несовершеннолетние или неэмансипированные лица могут закладывать свое имущество только «с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей»;
– граждане, которые вследствие психического расстройства признаны недееспособными, не могут выступать в качестве залогодателя (от их имени сделки совершает их опекун);
– гражданин, ограниченно дееспособный вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами и ставящий тем самым свою семью в тяжелое материальное положение, может выступать в качестве залогодателя лишь с согласия попечителя (ч. 3 п. 1 ст. 30 ГК РФ).
Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, может стать залогодателем по договору ипотеки лишь с согласия собственника (ч. 1 п. 2 ст. 295 ГК РФ). Законодательством допускается ипотека имущества, находящегося в общей совместной либо в общей долевой собственности (ст. 7 Закона «Об ипотеке»). При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников.
Что касается общей совместной собственности, то ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное. В последнем случае речь идет, прежде всего, об основной разновидности совместной собственности – собственности супругов на совместно нажитое имущество. В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю долга по обеспеченному ею обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. В частности, обеспечиваются требования:
возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) ненадлежащего исполнения основного обязательства;
в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченных ипотекой обязательством либо федеральным законом;
в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке»). Обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей указанную в договоре общую твердую сумму требований залогодержателя, обеспеченных ею, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, возмещении расходов по реализации заложенного имущества (п. 3 ст. 3 Закона «Об ипотеке»).
Закон предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены также и другие дополнительные расходы залогодержателя (расходы на содержание и / или охрану заложенного имущества, на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам (ст. 4 Закона «Об ипотеке»).
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Это положение закреплено в ст. 12 Закона «Об ипотеке». Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке[45].
Кроме перечисленных выше существенных условий договора залога недвижимости (ст. 339 ГК РФ), в договоре об ипотеке должны содержаться указания на право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и на орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшее это право залогодателя (ч. 2 п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке»).
Ст. 10 Закона «Об ипотеке» предусматривает, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате[46] правом удостоверения договоров о залоге обладают нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах, нотариусы, занимающиеся частной практикой, должностные лица консульских учреждений, которые вправе удостоверять договоры об отчуждении недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации. Тем не менее, В. Витрянский считает, что «введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение».[47]
Когда соглашение об ипотеке включено в кредитный или иной договор, в котором содержится обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации такого договора необходимо соблюсти требования, предусмотренные для договора об ипотеке. При указании в этом договоре на то, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу должна быть представлена и закладная. На ней он делает отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с законом (п. 4 ст. 10 Закона «Об ипотеке»).
Примером применения правила о необходимости соблюдения нотариальной формы и государственной регистрации может служить Постановление Ппрезидиума ВАС РФ №3132/96 от 27 мая 1997 г[48]. 2 Волгодонский центральный коммерческий банк обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к АООТ «Содружество» о признании договора о залоге имущества, заключенного сторонами в обеспечение возврата денежных средств, полученных АО по кредитным договорам, действительной сделкой. Решением суда иск был удовлетворен. В апелляционном и кассационном порядке решение не проверялось. В протесте предлагалось решение отменить как принятое по недостаточно исследованным обстоятельствам, дело направить на новое рассмотрение. Президиум указал, что решение следует отменить и в иске отказать по следующим основаниям. Между сторонами в обеспечение ряда кредитных договоров заключен договор о залоге имущества, предметом которого является автомобиль и недвижимое имущество. Как выяснилось при рассмотрении материалов дела, договор о залоге имущества нотариально не был удостоверен, не соблюдено сторонами и требование о его государственной регистрации. В силу ст. 165 ГК РФ и ст. 12 Закона «О залоге», спорный договор о залоге, основные объекты которого – недвижимое имущество, в связи с несоблюдением нотариальной формы и требования о его государственной регистрации является недействительной (ничтожной) сделкой. Следовательно, у суда не было правовых оснований для удовлетворения требований истца.
Для нотариального удостоверения стороны должны представить документы, свидетельствующие о наличии тех прав на недвижимость, которые позволяют ее заложить, и о наличии документов, удостоверяющих права самих лиц на совершение ипотечной сделки. Кроме того, должна быть представлена техническая документация органов технической инвентаризации на закладываемый объект.
Процедура государственной регистрации в настоящее время регулируется, в основном, Законом РФ №122 от 21 июля 1998 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Необходимо отметить, что настоящий закон исключает из круга объектов недвижимость, права на которую подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Что послужило основанием для такого решения законодателя? Возможно, ответ на этот вопрос содержится в п. 2 ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которым, наряду с государственной регистрацией, может осуществляться специальная регистрация. Разумно ли это с точки зрения защиты прав кредитора-залогодержателя? Трудно предположить, что какое-то лицо предоставляет в залог космический объект. Но в настоящее время возможен залог, к примеру, морского судна в обеспечение крупного кредита. Наличие нескольких реестров сделает затруднительным для кредитора, который обычно несведущ в юридических вопросах, возможность обращения для регистрации в соответствующий орган.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет государственную регистрацию ипотеки как юридический акт признания и подтверждения государством обременения на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2). Как было отмечено в литературе, «в соответствии с этим законом значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом РФ; является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на день внесения в соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа».[49]
Соответственно только с момента государственной регистрации возникает залоговое право на недвижимое имущество, и только государственная регистрация ипотеки является единственным доказательством ее существования. Но, поскольку залоговое право является акцессорным, то и момент возникновения ипотеки будет зависеть от момента возникновения основного обязательства. В том случае, если договор об ипотеке будет оформлен надлежащим образом, но основное обязательство еще не действует, залоговое правоотношение появляется с момента возникновения обеспечиваемого обязательства[50].
В Законе «Об ипотеке» регистрации ипотеки отведена глава IV «Государственная регистрация ипотеки». Однако, по мнению автора, нормы данной главы, как и ее название, должны быть отредактированы в соответствии с действующим Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поскольку данный закон принят раньше Федерального закона «Об ипотеке», соответственно положения более позднего нормативного акта излагаются с учетом особенностей регулируемого объекта, но на основании положений более раннего, равного ему по силе нормативного акта. На основании этого глава IV Федерального закона «Об ипотеке» должна быть названа следующим образом: «Особенности государственной регистрации ипотеки».
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
