От лица собственников муниципального жилищного фонда выступает, как правило, администрация муниципального образования. Частные собственники представлены юридическими и физическими лицами, имеющими в собственности жилищный фонд, товариществами собственников жилья или другими организациями, объединяющими собственников жилых и нежилых помещений в жилых зданиях (кондоминиумах).
Разграничение функций собственника жилищного фонда от хозяйственной деятельности по его управлению и обслуживанию особенно важно для муниципального жилищного фонда. Необходимо прекратить имеющуюся практику, когда органы местного самоуправления в лице своих структурных подразделений выполняют хозяйственные функции по управлению жилищным фондом.
Орган местного самоуправления как собственника жилищного фонда должен обеспечить:
· соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунальной инфраструктуры;
· обеспечение необходимого уровня финансирования для содержания принадлежащей ему недвижимости;
· заключение договоров социального найма, найма или аренды жилых и нежилых помещений в принадлежащем ему жилищном фонде;
· заключение договора с выбранной (созданной) организацией на управление муниципальным жилищным фондом;
· обеспечение систематического контроля за реализацией договоров по выполнению необходимых работ по обеспечению сохранности жилищного фонда, параметров объема и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
Управляющая компания должна обеспечить:
· поддержание в надлежащем состоянии и развитие принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;
· финансовые потоки.
Итак, проблемы управления ЖКХ – в недостатке средств, квалифицированных кадров, постоянном поиске альтернативных источников финансирования, в необходимости привлечения частного бизнеса, который нужно заинтересовать в решении вопросов реформирования системы ЖКХ.
2. Решение вопросов реформирования ЖКХ
2.1 Анализ хода реформирования ЖКХ
Вопрос реформирования жилищно-коммунального хозяйства в стране является важнейшим вопросом социальной и экономической политики в настоящее время. Реформа должна улучшить состояние жилищного фонда, качество обслуживания населения, защитить его законные права и интересы, повысить эффективность отрасли в целом и обеспечить переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме услуг ЖКУ потребителями, в том числе и населением.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 2.04.97 г. № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" была разработана и утверждена в 1997 г. "Программа реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Калининградской области".
Основными задачами Программы реформирования были:
совершенствование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством региона;
развитие конкурентной среды в сфере предоставления коммунальных услуг, переход на систему договорных отношений;
совершенствование системы оплаты жилищно-коммунальных услуг и социальной защиты, упорядочение системы льгот.
Ключевой проблемой этого при организации управления жилищно-коммунальной собственностью является совершенствования договорных отношений и финансового механизма в частности: сбор коммунальных платежей, предоставление субсидий и льгот. В настоящее время службы субсидий создаются отдельно, но своей работе используют единую базу данных по жилищному фонду, квартиросъемщикам, льготам, т.е. практически все те данные, которые используются для расчета стоимости жилья и коммунальных услуг. Разработка и внедрение единой системы сбора жилищно-коммунальных платежей населения и предоставления субсидий позволит снизить издержки бюджета на существование двух служб и автоматизировать процесс, что, в свою очередь, оптимизирует сам процесс сбора по времени и объемам.
Нормативно-правовые документы, регламентирующие разграничение функций собственника, управления, обслуживания в сфере ЖКХ на муниципальном уровне, в соответствии с концепцией реформы ЖКХ в Российской Федерации, в настоящее время в полном объеме не приняты ни в одном муниципальном образовании.
В некоторых муниципальных образованиях формально функции службы Заказчика возложены на жилищно-эксплуатационные или многоотраслевые предприятия жилищно-коммунального хозяйства, что приводит к совмещению ими функций заказчика и подрядчика по выполняемой ими производственной деятельности, и тем самим нарушается суть реформирования ЖКХ. Вместе с тем следует отметить, что уже созданные службы Заказчика далеко не всегда эффективно решают стоящие перед ними задачи. В большинстве это объясняется отсутствием необходимой квалификации и опыта работы у сотрудников, отсутствием информации по нормативно-правовой базе, а иногда - не совсем верным подходом при выборе форм и методов организации их деятельности.
В других муниципальных образованиях функции собственника и заказчика выполняют структурные подразделения органа местного самоуправления. Это нарушает принцип рыночных отношений--разделения этих функций, так как нет возможности перейти к договорным отношениям в ЖКХ, а следовательно создания условий для конкуренции и инвестиций.
2.2 Создание экономических механизмов в жилищно-коммунальном хозяйстве
Каковы рыночные механизмы функционирования жилищного хозяйства? Специфика жилищной сферы заключается в том, что неразвитость конкурентных отношений в этой сфере вызвана, в первую очередь, сложившейся в дорыночный период затратной хозяйственной структурой содержания жилищного фонда и административной системой управления.
Создание конкурентной среды в жилищной сфере ключевым образом зависит от эффективного разделения функций и формирования договорных отношений между собственниками жилищного фонда (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями.
Одним из важнейших и ключевых условий формирования новой экономической политики в жилищно-коммунальном хозяйстве, обеспечивающей защиту интересов потребителей, гарантированное качество обслуживания, разрушение монополизма, является реструктуризация управления муниципальной жилищно-коммунальной собственностью, т.е. создание "Службы заказчика", о которой шла речь (муниципальной управляющей компании) как субъекта рыночной экономики по управлению муниципальными объектами ЖКХ. Важнейшим условием реформирования ЖКХ является ценовая и тарифная политика в этой отрасли.
Сегодня реальный уровень оплаты населения за ЖКУ не установлен ни в одном муниципальном образовании области. Велик разброс стоимости ЖКУ по муниципальным образованиям, поскольку тарифы утверждаются органом местного самоуправления как правило, без должного экономического обоснования. При этом никаких мероприятий по снижению себестоимости жилищно-коммунальных услуг не проводится. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги из экономически обоснованных превратились в политические местного масштаба.
Наиболее существенным и наиболее типичным недостатком существующей системы регулирования тарифов является то, что муниципальные образования, являясь собственниками имущества муниципальных предприятий, не формулируют перед последними целей их деятельности (практически у любого муниципального предприятия отсутствуют как производственная, так и инвестиционная программа). Отсутствие целевых установок перед коммунальными предприятиями приводит к тому, что отношения между предприятиями жилищно-коммунального хозяйства и муниципалитетом принимают административный характер, размываются границы ответственности за оказание населению коммунальных услуг.
Практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев образование тарифа происходит путем прибавления к расчетной себестоимости определенного процента рентабельности. Очевидно, что такая формула определения тарифов ("издержки +") не стимулирует предприятия к снижению затрат, т.к. прибыль, включаемая в тариф, прямо пропорциональна затратам предприятия и в такой ситуации предприятие заинтересовано в росте себестоимости.
Нередка ситуация, когда в тариф не включаются все составляющие, связанные с предоставлением коммунальных услуг. Например, зачастую в структуру тарифов не включаются средства, необходимые для обслуживания приборов и узлов учета, потребления коммунальных услуг.
Тарифы устанавливаются на нефиксированный срок, что создает ситуацию экономической неопределенности как для предприятия, так и для потребителей. На практике тарифы могут не пересматриваться по 3 и более года, невзирая на очевидные скачки инфляции. Все это приводит к тому, что коммунальные предприятия оказываются в ситуации хронического недофинансирования как своей текущей деятельности, так и программ обновления основных фондов. Процесс установления тарифов чрезвычайно политизирован, поскольку затрагивает интересы населения, проживающего на территории муниципального образования. Решения об изменении тарифов принимаются с учетом предстоящих выборов, и вопросы финансирования деятельности муниципальных коммунальных предприятий отходят на второй план.
2.3 Функции хозяйствующего субъекта
При организации управления ЖКХ необходим выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде. В случае экономической целесообразности эти работы могут выполняться силами самой Управляющей компании (в малых населенных пунктах). С выбранными на конкурсной основе подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов заданного количества, качества и стоимости заключить договоры. Обеспечить систему контроля за выполнением договоров; организовать сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги.
При формировании или выборе организации, которая будет обеспечивать управление недвижимостью в жилищно-коммунальной сфере, собственник должен руководствоваться следующими соображениями:
· Управляющая компания должна быть субъектом рыночной экономики.
· Управляющая компания должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг.
· Управляющая компания и ее персонал должны быть заинтересованы, в том числе и финансово, в качестве своего труда.
Такая ориентация может быть достигнута выбором соответствующих организационно-правовых и финансовых механизмов. Функции Управляющей компании для жилищного фонда могут выполняться субъектом любой организационно-правовой формы (ТСЖ, товариществ собственников молодежных жилищных комплексов, строительные кооперативы и другие). Очень важно, чтобы Управляющая компания являлась балансодержателем жилищного фонда, а объекты производственной базы должны быть переданы в хозяйственное ведение предприятиям. Для управления муниципальным жилищным в Нижегородской области осуществляется через уполномоченные Правительством Нижегородской области органы исполнительной власти Нижегородской области; в случае, если все помещения в многоквартирном доме находятся в государственной собственности Нижегородской области, управление такими домами осуществляется через управляющие организации, определяемые на конкурсной основе. (Закон "О жилищной политике в Нижегородской области". Принят Законодательным Собранием 30 августа 2007 года). Муниципальные Управляющие компании могут создаваться в виде Муниципального учреждения. Управление жилищным фондам является потенциально высококонкурентной сферой деятельности. Повышение привлекательности этого сектора экономики, в том числе и для частного капитала, будет происходить со становлением в нем реальных договорных взаимоотношений.
