Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества[2].
Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.
Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием "недвижимое имущество".
1.2 Источники регулирования купли-продажи недвижимости
Раскрывая содержание вопроса об источниках правового регулирования отношений, возникающих из договора купли-продажи недвижимости, определим общий перечень нормативно-правовых актов, содержащих нормы о купле-продаже недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом “о” ст.71 Конституции РФ[3], гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. В соответствии со ст.3 ГК РФ, в состав гражданского законодательства входят: непосредственно Гражданский кодекс РФ, принятые в соответствии с ним законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти.
Нормы, регулирующие отношения из договора купли-продажи недвижимости, прежде всего, содержатся в Гражданском Кодексе РФ. При чем в первую очередь следует руководствоваться §7 гл.30 части второй Гражданского кодекса РФ[4] “Продажа недвижимости”. С учетом диспозиции, установленной в п.5 ст.454 ГК РФ, общие положения о купле-продаже (§1 гл.30 ГК РФ) применяются к отношениям из договора продажи недвижимости постольку, поскольку иное не предусмотрено положениями о самом договоре продажи недвижимости. Также в субсидиарном порядке по отношению к названным положениям части второй ГК РФ в части, не противоречащей таковым, надлежит применять нормы части первой ГК РФ, в том числе положения об обязательствах (ст.ст. 307-419 ГК РФ) и о договоре (ст.ст. 420-453 ГК РФ).
Некоторые правила, касающиеся продажи жилых помещений, в том числе определение самого понятия жилого помещения, объема прав лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, но проживающих совместно с ним, в частности регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ[5].
Нормы, касающиеся специфики участия в договоре купли-продажи недвижимости несовершеннолетних и малолетних детей, а также одного из супругов, отчуждающего или приобретающего недвижимость в совместную собственность, также содержаться в Семейном кодексе Российской Федерации от 29.12.1996 г. № 223-ФЗ[6].
Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ (в ред. от 18.06.2005 г.) "О приватизации государственного и муниципального имущества"[7] регулируются особенности продажи государственного и муниципального недвижимого имущества.
Поскольку в состав объектов недвижимости помимо земельных участков, зданий, сооружения и помещений также входят объекты, квалифицированные в качестве недвижимых в силу закона (подлежащие регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), правовой режим данных вещей регулируется специальными нормативно-правовыми актами: Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ[8], Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ[9], Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ[10].
Одним из наиболее значимых нормативно-правовых актов регулирующих, в частности, процедуру государственной регистрации перехода прав собственности и сделок с жилыми помещениями, является Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[11]. В частности в данном законе определены требования к процедуре подачи указанных договоров на регистрацию, а также порядок самой государственной регистрации соответствующих сделок.
В части регулирования порядка нотариального удостоверения договоров купли-продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домов, гаражей, а также земельных участков (при необходимости осуществления такого удостоверения) следует руководствоваться, в частности, "Основами законодательства Российской Федерации о нотариате" от 11.02.1993 г. № 4462-1[12].
В перечень источников правового регулирования правоотношений, возникающих из договора купли-продажи также входят такие подзаконные нормативно-правовые акты, как Постановление Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 г. № 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю"[13], Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения"[14] и прочие.
Вышеуказанный перечень источников правового регулирования отношений по купле-продаже недвижимости не является исчерпывающим, однако, к сожалению, их полновесное исследование ограничено поставленными задачами.
2. Элементы договора купли-продажи недвижимости
2.1 Стороны договора купли-продажи недвижимости
Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.
По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, при продаже имущества субъектов Российской Федерации - юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.
Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований ст. 294-298 ГК и требований об их специальной правосубъектности (п. 1 ст. 113 ГК). Судебная практика признает сделки по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводящие к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или предприятием самостоятельно (п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"[15]).
Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности. Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством. В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г., согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. Данные требования являются равно применимыми как к продавцу, так и к покупателю.
Определенные ограничения в рамках выступления в качестве продавца и (или) покупателя законодательно установлены в отношении несовершеннолетних и малолетних. Объективная необходимость подобных ограничений продиктована объемом дееспособности указанных субъектов гражданского права. Рассмотрим специфику участия несовершеннолетних и малолетних в сделках с недвижимостью более подробно.
Одной из важнейших правовых норм, регулирующих защиту прав и законных интересов детей при распоряжении принадлежащим им имуществом, является статья 37 ГК РФ, в соответствии с которой опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, а также иных сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел имущества или выдел из него долей. Таким образом, опекуны и попечители не вправе без получения предварительного согласия органов опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного (продажа, обмен, дарение и т.д.), отказываться от принадлежащих подопечному имущественных прав (отказ от принятия наследства и др.), а также совершать иные сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного.
В случае согласия органов опеки и попечительства с предполагаемой сделкой издается распоряжение органов опеки и попечительства. Распоряжение издается в письменной форме.
При рассмотрении органом опеки и попечительства вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности в том числе несовершеннолетним, в соответствии с письмом Министерства общего и профессионального образования РФ от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних" рекомендовано в распоряжении указывать, что разрешение дается на продажу с последующим или одновременным приобретением жилья на имя несовершеннолетнего. В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) должно быть указано, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности; или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Копия договора предоставляется в органы опеки и попечительства.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
