких полномочий связано:
1. со спецификой предприятия, то есть в некоторых случаях не допускается приостановление работы предприятия
2. покупатель несет риск случайной гибели предприятия, а поэтому должен иметь реальную возможность совершать необходимые действия для обеспечения сохранности имущественного комплекса
Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции в месте нахождения предприятия (как юридического лица). Обращает на себя внимание то , что хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.
“ Что же касается отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, то в отношении их осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в единый государственный реестр о новом владельце предприятия”*.
Правила внесение записей о сделках, объектом которых является предприятие, и права на указанные объекты определяются Министерством Юстиции Р.Ф.
“Передаточный акт является необходимым юридическим основанием для смены собственника имущества”*.
