2.2 Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности
По общему правилу арендодателем может выступать собственник передаваемого в аренду недвижимого имущества.
Существуют некоторые особенности передачи недвижимости в аренду, если арендодателем выступает публичный собственник. В соответствии с действующим законодательством функции лица, осуществляющего полномочия по распоряжению государственной собственностью, исполняет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (ранее эту функцию выполняло Министерство имущественных отношений РФ). Таким образом, применительно к договорам аренды необходимо отметить, что полномочия по передаче во временное владение и пользование государственных объектов недвижимости выполняют территориальные агентства ФАУФИ, в то время как, строго говоря, арендодателем является государство (субъект РФ, муниципальное образование)[73].
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сальвэ", г. Самара, к Администрации г. Самары в лице Департамента финансов, г. Самара, третье лицо - Комитет по управлению имуществом г. Самары, о неосновательном обогащении по договорам № 001672А от 04.11.2003 и № 007923А от 05.08.2002,
Общество с ограниченной ответственностью "Сальвэ", г. Самара, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации г. Самары в лице Департамента финансов о взыскании 202034 руб. 92 коп. по договору аренды № 001672А от 04.11.2003 и 125751 руб. 22 коп. по договору аренды № 007923А от 05.08.2002, в том числе суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежным средствами по указанным договорам.
Решением от 26.05.2005 Арбитражного суда Самарской области в удовлетворении заявленных требований истцу отказано на основании того, что истцом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств обогащения со стороны ответчика - арендодателя - по заявленным договорам.
Постановлением от 15.09.2005 апелляционная инстанция того же суда указанное решение оставила без изменения.
В кассационной жалобе истец просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.
Кассационная инстанция, рассмотрев материалы дела, проверив законность принятых по делу судебных актов, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела 05.08.2002 Обществом с ограниченной ответственностью "Сальвэ", г. Самара, был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 360,40 кв. м № 007923А с Комитетом по управлению имуществом г. Самары на срок с 01.08.2002 по 30.06.2003 и договор № 001672А от 04.11.2003 аренды того же нежилого помещения с 01.07.2003.
Спорными договорами аренды установлена фиксированная сумма арендных платежей: п. 4.1 договора от 05.08.2002 № 007923А арендная плата составляет 11431,14 руб. в месяц без учета НДС, п. 4.1 договора от 04.11.2003 № 001672 арендная плата включает плату за право пользованием соответствующей частью земельного участка и составляет 19480,66 руб.
Истец обратился к ответчику с требованием о том, что арендные платежи по указанным договорам не соответствуют "Методике по определению размера арендной платы нежилых помещений для объектов недвижимости муниципальной собственности", утвержденной Постановлением Главы г. Самары № 1348 от 03.12.97, в части расчета и установления размера арендной платы и являются ничтожными в этой части в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а полученная Комитетом по управлению имуществом завышенная арендная плата является неосновательным обогащением.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, установленных ст. 422 настоящего Кодекса.
Так, из текста договоров не следует, что расчет размера арендной платы стороны договорились производить согласно "Методике по определению размера арендной платы"[74].
Если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании (п. 3 ст. 36 ЗК РФ)[75].
Как уже подчеркивалось выше, договор аренды зданий и сооружений является двустороннеобязывающим. Это означает, что контрагенты по сделке являются должниками друг перед другом, равно как они же являются и кредиторами по отношению друг к другу. Основной обязанностью арендодателя является передача помещения арендатору, в то время как основной обязанностью арендатора является уплата арендной платы, содержание арендованного в надлежащем состоянии и возврат арендованного имущества по истечении срока арендного договора. В то же время следует иметь в виду, что арендодатель вправе требовать арендную плату только после того, как исполнена обязанность арендодателя по отношению к арендатору по передаче недвижимости по акту сдачи-приемки. В этой связи ошибочными являются представления о том, что арендатор обязан вносить арендную плату независимо от выполнения или невыполнения арендодателем своих обязательств по передаче ему помещения[76].
Специфика зданий и сооружений как объектов недвижимости диктует и необходимость особых правил, регулирующих порядок их передачи от арендодателя к арендатору. Вопрос о том, было ли действительно передано здание (сооружение) арендатору, влечет важные юридические последствия. Именно поэтому в законодательстве установлены особые требования к процедуре передачи. Передача здания (сооружения) от арендодателя к арендатору осуществляется по передаточному акту либо иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Составление передаточного акта имеет доказательственное значение. С его подписанием сторонами начинает действовать презумпция того, что обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным. Вместе с тем исполнение обязанности арендодателя по передаче недвижимого имущества может доказываться и иными способами. Кроме того, доказательственное значение акта о передаче недвижимости по договору аренды проявляется в том, что этот акт фиксирует состояние, в котором было передано имущество. Это обстоятельство важно для распределения между арендодателем и арендатором расходов по осуществлению капитального ремонта (это обязанность арендодателя, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором) и текущего ремонта (это обязанность арендатора, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором).
Арендатор, права которого нарушаются, вправе прибегнуть к различным способам защиты. В частности, арендатор может прибегнуть к вещно-правовым способам защиты и истребовать недвижимое имущество из незаконного владения как собственника, так и третьих лиц. Однако такое требование может быть заявлено арендатором только после того, как он станет законным владельцем спорного имущества, то есть после того, как арендодатель передаст ему арендованное имущество[77].
Так, по одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, арендатор обратился с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение. Исковое требование было обосновано тем, что истец, будучи арендатором, является титульным владельцем спорной недвижимости и в силу ст. ст. 301 и 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц. Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд обосновал это тем, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им. Следовательно, арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Права арендатора в данном случае защищаются в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением[78].
2.3 Расторжение договора аренды
Итак, под договором аренды (имущественного найма) согласно ст. 606 ГК РФ понимается договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование[79]. При этом все материальные блага (плоды, продукция и доходы), полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Договор аренды нежилых помещений (зданий и сооружений) в соответствии со ст. ст. 625 и 650 ГК РФ является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества и характеризуется обязанностью арендодателя передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Перечень оснований расторжения договора аренды недвижимого имущества установлен в ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620 ГК РФ. Их можно условно разделить на 4 категории:
1) по сроку договора аренды:
а) по истечении срока, определенного договором;
б) если срок не установлен (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то по инициативе одной из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за 3 месяца до предполагаемого дня расторжения договора;
2) по волеизъявлению арендодателя - досрочно в судебном порядке по требованию арендодателя в случае, если арендатор:
а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
б) существенно ухудшает имущество;
в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;
3) по волеизъявлению арендатора - досрочно в судебном порядке по требованию арендатора в случае, если арендодатель:
а) не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
