Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца . Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка . При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя , понять , какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему . В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов . Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости .
2. Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости.
Принцип спроса и предложения .
В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения . Это так же верно и для рынка недвижимости . Если предложение падает или растет спрос , стоимость имущества возрастает . Последний коммерческий лот , находящийся в желаемом районе , обычно будет котироваться выше , чем первый проданный лот . Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос , а следовательно , и стоимость .
Принцип изменения .
Все природные и социально-экономические условия меняются , любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений . Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям , как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости . Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости . Внешние силы , такие, как погода , пожары , засуха , ураганы , землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон .
Принцип замещения .
Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того , сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизится к определению стоимости имущества , используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке . Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах , затратах на их создание , получаемых доходах или их продажной цене . Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя , если он не купит данный объект . Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит , что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение , как поток чистого дохода , производимого аналогичным объектом , предполагая , что их качества и длительность не сильно различается .
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования .
В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами . Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки . Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений , которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем . Анализ распадается на две части : оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями .
Анализ свободного участка производится для того чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования , не замыкаясь на существующем . Необходимо пронять во внимание срок предполагаемого использования , реакцию непосредственного окружения , а также вклад произведенных улучшений , если таковые имеются . Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования , а также учитывать физически допустимые возможности . Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца , которые следует принимать во внимание .
С течением времени представления об оптимальном использовании может измениться ввиду произошедших перемен . Зданием отеля , расположенное на оживленной трассе , может потребовать перепрофилирование , если новое шоссе республиканского значения проложено в стороне от него . Закрытые станции технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания . Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт , чем ферма .
Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки. существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений , необходимо определить, какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации . Если строения существуют, следует определить насколько они увеличивают или уменьшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте оптимального использования.
Принцип падающей и растущей продуктивности .
Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли для того , чтобы увеличить отдачу от недвижимости . При этом наблюдается усиление того или иного производственного фактора , а значит , и стоимости. Однако по достижении некого предела дальнейшие улучшения будут не будут вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты . Таким образом , будет иметь место эффект падающей отдачи .
Принцип вклада .
Как правило, произведенные в разумных пределах улучшения влекут увеличение стоимости имущества . Согласно принципу дополнительного улучшения обладают ценностью , когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к стоимости гораздо меньше , нежели произведенные затраты . Наоборот , проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости . К примеру , строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли , если в результате возрастет объем продаж . Косметический ремонт помещений делает их более привлекательными для арендаторов и должен считаться полезным улучшением . Следует учесть , что порции улучшений могут увеличивать или уменьшать стоимость имущества , однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того или иного элемента собственности достаточно трудно .
Принцип конкуренции .
Фундаментальные экономические силы , поскольку они влияют на соотношение спроса-предложения и конкуренцию , в полную силу действуют на рынке недвижимости . Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна , то для новичка строительство еще одного магазина окажется убыточным . Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная конкуренция , приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов . Ярким примером является рынок жилья , прежде всего квартир . Поскольку из-за длительности строительных работ реакция на колебания спроса проявляется с запозданием , достаточно длительное время может наблюдаться одна и та же ситуация, например , избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов жилья может сбивать цены . однако ограниченность числа квартир в данный момент будет держать арендные ставки на достаточно высоком уровне . Окончание строительства нового жилья радикально изменит ситуацию , создав переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы .
Принцип соответствия .
Действие принципа соответствия легко наблюдать в районах жилой застройки где преобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт окружения . Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья США возводится ультрасовременный коттедж среди строений колониального стиля , то его стоимость может упасть в силу принципа соответствия окружения . Подобное строительство может привести также к потере стоимости близлежащих домов . Запущенное здание в привилегированном районе может найти приращение стоимости за счет привлекательного вида всей округи . Учитывая это , во многих жилых кварталах вводится разумный архитектурный контроль в форме тех или иных ограничений, с тем чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт .
Развитие принципа ведет к пониманию “чрезмерной” или “недостаточной” застроенности территории . Жилой дом , на строительство которого затратили в несколько раз больше средств , чем в среднем по округе , будет оцениваться гораздо ниже, чем если бы он находился в более благоприятном окружении . Напротив “недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может воспринять часть добавочной стоимости от более роскошных соседей . Аналогичный процесс имеет место на рынке коммерческой недвижимости . Размеры офисных помещений в одном районе , как правило , варьируются вокруг некоей нормы . На территории крупного торгового центра незначительные архитектурные различия между торговыми помещениями будут создавать общий определенный имидж и поэтому привлекать внимание торговцев-арендаторов .
Принцип регрессии .
Этот принцип гласит : когда дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном районе , то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой . Если принцип соответствия способствует сохранению уровня стоимости , поддерживая окрестности на одном уровне , то отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня стоимости в данном районе .
Отсутствие соответствия мы можем наблюдать в районах , где отсутствует зонирование и различные участки в различное время были проданы разным владельцам . Из-за неадекватных ограничений на использование и отсутствие зонирования можно обнаружить на одной улице обычный одноэтажный дом , подземную резиденцию , двухэтажный колониальный дом и т.д. Можно сделать вывод , что отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшает стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости .
Принцип ожидания .
Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость , предвидя увеличение ее стоимости . Современная история многих стран показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса и ограниченности предложения . Ожидание роста цен и спроса “делает погоду” не только на рынке жилья и коммерческой недвижимости . Столь же значимо оно для рынка земли , в том числе сельскохозяйственной . Этому росту способствуют серьезные расчеты показателей на солидные барыши от владения собственностью и своевременная оценка будущих доходов .
В отдельных случаях , когда в каком-либо регионе депрессивное состояние хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметь негативный результат . Другими негативными факторами могут быть высокая стоимость кредита , законодательные ограничения , вводящие избыточные требования для инвесторов-строителей . а также высокие налоги на владение недвижимостью .
Влияние на стоимость общегосударственных актов и действий местной администрации .
Когда федеральное правительство принимает общегосударственную программу или парламент страны издает новый закон , это достаточно быстро меняет климат на местных рынках недвижимости и соответственно влияет на стоимость .
