Указанные нормы не подлежали применению к договорам имущественного найма, сторонами которого выступали государственные, кооперативные и общественные организации.
Содержания договора имущественного найма, круг прав и обязанностей сторон и их распределение между наймодателем и нанимателем в советский период оставались достаточно традиционными.
Основные обязанности наймодателя состояли в передаче нанятого имущества нанимателю и в обеспечении надлежащего состояния этого имущества в период действия договора найма.
По ГК РСФСР 1922 г. (ст. 157) и по ГК РСФСР 1964 г. (ст. 281) наймодатель был обязан своевременно предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению сдаваемого внаем имущества. При этом он не нес ответственности за недостатки, которые были или должны были быть известны нанимателю (либо оговорены наймодателем) при заключении договора.
Последствия неисполнения данной обязанности наймодателем состояли в том, что наниматель получал право истребовать от него нанятое имущество либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.
Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества ограничивались возложением на него производства капитального ремонта указанного имущества, если иное не было предусмотрено законом или договором.
Но следует отметить, что уже в примечании к ст. 159 ГК РСФСР 1922 г. предусматривалось, что в случаях найма национализированных или муниципализированных предприятий и строений капитальный ремонт лежит на нанимателе, если иное не было установлено договором.
Обязанности нанимателя сводились к надлежащему пользованию нанятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора, обеспечению содержания данного имущества, своевременному внесению наемной платы и возврату имущества наймодателю по окончании срока найма[17].
При пользовании отдельными видами имущества на нанимателя возлагались и некоторые дополнительные обязанности. Так, по ГК РСФСР 1922 г. наниматель национализированного или муниципализированного промышленного предприятия был обязан вести производство в размерах не ниже установленного договором минимума.
Одной из основных обязанностей нанимателя являлось своевременное внесение наемной платы.
В течение советского периода наблюдалась тенденция упрощения подхода законодателя к вопросу о формах наемной платы.
По ГК РСФСР 1922 г. допускались четыре формы наемной платы, которые рассматривались в качестве равноценных, а именно: 1) совершение определенных срочных платежей деньгами и натурой; 2) отчисление условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода; 3) выполнение определенных услуг; 4) сочетание указанных форм оплаты.
ГК РСФСР 1964 г. включал в себя только денежную форму наемной платы.
Невыполнение нанимателем обязанности по внесению наемной платы давало наймодателю право на ее принудительное взыскание в судебном порядке, а при систематической просрочке внесения наемных платежей - на расторжение договора.
При прекращении договора имущественного найма на нанимателя возлагалась обязанность вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в ином состоянии, обусловленном договором (ст. 174 ГК РСФСР 1922 г., ст. 291 ГК РСФСР 1964 г.). При этом в случае ухудшения нанятого имущества наниматель должен был возместить наймодателю причиненные убытки.
Судьба улучшений, произведенных нанимателем в нанятом им имуществе, ставилась в зависимость от наличия разрешения наймодателя на производство соответствующих улучшений.
В случае если улучшение нанятого имущества было произведено с разрешения наймодателя, наниматель по общему правилу получал право на возмещение произведенных расходов.
Улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя дифференцировались на отделимые и неотделимые от возвращаемого имущества. Первые (отделимые) могли быть изъяты нанимателем, если наймодатель не согласился возместить их стоимость. А что касается неотделимых улучшений, то их стоимость не подлежала возмещению наймодателем.
И в этом вопросе обнаружил себя "классовый" подход. В ГК РСФСР 1922 г. имелась норма, в соответствии с которой улучшения, произведенные нанимателем национализированного или муниципализированного предприятия или строения, по истечении срока найма безвозмездно переходили к государству или местному совету по принадлежности.
В целом, если брать основные параметры договора имущественного найма, в гражданском праве советского периода указанный договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие имущественный наем от иных типов гражданско-правовых договоров.
Аренда как средство «разгосударствления».
В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поискам путей и способов их осуществления-экономисты решили использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор имущественного найма, который подвергся существенной модернизации и предстал в совершенно новом качестве - как основное средство "разгосударствления" и один из основных способов организации производственно - хозяйственной деятельности трудовых коллективов государственных предприятий.
Начало было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-XI "Об аренде и арендных отношениях в СССР"[18].
О целях издания данного Указа лучше всего говорит его преамбула: "В системе мер по совершенствованию производственных отношений и глубокому качественному обновлению производительных сил все большее значение приобретает аренда как новая прогрессивная форма социалистического хозяйствования. В целях развития арендного движения в стране, повышения эффективности промышленного и сельскохозяйственного производства, строительства, других отраслей народного хозяйства, создания дополнительных условий для роста благосостояния советских людей, охраны прав арендаторов, усиления их заинтересованности и ответственности в достижении высоких конечных результатов труда Президиум Верховного Совета СССР постановляет...".
Указом Президиума Верховного Совета СССР было установлено, что в аренду могут передаваться земля и другие природные объекты; имущество государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, структурных единиц объединений как совокупность их основных фондов, оборотных средств, других материальных ценностей и финансовых ресурсов; имущество цехов, отделений, участков, ферм, бригад, иных внутренних подразделений предприятий; отдельные здания, постройки, сооружения, сельскохозяйственная техника, оборудование, транспортные средства, рабочий и продуктивный скот и другие материальные ценности.
Предельно широко определялся в данном Указе и круг субъектов арендных отношений.
В качестве арендодателей могли выступать государственные органы, уполномоченные на то Советом Министров СССР, Советами Министров союзных или автономных республик, исполнительные комитеты соответствующих Советов народных депутатов, совхозы, колхозы, другие государственные, кооперативные и иные общественные предприятия и организации, а также граждане, в ведении, владении, пользовании и распоряжении (оперативном управлении) или в собственности которых находится арендуемое имущество.
Арендаторами признавались совхозы, колхозы и другие государственные кооперативные и иные общественные предприятия и организации, в том числе организации арендаторов, коллективы их подразделений, а также граждане или группы граждан.
Предусматривалось, что организации арендаторов как особые субъекты арендных отношений создаются на строго добровольных началах и пользуются правами юридического лица. Членами организаций арендаторов могли быть как работники государственных предприятий, на базе которых создавались эти организации, так и другие граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста.
Имущество, переданное в аренду, оставалось собственностью государства или соответствующего арендодателя, а продукция, произведенная арендаторами, поступала в собственность последних.
В случае произведенного арендатором за счет своих средств и с разрешения арендодателя улучшения арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.п.) либо возведения на арендованном участке зданий и сооружений арендатор имел право после прекращения договора аренды на возмещение произведенных для этой цели необходимых расходов.
При аренде имущества предприятия в целом арендатор получал право на возмещение расходов, произведенных им на улучшение арендованного имущества, независимо от наличия разрешения арендодателя на такое улучшение[19].
В договоре аренды могло быть предусмотрено, что арендованное имущество, кроме объектов, составляющих исключительную собственность государства, по истечении определенного договором срока переходит в собственность арендатора при условии, что стоимость этого имущества полностью покрывается уплаченной арендной платой.
Отличительной чертой подхода к договору аренды как к средству "разгосударствления" и одновременно способу организации хозяйственной деятельности являлось то, что понятием "аренда" охватывались не только традиционно подразумеваемые под этим отношения, связанные с имущественном наймом, но и внутрипроизводственные отношения по организации работы трудовых коллективов, участков, цехов, бригад и других структурных подразделений государственных предприятий и иных организаций.
Наметившиеся подходы к особому регулированию договора аренды были в полной мере реализованы в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. (Основы законодательства об аренде).[20]
Основы законодательства об аренде содержат определение не договора аренды, а аренды как таковой: в соответствии со ст. 1 аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
В соответствии с Основами законодательства об аренде арендодателями признавались прежде всего собственники имущества.
Поскольку главная цель Основ состояла в обеспечении "разгосударствления", право сдачи имущества в аренду было предоставлено также органам и организациям, уполномоченным на то собственником имущества. Кроме того, имущество, закрепленное за государственными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения, могло также сдаваться последними в аренду.
Арендодателями могли выступать и организации в отношении имущества принадлежащего им на праве оперативного управления. Право сдачи в аренду земли было предоставлено соответствующим Советам народных депутатов.
Круг возможных арендаторов по Основам законодательства об аренде определен предельно широко: в таком качестве могли выступать не только советские граждане и юридические лица, но и совместные предприятия, международные объединения и организации с участием советских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане.
При аренде предприятий и объединений как имущественных комплексов арендатором признавался особый субъект данных правоотношений - арендное предприятие.
Основами законодательства об аренде был установлен специальный порядок создания арендных предприятий, который заключался в следующем.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
