С развитием торгового оборота ни первая, ни вторая форма не могли удовлетворить потребности жизни. При первой форме было слишком обременительно положение лица, отдавшего вещь в залог, а при второй – ненадежно положение получившего вещь, поскольку, если вещь утрачивалась, он не всегда имел возможность истребовать ее обратно. Наряду с этим, интересы хозяйственной жизни требовали большей гибкости в регулировании отношений, так, чтобы в течение времени с установления залога до наступления срока платежа должник не был бы лишен возможности пользоваться заложенной вещью. Поэтому в классический период появляется третья наиболее развитая форма залога – ипотека, при которой предмет залога (земельный участок со строениями) оставался в собственности и во владении должника, а субъект залогового права мог в случае неисполнения обязательства истребовать заложенную вещь, у кого бы она ни оказалась.
Понятие ипотеки в залоговом праве имело различное содержание. Название «ипотека» впервые появилось в Греции в начале VI века до нашей эры, и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого при оформлении обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли.[5]
Позже для такой цели появились особые книги, называвшиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки, уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии известной земельной собственности.
Традиционные нормы классического римского права об ипотеке установлены в Институциях Гая в 1–11 веках до нашей эры. Первоначально ипотека означала форму залога, при которой заложенное имущество (любой вид имущества) оставалось не только в собственности, но и во владении должника (залогодателя), а кредитор получал, в случае неудовлетворения по обязательству, право истребовать этот предмет, у кого бы он к тому времени ни оказался, продать его и из вырученной суммы покрыть свое требование. Этот вид залога возник на почве найма сельскохозяйственных земельных участков, а затем был распространен на залог другого имущества. Поскольку при рассматриваемой форме залога не происходило передачи в собственность кредитора заложенной вещи, а допускалась лишь ее продажа, должник, являющийся собственником вещи, мог ее заложить несколько раз. Это порождало очередность в удовлетворении претензий кредиторов. Согласно закону, право требовать продажи заложенной вещи признавалось только за первым залоговым кредитором.
Известно, что в средние века римское право было воспринято или, как обычно пишут, рецепировано, в большей или меньшей мере, различными государствами Европы. Это касается и залогового права. Однако, наряду с римским правом, в феодальной Европе применялось также и местное законодательство. Например, в германском праве при наложении обременения на имущество в виде залога предмет залога передавался кредитору во владение и пользование. Как отмечает Л.А. Кассо, «реальное обеспечение в виде передачи владения определенной вещью не отождествляется в германских территориях с уступкой права собственности в пользу кредитора и последний при установлении залога получал в таких случаях только право на чужую вещь, связанное, однако, обладанием и пользованием».[6]
В дореволюционной России многочисленные ссылки на залог для обеспечения договора займа встречаются в актах Х-ХУ веков. Так, например, в Псковской ссудной грамоте говорится: «Если кто-либо станет взыскивать с кого-либо денежную ссуду по доскам и предъявлять сверх того, при этом ответчик, признавая залог своей вещью, отрицает факт залога, то дело передается посаднику». В Древней Руси первоначальная форма – залог без передачи предмета залога залогодержателю, – отраженная в Псковской Судной грамоте, на определенном этапе перешла к закладу как основной форме залога. Окончательную редакцию залоговое право получило в России в десятом томе Свода законов Российской империи (ст. 1627–1663).
В древнюю эпоху обеспечением исполнительности должника служила его личность, а не имущество. Свобода лица была порукой кредитору. Русская Правда разрешала репрессии против личности. Взыскание на личность служило эквивалентом риска, связанного со сделкой. Должник попадал в рабство, но не более чем на 1 год.
Институт залога возник как результат потребности в переносе взыскания с личности на имущество. Имущественное взыскание становится в зависимость не только от первоначального согласия должника, но и от его добросовестности во все время существования договора.
Наиболее ранней формой залога является передача вещей во владение кредитора, которая соединяется чаще всего с пользованием. Было высказано мнение, что, русское залоговое право представляет собой подобие римской фидуции, то есть – это не что иное, как отчуждение права собственности в пользу кредитора с сохранением за должником права выкупа в случае своевременного погашения долга. Однако в закладных грамотах приобретение права собственности отнесено к моменту просрочки, а не установления залога.[7]
В XVIII веке залоговое право приобретает свойственный ему характер права на чужую вещь. Был установлен иной порядок взыскания по закладным. Залоговое право уже не превращается в право собственности, а заложенная вещь подлежит продаже с публичных торгов. Если предлагаемая на торгах сумма была ниже размера долга, то кредитор мог оставить вещь за собой без права с его стороны требовать недостающего с остального имущества должника, однако разорение последним заложенного имения лишало его этой льготы и давало право кредитору обратить взыскание на прочее имущество.
Первые указания на создание ипотечных учреждений относятся к XVIII веку. В 1786 году был основан Государственный заемный банк. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России первоначально закладывались крепостные души.[8]
Становление ипотечного кредита после 1861 года было обусловлено потребностями помещичьего хозяйства, Дворяне сохранили в ходе отмены крепостного права недвижимость, но не имели больших капиталов. Средств, полученных ими в ходе выкупной операции, было недостаточно, чтобы приспособиться к новой ситуации. Большой спрос на ипотечные ссуды был и в городах среди домовладельцев из мещан и купцов.
В середине 60-х годов XIX века стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистическом принципе функционирования. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды до нескольких десятилетий под залог недвижимости. Средства для выдачи ссуд банки накапливали за счет выпуска и реализации ипотечных облигаций – закладных листов. Величина процентов, которые заемщики выплачивали банку за предоставленную ссуду, превышала величину процентов, которые банк платил держателям закладных листов. Эта разница и составляла главный источник прибыли банков.
Ипотека дореволюционного периода дифференцировалась на залог движимого и недвижимого имущества, Ее формы во многом зависели от объекта (недвижимое имущество – закладная крепость; движимое – акт о передаче крепости) и от того, кто выступал субъектом залога (церковь, казна и т.п.). Кроме того, допускался перезаклад имущества.
В дальнейшем сформировалось другое понятие ипотеки – как залога недвижимости. Причиной формирования современной ипотеки послужило то, что «процесс перерождения организации вотчинно – ипотечного оборота, имевший место за последние столетия, поразительно совпадает как с процессом изменений общекультурных условий в жизни европейских народов, наблюдаемым за то же время, так, особенно, с процессом перерождения экономического строя европейских обществ, именно – развития кредитного хозяйства».[9] При ипотеке для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость становится недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем, а требуется наличие специальной официальной доступной информации, позволяющей третьим лицам убедиться в существовании такого права. Так, значительная часть актов, касающихся землевладения или владения недвижимым имуществом, отражалась и в публикациях, (к примеру, в России в сенатских ведомостях).
Однако многочисленность и бессистемность подобных публикаций делала использование их для оценки положения дел в конкретном имении практически невозможным. Ипотечные книги выгодно отличались от публикаций тем, что они являлись как бы зеркалом, отражающим в каждый конкретный момент юридические отношения всех лиц, имеющих право на недвижимость. Покупатель имения посредством ипотечной системы узнавал о количестве и размерах долгов, относящихся к нему, удостоверялся в подлинности приобретаемого права и о месте его в ряду других прав и его ценности. Ипотечная книга являлась своеобразным живым реестром прав и обязанностей собственника и кредиторов имения, а гласность служила гарантией достоверности содержания.
Особое развитие ипотека получила в дореволюционной России с принятием Указа от 15 ноября 1906 года, отменявшего те положения Закона «О неотчуждаемости крестьянских надельных земель» от 14 декабря 1893 года, которые запрещали передавать крестьянские надельные земли в залог частным лицам и частным учреждениям.
По Указу от 15 ноября 1906 года право залога надельных земель было предоставлено сельским обществам, товариществам крестьян, образующимся для покупки надельной земли, отдельным крестьянам, получившим находящиеся в их пользовании участки общинной земли в полную собственность. Указ (ст. 7) разрешал выдачу ссуд крестьянам из Крестьянского поземельного банка под залог надельных земель для;
1) уплаты за наделы, оставляемые крестьянами, переселяющимися на новые земли;
2) пополнения той части покупной цены за земли, приобретаемые при содействии Крестьянского банка, которые не покрываются ссудой банка, выдаваемой под залог покупаемой земли;
3) на покрытие вызываемых улучшением землепользования расходов при переходе от общинного землепользования к подворному, при расселении обществ на отдельные поселки и хутора, при разделе обществами надельных земель на отрубные участки, при отводе к одним местам чересполосных участков отдельных домохозяев.[10]
С отменой советской властью частного капитала залоговые правоотношения утратили свое значение. Так, Гражданский кодекс РСФСР 1964 года содержал одиннадцать статей, посвященных залогу, а ипотека была полностью исключена. Причиной такого явления стало то, что была ликвидирована частная собственность на землю, упразднено деление имущества на движимое и недвижимое. Вместе с ипотекой прекратил свое существование и ипотечный кредит. Национализация земли и обращение ее в исключительную собственность государства не только привели к отмене залогоспособности земли, но и к полному изъятию ее из имущественного оборота. Основы Гражданского законодательства Союза ССР вообще не предусматривали залоговое право как самостоятельный институт.
Несколько больше внимания уделялось залогу в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года, принятом 4-ой сессией ВЦИК IX созыва 31 октября 1922 года и введенным в действие с I января 1923 года. Это обусловлено тем, что Кодекс был принят в начальный период НЭПа, характеризовавшийся бурным ростом товарно-денежных отношений. Это, бесспорно, оказало влияние на правовое решение проблемы залога имущества, который непосредственно связан с существованием частной собственности и основанными на ней товарно-денежными отношениями. Поэтому нет ничего удивительного в том, что в Кодексе 1922 года залогу было посвящено 40 статей.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
