Изменение законодательства о ренте
14.10.2010 года в Государственную Думу РФ внесён проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "О прожиточном минимуме в Российской Федерации" и часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации (в части изменения порядка исчисления платежей по договорам ренты) №439791-5.
Данный законопроект предполагает увеличение базовой суммы, исходя из которой исчисляется размер ренты в РФ, и равной в настоящее время 100 рублям, до уровня «прожиточного минимума» в регионе, то есть в среднем сразу в 60 раз. При этом законопроект требует пересмотреть все ранее заключённые и действующие в течение многих лет, иногда и десятков лет, договоры ренты.
Имеет место крайне редкий в юридической практике случай, когда государство вторгается в заключенные и действующие в течение многих лет между гражданами договоры, требуя принципиально изменить их условия. Результатом принятия этого законопроекта будет во - первых прекращение заключения новых договоров ренты практически на всей территории РФ, и во-вторых, массовое расторжение уже действующих договоров ренты. Это ущемит интересы десятков тысяч рентоплательщиков, которые до настоящего времени добросовестно исполняли условия договоров, но выплачивать ренту в значительно увеличенных размерах, как того требует новый законопроект, они будут не в состоянии. В результате десятки тысяч договоров будут расторгнуты, преимущественно в судебном порядке, и рентоплательщики лишатся законно приобретённой ими собственности. Это приведёт к тысячам исков в суды от рентоплательщиков с требованиями возместить все понесённые из-за принятия нового закона потери за счёт бюджета Российской Федерации. При этом не выиграют и рентополучатели, поскольку выплачивать им ренту в размере, предписываемом новым законопроектом, не будет ни один здравомыслящий человек. Вполне логично, когда к «100% прожиточного минимума» подтягивается минимальный размер пенсии. Но рента является для рентополучателей вовсе не единственным источником существования, а дополнением либо к пенсии, либо к заработной плате. И даже если суммарные ежемесячные выплаты по договору ренты составляют не 100%, а например 25% от величины прожиточного минимума, эта прибавка вполне устраивает большинство рентополучателей, и является приемлемой для рентоплательщиков. Поэтому лишена логики привязка минимального платежа по договорам ренты именно к «100% размера прожиточного минимума» в регионе.
Сегодня в законодательстве фигурирует минимальная сумма выплат по договорам ренты в размере МРОТа, используемого в гражданско–правовых договорах, и равного 100 рублям. Но это вовсе не значит, что все рентополучатели действительно получают всего лишь 100 рублей в месяц, и ничего более. Эта норма закона служит только посылом к началу длительных переговоров между рентоплательщиком и рентополучателем о фактических размерах платежей. Кроме этого, все рентоплательщики, в соответствии с действующим в настоящее время законодательством, ежемесячно увеличивают выплаты по договорам пропорционально росту инфляции. При этом «справедливые» и «взаимоприемлемые» размеры суммарных выплат по договорам ренты для каждого отдельного города, для каждого отдельного рентополучателя, для каждого отдельного объекта: от элитной квартиры в центре Москвы, до маленькой комнаты на окраине провинциального посёлка, будут различными.
Законопроект совершенно не учитывает, что в отношении жилых помещений, размер ренты в договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением определяется соглашением сторон, с ориентацией в первую очередь на рыночную стоимость квартир или комнат в конкретном регионе и с учётом примерно прогнозируемого срока действия договора.
Рассмотрим пример:
Прожиточный минимум на 1 квартал 2010 года составлял:
- в г.Москве – 5.790 рублей,
- в Мурманской области – 6.405 рублей,
- в Магаданской области – 7.808 рублей.
При этом средняя стоимость квадратного метра жилья составляла:
- в г.Москве – 170.000 рублей,
- в населённых пунктах Мурманской области (за исключением самого
г.Мурманска) - 17.000 рублей,
- в населенных пунктах Магаданской области (за исключением самого
г.Магадана) - 19.000 рублей.
Допустим, что заключается договор пожизненного содержания с иждивением на небольшую комнату, площадью - 17 кв. метров.
Примерная рыночная стоимость этой комнаты составит:
- в г.Москве: 170.000 х 17 = 2.890.000 рублей,
- в населённых пунктах Мурманской области : 17.000 х 17 = 289.000 руб.,
- в населённых пунктах Магаданской области: 19.000 х 17 = 323.000 руб.
Минимальный размер платежа рентоплательщика (а этот платёж складывается из ежемесячной ренты, а также оплаты квартплаты за квартиру, переходящую в собственность рентоплательщика), должен составлять согласно нормам нового законопроекта:
- в г.Москве: 5790 х 2 = 11.580 рублей + квартплата около 1000 рублей = итого 12.580 рублей в месяц, или 150.960 рублей в год, что составляет 5,2% стоимости данной комнаты в г.Москве;
- в населённых пунктах Мурманской области: 6405 х2 = 12810 рублей + квартплата около 1000 рублей = итого 13.810 рублей в месяц, или 165.720 рублей в год, что составляет 57% стоимости данной комнаты в населённых пунктах Мурманской области;
- в населённых пунктах Магаданской области: 7808 х 2 = 15.616 рублей + квартплата около 1000 рублей = итого 16616 рублей в месяц, или 199.400 рублей в год, что составляет 62% стоимости данной комнаты в населённых пунктах Магаданской области.
Эти примерные расчёты произведены на основании данных 1-го квартала 2010 года. В настоящее время размеры прожиточного минимума, а значит и необходимых платежей по договорам ренты, ещё больше увеличились, в то время, как цены на жильё в большинстве регионов, за исключением г.Москвы, не выросли. Очевидно, что цены на жилье в регионах совершенно не пропорциональны размерам прожиточного минимума, и поэтому привязка суммы выплат к «100% размера прожиточного минимума» нелогична и несправедлива.
Понимают ли авторы законопроекта, что продолжительность выплат по заключаемым договорам ренты может составлять и 10, и 15, и 20 и более лет? Очевидно, что при вступлении в силу нового закона, экономически целесообразными договоры ренты могут быть только в г.Москве и г.Санкт-Петербурге, где цена на жильё очень высока. В остальных регионах, в небольших провинциальных городах с гораздо более низкой ценой жилья, заключение договоров ренты будет лишено для рентоплательщиков какого-либо смысла. Даже с учётом процентов по кредиту, приобретение комнаты или квартиры по ипотечному договору значительно проще и выгоднее договора ренты.
Может быть, авторы законопроекта планируют пойти дальше, и «для защиты интересов продавцов», начать регламентировать например, минимальную цену, по которой должны продаваться жилые помещения. Но ведь совершенно очевидно, что скажем «семь - восемь региональных прожиточных минимумов за квадратный метр жилого помещения», - это уже слишком дорого для населённых пунктов Курганской и Cаратовской областей, в то время как даже «двенадцать - пятнадцать региональных прожиточных минимумов за квадратный метр», - это слишком дёшево для Москвы и Санкт-Петербурга. И где же на этом «благородном» пути регламентации цен авторы законопроекта планируют остановиться? Может быть им стоит почитать на досуге достаточно известный роман «Атлант расправил плечи»?
Вообще – то в идеале каждый собственник имущества должен иметь право сам свободно принимать решение о распоряжении своей частной собственностью, в том числе и при определении величины ренты и всех остальных условий договоров ренты.
Например, известны случаи, когда бабушка оформляла договор ренты на свою квартиру со своим родным внуком, имеющим невысокий заработок, действительно по минимальным «расценкам»: 100-200 рублей ренты + обязательство внука оплачивать квартплату, Такие условия вполне устраивали обоих, при том, что оформлять договор дарения на внука, несмотря на доброе к нему отношение, осторожная бабушка всё же не хотела. Но после принятия нового законопроекта, заключение такого «родственного» договора ренты станет невозможным.
Разумеется собственник должен пребывать в здравом уме, в противном случае решение принимают его опекуны. При этом от жульничества договоры ренты защищает необходимость обязательного нотариального заверения этих договоров, и необходимость обязательной регистрации договоров в Регистрационной палате. В случае же нарушения договора рентоплательщиком, суды всегда встают на сторону рентополучателя и расторгают договоры ренты.
Судя по представленному законопроекту, авторы не верят ни в здравый смысл граждан нашей страны, ни в эффективность «фильтра» из сотрудников нотариата и Регистрационной палаты, ни в правоохранительную и судебную систему. И всё же это не значит, что можно полностью игнорировать различия в ценах на жильё в разных регионах и особенно так грубо ломать условия частных хозяйственных договоров, заключённых много лет назад.
Просчитаем примерную приемлемую для населённых пунктов РФ величину минимальной величины ренты.
Договоры ренты крайне редко заключают работающие граждане. А вот после выхода человека на пенсию доход человека, как правило, заметно уменьшается. При этом продолжать зарабатывать могут не все пенсионеры. Именно в этот момент у многих из них возникает желание заключить договор ренты, или пожизненного содержания, что позволяет пенсионеру обеспечить почти тот же размер ежемесячного дохода и не снижать уровень жизни.
Известно, что средняя продолжительность жизни мужчин после выхода на пенсию составляет 15 лет, для женщин этот срок составляет 20 лет. Исходя из этого, принимаем среднюю продолжительность договора ренты 17,5 лет.
Рассмотрим вопрос с точки зрения потенциального рентоплательщика. Договор ренты часто заключают родители, имеющие маленьких детей. Недаром некоторые риэлторы, оказывающие посреднические услуги в заключении между гражданами таких договоров, рекламируют их как «квартира для Вашего сына». У потенциального рентоплательщика есть выбор как минимум из двух вариантов: купить уже сейчас комнату или однокомнатную квартиру, начать сдавать её в наём, а примерно через 15 лет отселить в неё выросшего сына; или заключить с пенсионером договор ренты, или пожизненного содержания, и тоже примерно через 15 лет отселить в неё сына.
Возьмём для примера ту же самую 17 метровую комнату в Мурманской области, сегодняшняя стоимость которой составляет 289.000 рублей или в Магаданской области, стоимостью 323.000 рублей. Примем для упрощения расчёта, что средняя цена комнаты в провинции составляет 300.000 рублей. Примем также условно, что комната не потеряет в цене за эти 15 лет, хотя на самом деле через 15 лет дом может уже перейти в разряд ветхого жилья. Сдавать в наём такую комнату в провинциальном городе можно примерно за 3000 – 4000 рублей в месяц, или в среднем за 35.000 рублей в год. Проигнорируем для упрощения расчётов инфляцию. В этом случае, при покупке комнаты за 300.000 рублей, за 15 лет её сдачи в наём покупатели получат 15 х 35.000 = 525.000 рублей, то есть получат доход в сумме примерно 525.000 – 300.000 = 225.000 рублей. Конечно, часть этой суммы, примерно 100.000 рублей, придётся потратить на ремонт квартиры перед отселением туда сына. Итого семья, за вычетом стоимости неизбежного ремонта, получит за эти годы 125.000 рублей дохода.
Рассмотрим «экономику» для случая заключения договора пожизненного содержания на аналогичную комнату стоимостью 300.000 рублей, при этом допустим, что размер выплат в договоре устанавливается в минимально разрешённом действующим сегодня законодательством размере, то есть 200 рублей в месяц. Дополнительно к сумме ренты рентоплательщик обязан оплачивать квартплату и коммунальные платежи в размере, как указано выше, около 1000 рублей в месяц. Даже если проигнорировать инфляцию, пропорционально которой повышаются ежемесячно рентные платежи, и рост квартплаты, который имеет место уже многие годы, за 15 лет выплаты по договору пожизненного содержания составят:
Страницы: 1, 2
