Глава 4. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ
НА ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО
Удовлетворение интересов залогодержателя за счет стоимости заложенного имущества происходит в результате последовательного совершения ряда действий: а) обращение взыскания на заложенное имущество; б) реализация предмета залога; в) удовлетворение требований залогодержателя за счет суммы, вырученной в результате реализации (в некоторых случаях залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой).
Российским законодательством реализован дифференцированный подход к решению вопроса о порядке обращения взыскания на заложенное имущество в зависимости от вида имущества, переданного в залог, а также от характера залоговых отношений.
По общему правилу основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ). Поэтому, например, если неисполнение обеспечиваемого обязательства явилось следствием действия непреодолимой силы, то взыскание на предмет залога не может быть обращено.
Особенности обращения взыскания на имущество заложенное по договору об ипотеке изложены в главе ІХ одноименного закона. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга полностью или его части, если договором не предусмотрено иное.
Из общего правила о том, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, законом об ипотеке сделано исключение: если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Залогодержатель по договору об ипотеке вправе также потребовать досрочного исполнения основного обязательства и при невыполнении этого требования – обращения взыскания в случаях если: залогодателем грубо нарушаются правила пользования заложенным имуществом, правила содержания или ремонта имущества, обязанности по охране имущества, по его страхованию или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (ст. 35); заложенное имущество отчуждено без согласия залогодержателя (ст.39); имущество, находившееся в залоге, реквизировано, национализировано, конфисковано (ст. 41).
По общему правилу взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Внесудебное обращение взыскания допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права таким соглашением нарушены. Условия действительности такого соглашения и пределы его применения урегулированы в ст. 55 Закона об ипотеке. В нем же в п. 4 ст. 55 указаны обязательные элементы содержания соглашения об удовлетворении требований за счет заложенного недвижимого имущества (название имущества, его стоимость, сумма требования, предшествующие ипотеки, права третьих лиц в отношении имущества). Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества стороны могут предусмотреть реализацию заложенного имущества на публичных торгах или на аукционе, проводимом специализированной организацией, а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила о договоре купли-продажи (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке).
Статьей 55 Закона об ипотеке установлено, что только в судебном порядке обращается взыскание на заложенное имущество если: 1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; 2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; 3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; 4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в установленной законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
По заявлению залогодателя при наличии уважительных причин, если залогодателем является гражданин и залог не связан с его предпринимательской деятельностью, а также, если предметом ипотеки является земельный участок сельхозназначения, суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. В п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке указано, что, определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.
Реализация заложенного по ипотеке имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, происходит путем продажи с публичных торгов в форме аукциона (выигравшим признается лицо, предложившее на торгах наиболее высокую цену). Порядок проведения публичных торгов определен гл. Х Закона об ипотеке, ст. 447-449 ГК РФ, а в том, что ими не определено по соглашению сторон.
Публичные торги по решению суда организуются службой судебных приставов и непосредственно проводятся специализированными организациями по заявке судебного пристава[128]. С согласия залогодержателя и залогодателя суд, за исключением случаев, когда на предмет ипотеки не допускается внесудебное обращение взыскания (п. 2 ст. 55), может постановить в решении, что в качестве организатора аукциона будет выступать избранная залогодержателем специализированная организация, действующая по договору с залогодержателем (ст. 59). Торги должны проводится в форме открытого аукциона, за исключением случаев предусмотренных законом. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества, в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.
При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены. Если залогодержатель не воспользуется этим правом в течение месяца после объявления торгов несостоявшимися, то ипотека прекращается.
Следует отметить, что согласно ст. 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Договоры аренды и договоры найма, заключенные до заключения договора об ипотеке сохраняют силу.
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
В случае если предметом залога является движимое имущество, порядок обращения взыскания на него различается в зависимости от вида залога. При залоге без передачи имущества требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного имущества по решению суда, если иное не установлено соглашением сторон договора о залоге. Соглашение, устраняющее судебный порядок, может быть составной частью договора; нотариально удостоверять такое соглашение не требуется. Однако следует учитывать, “что действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (статьи 409, 414)”[129]. На предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не определен иной порядок (п. 2 ст. 349 ГК РФ). Например, наложение взыскания на заложенное имущество совершением исполнительной надписи нотариуса предусмотрено в случаях невозврата кредита, обеспеченного залогом вещей в ломбарде (п. 5 ст. 358 ГК РФ). Исполнительная надпись совершается в порядке, предусмотренном ст. 89-94 Основ законодательства РФ от 11.02.93 № 4462-1 “О нотариате”[130].
Законом (п. 3 ст. 349 ГК РФ) установлено три случая, когда невозможно миновать судебный порядок, независимо от того, является ли предмет залога недвижимостью или движимым имуществом, передан ли он залогодержателю или нет.
Взыскание на предмет залога обращается только по решению суда, если: 1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; 2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; 3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.
Следует отметить, что согласно ст. 50 Закона РФ об исполнительном производстве в отношении граждан не может быть обращено взыскание на имущество, указанное в Перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (ст. 446 ГПК РФ).
Реализация заложенного движимого имущества также производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ст. 447-449 ГК РФ, Федеральным законом “Об исполнительном производстве”, если законом не установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК РФ).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19
