Гражданское законодательство позволяет собственнику домовладения распоряжаться любым, входящим в его состав недвижимым объектом. Это означает, что предмет договора купли-продажи может состоять из любого объекта входящего в состав домовладения. Однако если предметом договора продажи жилого помещения является жилой дом (часть жилого дома), а сведений о передаче обслуживающих такой дом строений и сооружений в предмете договора не содержится, то данный комплекс имущества рассматривается гражданским законодательством и судебной практикой[30] как совокупность главной вещи и принадлежности. Если договором не предусмотрено иное, то принадлежности (обслуживающие сооружения и строения) следуют судьбе главной вещи (ст.135 ГК РФ). Приобретение и государственная регистрация права на жилой дом влечет приобретение прав и на хозяйственные постройки по тому же основанию (правоустанавливающему документу)[31].
Однако, если в состав домовладения входит самовольная постройка и право собственности на неё не зарегистрировано, то при отчуждении жилого дома у покупателя не могут возникнуть права на такую постройку. Для приобретения новым собственником жилого дома права собственности на такое сооружение возможно только в судебном порядке с соблюдением установленных требований (абз.2 п.3 ст.222 ГК РФ). Возможен и другой способ приобретения новым собственником жилого дома прав собственности на самовольную постройку. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ позволяет в судебном порядке признать право собственности на такое сооружение за лицом, осуществившим постройку (то есть за бывшим собственником дома) на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, если ему будет в установленном порядке предоставлен этот участок. То есть новый собственник жилого дома может в дальнейшем приобрести данную постройку по отдельному договору.
С принятием Закона о приватизации жилищного фонда, по которому осуществлялась безвозмездная передача жилых помещений в собственность граждан, связан положительный этап в развитии рынка жилой недвижимости. Однако, в первоначальной редакции данный Закон содержал запрет на приватизацию коммунальных квартир, который в дальнейшем был признан неконституционным[32]. При установлении данного запрета, как указывает в своем постановлении Конституционный Суд РФ, законодатель исходил из задач государственной жилищной политики по ликвидации коммунальных квартир как способа удовлетворения жилищных потребностей человека. Этот запрет и судебная практика[33], рассматривавшая квартиру как неделимый объект, не позволяла ввести в оборот комнату в коммунальной квартире как отдельный объект права собственности.
Эта ситуация была разрешена путем принятия Федерального закона от 20.05.2002 г. № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[34], которым были внесены изменения в части отмены запрета на приватизацию коммунальных квартир. Но в связи с приватизацией коммунальных квартир возникал вопрос с правами собственников комнат на общие помещения коммунальной квартиры. Для его решения как раз и потребовалось воспользоваться конструктивными особенностями самой квартиры (жилого дома) в целях определения статуса общих помещений. Статья 16 ЖК РФ определяет квартиру как структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Тем самым выделились две составляющие квартиры (жилого дома) – комнаты и помещения вспомогательного использования (по признаку непригодности для проживания). Однако, согласно ст.41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Здесь следует заметить, что понятие «помещения вспомогательного использования» и «помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты» не совпадают по своему составу.
Так, согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда квартира состоит помимо жилой комнаты из ванной, санузла, кладовых, кухни и т.п.[35]. Данные помещения Инструкцией характеризуются как подсобные. То есть понятием «помещения вспомогательного использования» охватываются все подсобные помещения в квартире. Понятием же «помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты» как раз отражаются конструктивные особенности квартиры, жилого дома (отдельные помещения могут быть доступны только из одной комнаты). Соответственно такие помещения не могут принадлежать собственникам комнат на праве общей долевой собственности.
В связи со сказанным представляет интерес гражданское дело, рассмотренное мировым судьей судебного участка № 9 г. Северодвинска Архангельской области[36]. В 1985 г. семье К., состоящей из трех человек, была выделена двухкомнатная квартира в г. Северодвинске. Договор социального найма данного жилого помещения в 2001 г. был изменен в судебном порядке, квартира фактически превратилась в коммунальную: с нанимателем каждой из комнат был заключен отдельный договор. В последующем одна из комнат, которая имела выход на балкон, была приватизирована ее нанимателем и продана С. Наниматель второй комнаты К. обратился в суд с иском, в котором просил обязать С. не препятствовать К. в пользовании балконом. В обоснование своих требований К. ссылался на то, что балкон является общим имуществом многоквартирного жилого дома и одновременно составляет суммарную площадь жилых и подсобных помещений квартиры, в связи с чем К., как наниматель одного из жилых помещений квартиры, имеет право беспрепятственного пользования балконом.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, мировой судья исходил из того, что балкон, на пользование которым претендует К., примыкает не к местам общего пользования квартиры, а к комнате, принадлежащей С., техническая возможность обустроить самостоятельный выход на балкон отсутствует. Таким образом, это помещение не являемся помещением, используемым для обслуживания более одной комнаты. Предоставление К. права доступа на балкон через помещение, принадлежащее С., без ее согласия, нарушит ее право собственности, охраняемое законом. С такими выводами мирового судьи согласился и суд апелляционной инстанции.
Необходимо обратить внимание на существующую неопределенность процедуры отчуждения тех помещений, которые могут быть доступны только из одной комнаты, как в рассмотренном примере. Неясность возникает в связи с тем, что в технической документации все помещения индивидуализируются (наименуются, нумеруются) и отражаются отдельно[37]. То есть в паспорте жилого помещения кладовая, балкон и т.п. отражается как отдельный элемент квартиры. В связи с этим возникает вопрос, требуется ли в предмет договора продажи жилого помещения включать помимо сведений о передаче покупателю жилой комнаты информации о подсобном помещений? Законодательство, подзаконные акты и судебная практика на данный вопрос не отвечает.
Как уже говорилось, любое подсобное помещение относится к помещениям вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (ст.16 ЖК РФ). То есть, по сути, в рассматриваемом нами случае помещение вспомогательного использования (по аналогии с хозяйственными постройками распложенными на земельном участке) возможно рассматривать как принадлежность главной вещи (жилой комнаты). Однако, при отчуждении жилого дома и обслуживающих его строений и сооружений действовало правило, согласно которому принадлежности следуют судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (курсив мой – В.В.) (ст.135 ГК РФ). Иначе говоря, законодательством собственнику жилого дома предоставлена возможность определения правового режима любого принадлежащего ему недвижимого объекта, входящего в состав домовладения. Собственник же комнаты в коммунальной квартире не может распоряжаться помещением (кладовой и др.) отдельно от жилой комнаты. То есть иное в договоре (курсив мой – В.В.) собственник комнаты в коммунальной квартире предусмотреть не может. Но думается, что ст.135 ГК РФ может быть применена при отчуждении комнаты в коммунальной квартире, если в договоре не будут отражены сведения о передаче покупателю подсобного помещения в части следования принадлежности судьбе главной вещи (жилой комнаты).
Таким образом, в силу того, что в законодательстве нет прямого указания на необходимость включения в предмет договора продажи жилого помещения сведений о передаче покупателю подсобного помещения, и такое помещение может рассматриваться как принадлежность главной вещи (жилой комнаты), то не указание в договоре на одновременную передачу с жилой комнатой таких подсобных помещений не влечет за собой незаключенность договора по правилам ст.554 ГК РФ.
Помимо комнаты в квартире к покупателю по договору продажи жилого помещения переходит доля в праве общей долевой собственности на квартиру (п.3 ст.42 ЖК РФ) и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п.1 ст.36, п.1 ст.38 ЖК РФ).
При отчуждении же комнаты в жилом доме (части дома) собственником дома, которому принадлежит на праве собственности земельный участок, покупателю помимо долей в праве общей собственности на общие помещения дома будет передаваться либо часть земельного участка, либо доля в праве собственности на земельный участок. Такая ситуация обусловлена тем, что ЗК РФ устанавливает пределы делимости земельных участков (ст.6 ЗК РФ), и в зависимости от размера участка устанавливает правила их отчуждения (п.4 ст.35 ЗК РФ).
Не трудно было заметить, что рассмотрение вопроса о предмете договора продажи жилого помещения происходило преимущественно в плоскости представлении о жилом помещении как о специфическом объекте права собственности. Однако для получения полноценной картины этого было бы недостаточно. По существу был опущен вопрос о том, какие помещения в принципе могут стать предметом рассматриваемого нами договора.
Жилищное законодательство устанавливает широкий перечень видов жилых помещений, которые отнесены к специализированному жилищному фонду (ст.92 ЖК РФ). К таким помещениям относятся служебные жилые помещения, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в общежитиях, домах системы социального обслуживания и иные, перечисленные в п.1 ст.92 ЖК РФ. Не смотря на то, что данные помещения полностью отвечают требованиям, предъявляемым к жилому помещению, ЖК РФ устанавливает специальный правовой режим, ограничивающий правомочие собственника на распоряжение этим имуществом. Данные помещения находятся только в государственной и муниципальной собственности (ст.19 и п.2 ст. 92 ЖК РФ). В силу прямого указания п.3 ст.92 ЖК РФ собственнику этих помещений или уполномоченному им лицу не предоставлено право их отчуждать, передавать в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договору безвозмездного пользования или найма специализированного помещения. Поскольку законодатель устанавливает прямой запрет на отчуждение таких помещений, они соответственно не могут быть предметом договора продажи жилого помещения.
Следует заметить, что запрет на отчуждение специализированных помещений не носит абсолютный характер, поскольку п.2 ст. 92 ЖК РФ закрепляет возможность исключения таких помещений из специализированного жилищного фонда на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
