Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:
- находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;
- занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.
Согласно п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"[50] со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Не совсем понятен подход законодателя к определению статуса земельного участка по отношению к объекту недвижимости, на нем расположенном: земельный участок следует судьбе объекта недвижимости или наоборот?
Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, находящегося на этом участке. Принципом, провозглашенным ст. 1 ЗК РФ, земельный участок поставлен на первое место по отношению к объектам недвижимости, находящимся на этом участке. В то же время самим Земельным кодексом РФ, например ст. 35, отведено второстепенное место земельному участку по отношению к объекту недвижимости, на нем расположенном.
Действующее законодательство рассматривает земельные участки и здания, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.
Другой проблемой гражданского законодательства в сфере регулирования вещных прав на объекты недвижимости и их оборота является то, что нормы ГК РФ ориентированы на следующее: собственники зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретают право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если законом или договором не установлено иное (ч. 2 п. 1 ст. 271 ГК РФ), однако ЗК РФ ограничил круг лиц, которые могут иметь, а тем более - приобрести земельные участки на указанном вещном праве.
Следующей проблемой в рассматриваемой сфере является непоследовательность регулирования оборота земельных участков и находящихся на них зданий, выражающаяся в том, что:
- в одних сделках здание и земельный участок выступают как одно целое, в других - как два самостоятельных объекта. Так, ипотека здания не допускается без одновременной ипотеки земельного участка, в то время как нигде не говорится об обязательности одновременной аренды здания и земельного участка под ним;
- имеются необоснованные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и с земельным участком, в зависимости от того, что является непосредственно предметом сделки. Так, обращение взыскания на земельные участки по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ), в то время как обращение взыскания на здания в соответствии со ст. 237 ГК РФ возможно и без обращения в суд, если такой порядок предусмотрен законом, и, в частности, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[51] реализует эту возможность;
- предусматривается значительное число исключений, при которых допускается оборот зданий без оборота земельных участков, в частности, в тех случаях, когда здание расположено на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте (ст. 35 ЗК РФ);
- существуют прямые противоречия между нормами различных нормативных актов, регулирующих одни и те же отношения. Так, ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без расположенной на нем недвижимости, если участок и здание принадлежат одному собственнику, в то время как ст. 553 ГК РФ допускает такое отчуждение;
- существуют пробелы в регулировании земельных отношений, возникающих по поводу судьбы земельного участка при совершении сделки с находящимся на нем зданием, и наоборот. В первую очередь это относится к передаче объектов недвижимости в доверительное управление, поскольку отсутствуют нормы, касающиеся передачи в доверительное управление зданий и сооружений вместе с земельными участками, на которых они расположены. Отсутствуют также нормы, регулирующие отношения по поводу безвозмездного пользования зданиями или сооружениями и земельными участками, на которых они расположены, или нормы, распространяющие на них соответствующие правила об аренде таких объектов;
- зачастую в законодательстве отсутствует четкое определение характера права, которое собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, приобретает на этот земельный участок, без чего невозможно четко определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок. Это особенно характерно для Земельного кодекса РФ, который оперирует не присущим гражданскому праву понятием "право на использование" в отношении земельного участка.
Арбитражная практика как ранее, в период действия Земельного кодекса РСФСР, так и в настоящее время свидетельствует о том, что при переходе права собственности на здание переходят и права на земельный участок, аналогичные правам, имевшимся у прежнего правообладателя недвижимости.
Так, согласно п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2001 г. № 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства"[52] при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п. 5 этого же письма, если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Практика Федерального арбитражного суда Уральского округа показывает, что в связи с выходом Земельного кодекса РФ позиция суда по рассматриваемому вопросу не изменилась.
Так, кассационной инстанцией Федерального арбитражного суда Уральского округа по проверке законности и обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу (Постановление от 7 октября 2002 г. по делу № Ф09-2116/02-АК[53]), рассмотрен иск ЗАО "Лукойл-Пермь" к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству по г. Екатеринбургу о признании недействительным постановления о привлечении к административной ответственности в виде взыскания штрафа по пп. "а" п. 1 Указа Президента РФ от 16.12.1993 "Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы".
Суд кассационной инстанции отменил решения первой и апелляционной инстанций, которыми было отказано в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.
Основанием для вынесения оспариваемого постановления послужили результаты проверки соблюдения ЗАО "Лукойл-Пермь" земельного законодательства, в ходе которой была установлена неправомерная, по мнению ответчика, передача земельного участка в субаренду без уведомления собственника.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии в действиях ЗАО "Лукойл-Пермь" состава правонарушения, поскольку на момент передачи спорного земельного участка в субаренду договора аренды между истцом и собственником земли заключено не было и соответствующего разрешения у собственника в нарушение ст. 22 ЗК РФ не получено.
Между тем судом было не учтено следующее.
Из материалов дела следовало, что согласно договору от 04.04.2001 автозаправочная станция была передана истцом в аренду ООО "Лукойл-Екатеринбургнефтепродукт". Указанный объект недвижимости был приобретен ЗАО "Лукойл-Пермь" в собственность по договору купли-продажи у ООО "Инвер".
Согласно ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
Спорный участок до продажи автозаправочной станции находился у ООО "Инвер" в пользовании на основании договора аренды с Администрацией г. Екатеринбурга и соответственно после перехода права собственности на объект недвижимости к ЗАО "Лукойл-Пермь" также перешло право пользования земельным участком под указанным объектом на тех же условиях, что и ООО "Инвер".
Таким образом, право пользования земельным участком перешло к ЗАО "Лукойл-Пермь" на основании закона, а передача им объекта недвижимости в аренду ООО "Лукойл-Екатеринбургнефтепродукт" произведена в соответствии со ст. 652 ГК РФ. В действиях истца отсутствовал признак противоправности, а пользование ООО "Лукойл-Екатеринбургнефтепродукт" автозаправочной станцией по договору аренды не свидетельствует о самовольном занятии им земельного участка, на котором находился указанный объект недвижимости.
В настоящий момент в Государственной Думе РФ на рассмотрении находится проект федерального закона № 8017-4 "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Земельного кодекса РФ", одобренный в первом чтении (Постановление Государственной Думы РФ от 31.03.2004 г. № 298-IV ГД). Согласно пояснительной записке к указанному законопроекту, ст. 553 ГК регулирующую особенности перехода прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость, предложено признать утратившей силу на том основании, что исчерпывающее регулирование данных вопросов содержится в статье 35 Земельного кодекса РФ.
Также, что касается прав на недвижимость, расположенную на отчуждаемом земельном участке, статья 553 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если же условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, то продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Данная норма еще раз подтверждает приоритет недвижимого имущества в отношении земельного участка, на котором оно расположено.
Заключение
Все вышеизложенное позволяет нам сделать следующие выводы:
Договор купли-продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества.
По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
