Если же договор аренды по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством является ничтожным, ничтожен и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.
От договора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды.
При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо.
Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой.
Следует отметить такую особенность, что в отношении перенайма по договору аренды земли действует п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, наделяющий арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет полномочием передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Возникает коллизия между данной нормой и п. 2 ст. 615 ГК РФ, она должна разрешаться в пользу нормы ЗК РФ, которая здесь является специальной, поскольку регулирует частный случай (перенаем в договоре аренды земельных участков), и в силу этого должна иметь приоритет над общей нормой п. 2 ст. 615 ГК РФ (общие положения о перенайме)[63].
Вызвано это тем, что в п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст.624 ГК РФ).
В законе или в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены[64].
В соглашениях подобного типа, известных как договоры с правом выкупа, к числу основных параметров относятся выкупная цена и порядок её погашения[65].
Порядок осуществления выкупа арендованного имущества и выкупная цена могут устанавливаться двумя способами.
Способ 1.- По истечении установленного срока в качестве выкупной цены выступает определенная договором сумма.
Способ 2. - Определенная договором выкупная цена может выплачиваться арендатором не единовременно, а в течение срока аренды, например, одновременно с перечислением арендодателю арендных платежей.
Важно подчеркнуть, что порядок погашения выкупной цены в течение срока действия договора аренды не регламентируется законодательством, а определяется условиями арендного договора.
Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли - продажи и аренды.
Условие договора аренды, предоставляющее арендатору право на выкуп имущества, фактически предусматривает в будущем переход права собственности на арендованное имущество к арендатору.
Следует отметить такую особенность, что отчуждение имущества из собственности государства в собственность физических и юридических лиц возможно только в особом порядке.
В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Таким образом, заключение договоров аренды государственного имущества, предоставляющих арендатору (физическому или юридическому лицу) право на выкуп арендованного имущества, возможно только в случае, если такой способ отчуждения государственного имущества соответствует законодательству о приватизации.
В настоящее время основным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, является Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"[66]. В статье 13 указанного Федерального Закона не предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного государственного имущества, и государство (органы, осуществляющие полномочия собственника от имени государства), не вправе вносить в заключаемые договоры аренды условия, предусматривающие право арендатора на выкуп арендованного государственного имущества.
Таким образом, можно ограничить круг субъектов, которые вправе заключать подобный вид договоров, а именно: государство (органы, действующие от имени государства) не вправе заключать подобный договор, поскольку происходит отчуждение государственного имущества в собственность физических или юридических лиц.
В случае сдачи в аренду государственного имущества государство, исходя из социальных нужд населения, вправе установить определенные ограничения по использованию государственного имущества или наложить на арендатора определенные обязанности по использованию арендованного имущества (например, сдача в аренду нежилых помещений под социально полезные цели - размещение детского центра)[67].
В случае же, если бы арендованное помещение перешло в собственность арендатора, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, и государство уже не вправе влиять на использование государственного имущества в соответствии с социальной необходимостью.
В качестве вывода мне хотелось бы отметить, что обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить о права третьих лиц арендатора носят императивный характер. А обязанности по производству капитального ремонта и возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений носят диспозитивный характер. В свою очередь обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, обязанность своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом и после прекращение договора аренды вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, носят императивный характер, а остальные обязанности -диспозитивный.
2.3 Основания прекращения и возобновления договора аренды
Конструкция договора аренды, позволяющая эффективно включать имущество в гражданский оборот, характеризуется теми особенностями, что возникшие на его основе отношения носят, как правило, длящийся, продолжительный характер. Для придания стабильности договорным отношениям стороны, как правило, стремятся заключить его на определенный срок. Однако нередко возникают ситуации, когда для арендодателя или арендатора возникает необходимость в расторжении договора и досрочном прекращении возникших на его основе обязательств.
Расторжение договора аренды подчиняется общим положениям Гражданского кодекса РФ (далее - ГК, ГК РФ, Кодекс) о расторжении договора. Вместе с тем в отношении договора аренды Кодексом установлены и специальные нормы, предусматривающие нарушения, которые могут служить основанием для расторжения данного договора в суде, а также содержащие иные требования к порядку его расторжения. Так, в соответствии со ст. ст. 619 и 620 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, по требованию арендодателя - когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, при этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок[68].
Соотношение общих положений ГК РФ о расторжении договора и специальных норм о расторжении договора аренды вызвало в юридической науке и правоприменительной практике отдельные вопросы.
Определенную поддержку на практике получила точка зрения, согласно которой договор аренды может быть расторгнут не иначе как в судебном порядке при подаче соответствующего искового заявления[69].
Данный вопрос был разрешен в п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"[70]. Сославшись на п. 3 ст. 450 ГК, Президиум рекомендовал арбитражным судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
Данный подход представляется правильным и единственно возможным с учетом действующего законодательства. Как следует из содержания п. 3 ст. 450 ГК, договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Было бы ошибкой считать, что указание на закон в п. 3 ст. 450 ГК отсылает к основаниям расторжения договора, предусмотренным ст. ст. 619 и 620 ГК, хотя бы потому, что данные основания касаются лишь расторжения договора в судебном порядке. Кроме того, имеющаяся в ст. ст. 619 и 620 ГК ссылка на п. 2 ст. 450 ГК прямо свидетельствует о том, что установленные ими основания корреспондируют именно с этим пунктом ст. 450 ГК.
В п. 2 ст. 450 ГК указывается, что договор может быть расторгнут судом в одностороннем порядке при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
С учетом того, что объективно нельзя предусмотреть в законе все возможные существенные нарушения договора, учесть их специфику, в ГК установлен общий критерий, исходя из которого можно делать вывод о том, является ли то или иное нарушение заключенного сторонами договора существенным или нет. Однако в отдельных случаях законодательство прямо устанавливает, какие нарушения договора могут служить основаниями для расторжения договора в судебном порядке, тем самым освобождая сторону, инициирующую расторжение договора, от доказывания существенного характера допущенного контрагентом нарушения договора. Примером этого являются упомянутые положения ст. ст. 619 и 620 ГК.
Таким образом, включение в гл. 34 ГК, посвященную аренде, статей, предусматривающих нарушения, при которых договор аренды может быть расторгнут судом, не исключает право сторон предусмотреть в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК в договоре иные нарушения для одностороннего расторжения договора - во внесудебном порядке.
Однако здесь необходимо учитывать положения ст. 310 ГК, в соответствии с которыми односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом; односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Из этих положений следует, что сделанный вывод в большей степени актуален для судебно-арбитражной практики[71].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
