Весьма интересен и сложен вопрос о том, каков режим недвижимых вещей (в частности, зданий и сооружений) относительно протяженных объектов, выполняющих коммуникативные функции[15] (например, линий электропередач).
В целом вопрос о различных частях объекта недвижимости, их самостоятельности и применимым к ним нормам, довольно сложен.
Реформирование рыночных отношений в России вызвало определенный интерес участников гражданского оборота к таким объектам недвижимости как нежилые помещения.
Значение нежилых помещений существенно возросло с введением прямого запрета на расположение промышленных производств в жилых домах и установлением специального порядка перевода жилых помещений в нежилые для размещения собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций (п. 3 ст.288 ГК РФ). Одновременно с этим выяснилось, что нормативная база объективно не готова к тому, чтобы четко урегулировать даже наиболее принципиальные положения о нежилых помещениях[16].
ГК РФ помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст.288), ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминает.
При рассмотрении дел, связанных с отчуждением такого рода объектов, как в процессе приватизации, так и на «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ, не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, например, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей[17].
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. использует слова «нежилое помещение» в очень широком смысле и прямо называет в числе самостоятельных объектов недвижимости.
Сам факт упоминания в Законе о регистрации, принятом после вступления в силу ГК РФ, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако в ГК РФ нет норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений. В юридической литературе также до настоящего времени не сложилось единого мнения по поводу нежилых помещений.
Одна из проблем возникает, из-за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этой сфере.
Толковый словарь русского языка помещение определяет как внутренность здания[18]. По мнению одних авторов нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание»[19]. Другие под помещениями понимают составные части здания или сооружения, предназначенные для длительного нахождения в них людей[20].
Если рассматривать нежилое помещение как «целое строение, так и его часть», то и здесь такой подход признается небезупречным, ведь как отмечают авторы «правильное определение невозможно без установления точного соотношения между целым и частью»[21].
Е.Е. Дорогавцева занимает по этому вопросу жесткую позицию: нежилое помещение, с ее точки зрения, всегда часть либо здания, либо сооружения; причем, это помещение всегда изолированное[22].
Правоведы, сужая семантическую базу, усматривают в данном словосочетании только внутренние части здания, поскольку, по их мнению, помещение не может иметь таких непременных признаков объекта недвижимости, как «привязка к определенному земельному участку», «законченность с возможностью использовать по назначению», также помещение не может быть признано «отдельно стоящим»[23].
Из приведенных определений можно сделать вывод, что понятия «здание» и «помещение» не равнозначны; здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным[24].
Так, в настоящего времени, особенности правового регулирования отношений по поводу нежилых помещений остаются до конца не исследованными, В основе неясностей их правового режима, конечно же, лежит специфика самого нежилого помещения. Законодателю необходимо создать для данного объекта свой собственный правовой режим.
1.2 Понятие договора аренды нежилых помещений
Традиционно аренда – это предоставление одним лицом другому права пользования своим имуществом.
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Следовательно, арендные взаимоотношения во многих ситуациях могу быть выгодны как для арендодателя, так и для арендатора (ст. 606 ГК)[25].
В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав Г К, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств: сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем – специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).
Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имуществ регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК).
Аренда зданий и сооружений – один из видов договоров аренды. Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание и сооружение.
Следует обратить внимание на то, что во второй части ГК РФ, действующего с 1 марта 1996 года, не употребляется распространенное ранее и имевшее самостоятельное значение в ГК 1964 года понятие ''нежилое помещение''.
В действующем ГК изменена классификация объектов аренды – вместо термина ''строения и нежилые помещения'' применяется другое понятие – ''здания и сооружения'' в качестве самостоятельного предмета правового регулирования.
Новый ГК 1996 года включил отдельный параграф, регулирующий данный вид обязательства. “Этот параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор аренды зданий или сооружений, вызван к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе пользования, неразрывной связью с землёй и т.п.”[26].
Договор аренды зданий и сооружений является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Хотя определение договора в п.1 ст.650 не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в силу общего определения договора аренды (ст.606 ГК). Более того, статья 654 ГК указывает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора. Помимо определения арендной платы в договоре аренды также определяются периодичность и порядок ее внесения, а также срок действия аренды. Отсутствие в договоре аренды согласованного размера арендной платы не влечет недействительность договора. В этом случае, согласно статье 614 ГК РФ, будет приниматься в расчет плата, обычно уплачиваемая при аренде подобного имущества в сравнимых обстоятельствах. Но подобный вариант вызовет массу сложностей, так что указывать размер арендной платы все же необходимо. Ну а если в договоре аренды нежилого помещения не будет указан срок действия договора, то, согласно статье 610 ГК РФ, данный договор будет считаться заключенным на неопределенный срок[27].
Предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Ответа на вопрос, в чём различие между зданием и сооружением ГК не содержит[28]. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придаёт[29].
Однако понятие здание или сооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение, включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений[30]. Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для него используется другой правовой режим предусмотренный гл. 35 ГК “Найм жилого помещения”. Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда “О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ, который поясняет сделки связанные с арендой (имущественным наймом, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, жилищным законодательством, совершённые после введение в действие ГК РФ, являются ничтожными согласно ст. 168 ГК)[31].
В буквальном смысле помещения не относятся к зданиям и сооружениям и, соответственно, на них не должны распространяться нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ. Но по своей сути, нежилое помещение представляет собой часть здания.
Статья 1 Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[32] относит нежилые помещения к объектам недвижимости. Кроме того, в абзаце 2 пункта 6 статьи 12 данного федерального закона указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой ''объект'', входящий в состав здания и сооружений. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.00.№53 ' О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений''[33] подчеркнуто (пункт 2), что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а именно: договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации[34].
Договор аренды зданий и сооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в целом так и его части. Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
