(200 руб. + 1000 руб.) х 12 мес. х 15 лет = 216.000 рублей.
Если же принять инфляцию и рост квартплаты хотя бы на уровне 5% в год, то выплаты составят уже 310.000 рублей.
Ещё раз повторимся, что расчёты примерные, но даже они показывают, что:
а) Вариант купли квартиры с последующей сдачей её в наём даже при сегодняшних размерах минимальных выплат по договорам ренты значительно выгоднее, чем заключение договора ренты.
б) Для того, чтобы договоры ренты для комнат в провинциальных населённых пунктах имели хоть какой – то экономический смысл, предельная величина минимального размера ренты в договорах пожизненного содержания не должна превышать сегодняшнего уровня - 200 рублей, или примерно 3% от величины регионального прожиточного минимума, но уж никак не «ДВА прожиточных минимума», как предложено в законопроекте.
в) Конечно, если кто – то заключает договор на элитную квартиру в центре Москвы, площадью этак под 200 кв. метров, с пенсионером в возрасте под 90 лет, ежемесячные выплаты могут даже превышать предлагаемые авторами «два прожиточных минимума». Но нельзя же подгонять федеральный закон под такие уникальные случаи! Минимум – он и есть минимум, он должен быть рассчитан не на цены в центре столицы, а на цены в провинциальном посёлке и на весьма длительный срок исполнения договора.
д) Если законодатель всё – таки считает необходимым столь глубоко погружаться в тему регулирования цен, тогда уж не следует устанавливать никаких конкретных сумм федеральным законом, а предусмотреть в законопроекте статью о том, что размеры минимальных выплат по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением определяются законами субъектов федерации с учётом конкретных условий на местах.
И всё же главная проблема законопроекта, это не то, что он может остановить заключение договоров ренты в РФ, а содержащееся в нём требование о необходимости пересмотра условий всех уже действующих в течение многих лет, а иногда и десятков лет договоров ренты.
В случае принятия нового закона, десяткам тысяч рентоплательщиков придётся вновь начинать сложные и длительные переговоры со своими рентополучателями об изменении условий договоров. В результате возможны три варианта развития событий:
Вариант №1: Допустим, что в результате переговоров консенсус между сторонами договора о размерах выплат будет достигнут. Сторонам в этом случае необходимо будет оформить согласованные изменения к договору в нотариальном порядке, ведь первоначальный договор ренты заключался тоже с удостоверением у нотариуса. Известно ли авторам проекта стоимость этого нотариального переоформления договора? После нотариального заверения дополнений к действующему договору, сторонам придётся собирать необходимый пакет документов и проходить перерегистрацию договора в Регистрационной палате, затратив на это тысячи рублей. Недопустимо, чтобы зарегистрированным оставался прежний договор, а фактически действовал обновлённый. Как к этой новой «беготне по инстанциям» отнесутся престарелые рентополучатели, интересы которых призван защитить новый закон?
Вариант №2: Допустим, что рентоплательщик предложит рентополучателю внести в договор изменения, предусматривающие ежемесячные выплаты по договору ренты в минимальном размере, установленном новым законопроектом. Но как известно, особенностью этих договоров является их алеаторность, то есть неопределённость срока действия и финансового результата для каждой из сторон. Практика показывает, что в течение многих лет действия таких договоров «аппетиты» у многих рентополучателей растут, и они начинают предъявлять к рентоплательщикам всё больше требований, не предусмотренных договором. И теперь, воспользовавшись возможностью, которую им предоставит новый законопроект, отдельные рентополучатели могут запросить значительно большие суммы, ну например «10 прожиточных минимумов». Кстати, в большинстве договоров ренты размер выплат указан, с учётом действующего законодательства, в «МРОТ-ах», например: «десять МРОТ», что составляет на настоящее время 1000 рублей. Однако уже сегодня, некоторые рентополучатели, изучив текст законопроекта на сайте Госдумы РФ, требуют от реноплательщиков выплат в размере именно «десять ПРОЖИТОЧНЫХ МИНИМУМОВ», поскольку по их мнению именно так следует понимать замену МРОТа на ПРОЖИТОЧНЫЙ МИНИМУМ! И действительно, предложенный законопроект оставляет в этом смысле возможность двоякого толкования, и какую позицию при этом займёт каждый конкретный суд – совершенно непонятно. Очевидно, что рента в размере «десять прожиточных минимумов», то есть 60.000 - 70.000 рублей в месяц, является экономически неприемлемой даже для г.Москвы. И что тогда? Рентоплательщик должен продолжать платить ту сумму, которую платит сейчас? Или рентоплательщик должен начать платить минимальную сумму, установленную новым законом? Законопроект не содержит ответов на эти вопросы.
Вариант №3: Рентоплательщик, после принятия нового закона, просчитав примерные выплаты в течение предполагаемого срока действия договора, сразу сочтёт продолжение выполнения договора на новых условиях для себя совершенно бессмысленным, даже при условии выплаты минимального размера ренты, предусмотренного новым законопроектом. В этом случае он прекратит выплату ренты несмотря на то, что до принятия нового закона он в полном объёме выполнял все свои обязательства, и никаких претензий к нему со стороны рентополучателя и каких-либо государственных органов не было.
Совершенно очевидно, что в случае ВАРИАНТА №2 и ВАРИАНТА №3, суд расторгнет договор, прекратит право собственности рентоплательщика на данное жилое помещение и вернёт помещение в собственность рентополучателю. Но, принимая во внимание, что рентоплательщик добросовестно выполнял все условия договора в течение многих лет, неизбежно встаёт вопрос: предусмотрены ли в бюджете РФ компенсации всем добросовестным рентоплательщикам всех понесённых убытков, в связи с фактически осуществлённой «экспроприацией» их собственности после принятия нового закона?
Знают ли авторы законопроекта какие суммы будут предъявлены рентоплательщиками в исках к бюджету РФ в случае расторжения договора из-за невозможности его исполнения после принятия нового закона? Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением всегда носят индивидуальный характер, они являются результатом длительных переговоров между двумя сторонами, содержат множество разнообразных условий, как в денежной, так и в натуральной форме, включённых в договор в том числе и потому, что размер непосредственно самой ренты устанавливается порой не очень высоким. Зато примерно 90% договоров ренты содержат обязательство рентоплательщика сразу после заключения договора выплатить рентополучателю единовременное пособие в сумме от 150.000 рублей до 500.000 рублей. Также, именно рентоплательщик оплачивает стоимость нотариального заверения договора и стоимость регистрации договора в Регистрационной палате. И кроме этого рентоплательщиком, как собственником жилого помещения, оплачиваются квартплата и коммунальные платежи в полном объёме, то есть в среднем примерно от 1500 до 4000 рублей в месяц. Законопроект же, увеличивая размер самой суммы ренты, никак не учитывает возможного наличия в подавляющем большинстве действующих договоров ренты дополнительных выплат, ну в первую очередь той же оплаты квартплаты и крупной единовременной выплаты. А это значит, что рентоплательщик, кроме своих «повышенных обязательств», в частности выплаченного единовременного пособия в размере до 500.000 рублей, после вступления закона в силу будет должен выплачивать ещё и ренту в значительно увеличенном размере, на что он совершенно не рассчитывал при заключении договора.
Получить с рентополучателя указанные выше суммы, при вынужденном расторжении договора из-за принятия закона, невозможно. Так иногда одна часть единовременного пособия уплачивается рентоплательщиком, по требованию рентополучателя, напрямую строительной фирме за осуществление полного ремонта квартиры, а другая часть - медицинскому учреждению за осуществление – например - зубопротезирования рентополучателю. Также не удастся вернуть ежемесячно перечисляемые рентоплательщиком на расчётный счёт ЖЭКа суммы квартплаты и коммунальных платежей. Скорее всего не удастся получить с рентополучателя даже выплаченную за эти годы сумму ренты, поскольку сам рентополучатель ничего не нарушил, а причиной расторжения договора будут форс-мажорные обстоятельства: принятие нового закона. Впрочем даже добровольный возврат рентополучателем суммы полученной им ренты не компенсирует рентоплательщику материальные и моральные потери, из-за того, что возвращаемая сумма уже снивелирована имевшей место за годы исполнения договора инфляцией.
Очевидно, что все эти суммы, после расторжения судом договоров ренты и возврата жилого помещения рентополучателю, будут предъявлены рентоплательщиками в судебных исках к бюджету РФ, при этом суммы будут ещё и увеличены - индексированы с учётом коэффициентов инфляции за прошедшие годы. Полагаю, что суды должны будут удовлетворить эти иски, поскольку другой возможности компенсировать понесённые в случае принятия нового закона потери у рентоплательщиков нет.
В связи с вышеизложенным, с целью исключить хотя бы часть негативных последствий, которые неизбежно вызовет принятие нового законопроекта, предлагаю, внести в законопроект следующие изменения:
1.Установить в отношении вновь заключаемых договоров постоянной и пожизненной ренты минимальные ежемесячные рентные выплаты в размере не более 5% от уровня «регионального прожиточного минимума».
2.Установить в отношении вновь заключаемых договоров пожизненного содержания с иждивением минимальные ежемесячные выплаты в размере не более 10% от уровня «регионального прожиточного минимума».
3.Определить непосредственно в тексте закона: засчитывается или нет оплата квартплаты и коммунальных платежей за переходящее в собственность рентоплательщика помещение, а также другие, в том числе и единоразовые выплаты, которые в принципе могут быть предусмотрены условиями договора, в эти устанавливаемые новые минимальные величины рентных платежей.
4.Определить, что размер ренты, устанавливаемый договорами, подлежит индексации - увеличению одновременно и пропорционально повышению величины «регионального прожиточного минимума».
5.Установить, что все указанные в п.п.1 - 4 требования относятся только к договорам, заключаемым после вступления в силу нового ФЗ.
6. Что касается уже действующих договоров, указать, что начиная с первого месяца квартала, следующего за кварталом вступления данного ФЗ в силу, размер ренты, выплачиваемой по ранее заключенным договорам постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, должен индексироваться – увеличиваться рентоплательщиком пропорционально увеличению «регионального прожиточного минимума».
Полагаю, что какие либо другие попытки грубого вмешательства в условия действующих между гражданами в течение многих лет договоров, что фактически и произойдёт в случае принятия внесённого в Госдуму РФ законопроекта в его сегодняшнем виде, недопустимы. Действительно, положения действующего законодательства, регламентирующие условия договоров ренты, не точны и двусмысленны, на это и указал в своём решении Конституционный суд Российской Федерации. Однако КС РФ вовсе не требовал приравнять минимальный размер выплат по договорам ренты именно к «100% прожиточного минимума». А предложенный законопроект совершенно не учитывает все нюансы ранее заключённых договоров, при согласовании условий которых стороны исходили исключительно из действующего размера минимального платежа в сумме 100 - 200 рублей. Принятие законопроекта в том виде, в каком он внесён в Государственную Думу РФ, будет иметь прямые негативные последствия для бюджета РФ и для инвестиционного климата в России, как говорится «не надо тушить тлеющий огонь бензином».
________________ С.В.Черкасов
Страницы: 1, 2
