Действия местной администрации могут оказывать влияние на конъюктуру рынка недвижимости несколькими путями . Если городские налоги значительно выше , чем в окрестности , то это определенно будет тормозить деловую активность со всеми вытекающими последствиями для цен на недвижимость . Если местная власть пользуется доверием , укрепляет правоохранительные органы , пожарную службу и местную систему образования , это будет способствовать росту стоимости жилья в данном районе. Доступность средств транспорта и удобство путей сообщения также важны.
Зональные различия.
Во многих странах территория поделена на округа , в рамках которых самофинансируются коммунальные системы ( транспорт , водоснабжение , канализация и т.п. ) , а также образование и сервис . Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении . Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми школьного возраста и увеличивает доходность предприятий , обслуживающих эту сферу .
Влияние на стоимость ближайшего окружения .
Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов , стремящихся иметь солидных клиентов . Если же преступность в районе высока , большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения пустуют , не находя арендатора , то вряд ли здесь захочется открыть свой бизнес .
Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат ( затратный подход ) , оценка по прямому сравнению продаж ( сравнительный подход ) , оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода ( подход по доходу ) . Хотя при оценке тех или иных видов имущества наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными подходами крайне важно . Оценка по доходности близка к точке зрения потенциального инвестора , поэтому они наиболее часто используется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости .
Подход с точки зрения затрат .
Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание , сначала определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитается амортизация , а в конце добавляется стоимость земельного участка .
Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов :
-определение стоимости земельного участка ;
-определение стоимости воспроизведения улучшений ;
-расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ;
-добавление стоимости земельного участка к остаточной стоимости воспроизводства .
Оценка по прямому сравнению продаж .
Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения , согласно которому никто не выложит за товар больше , чем та сумма денег , с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством . Способ прямого сравнения рыночных продаж наиболее часто применяется при оценке жилья, поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей .
Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага :
-сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта и сопоставимых с ним объектов ;
-количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и необходимые поправки на различия.
Обычно выделяют следующие 4 момента , которые необходимо учитывать при сравнении аналогов : дата продажи , местонахождение , физические характеристики , условия продажи ( форму оплаты и пр. ) .
Подход с точки зрения доходности .
Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость , чтобы защитить свои средства от обесценения и получить доход , при этом др. преимущества от владения собственностью не берутся в расчет . В общем смысле оценка по доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации . Капитализация может быть определена как выбор такого коэффициента преобразования , который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом от ее использования .
Необходимо провести анализ и учесть все факторы-физические , социальные, экономические , действующие в ближайшем окружении объекта недвижимости . При оценке физических факторов необходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности : структуру улиц ( тупики и улицы , не имеющие проезда , связь с основными магистралями , возможности подъезда , расстояние до центра города , расстояние до основных центров занятости , расстояние до торговых центров ) , транспортную инфраструктуру ( это связано с затрачиваемым временем на поездки , стоимостью и временными интервалами движения общественного транспорта ; расположение основных магистралей и шоссейных дорог также очень важно ) ; фактор удобства ( пользователи земли обращают важное внимание на доступность школ , магазинов , других услуг , парков , церквей , культурных учреждений ) ; природное окружение ( природная привлекательность района особенно важна для жилой застройки).
Экономическими факторами , влияющие на окружение , являются : процент домовладельцев , престижность внешнего вида зданий , сильное коммунальное управление .
Существует еще ряд факторов , влияющих на стоимость: спрос , полезность , дефицит и возможность передачи .
Спросом называется количество какого-либо товара или услуг , доступных для удовлетворения человеческих потребностей или желаний . Это одновременно и желание обладать каким-либо товаром , и возможность заплатить за него . Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены .
Полезность определяется способностью какого-либо товара или услуги удовлетворить определенные человеческие потребности или желания . Обычно чем более полезна вещь , чем больше потребностей она способна удовлетворить , тем большим будет спрос на нее . Большая полезность обычно сопровождается увеличением цены . Считается , что свободный участок земли ( без ограничений на использование и застройку ) с подведенными коммуникациями и дорогами является наиболее ценным для освоения . Все застройщики - жилой , доходной и индустриальной недвижимости - будут рады получить такой участок земли .
Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров или услуг в зависимости спроса на них . Чем больше дефицит , тем выше цена . В случае оценки недвижимого имущества собственности “дефицит” следует отличать от “предложения” . Предложение предполагает , что товары или услуги , на которые предъявлен спрос , могут быть доставлены или сделаны для потенциального покупателя . Но из-за того , что недвижимая собственность привязана к определенному месту , считается , что она должна быть доступна . Едва ли может существовать “дефицитный” участок в той местности , где никто не хочет жить .
Возможность передачи является свойством товаров или услуг быть приобретенными целиком или по частям . Даже если на участок земли имеется спрос , этот участок имеет большую полезность и достаточно дефицитен , он не будет иметь стоимость , если его владельцы не захотят с ним расстаться . Таким образом , если запрашиваемая собственность не может быть приобретена потенциальным покупателем , она не будет иметь стоимости.
3. Оценка недвижимости.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных об”ектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большенстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.
Оценка необходима и при вторичной эмиссии акциц приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.
Анализ перспектив увеличения стоимостинедвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости об”екта недвижимости.
Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже об”екта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, екобходимых для совершения справедливой сделки.
Такими условиями являются:
1. Покупатель и продавец децствуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.
2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.
3. Об”ект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.
5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.
6. Об”ект пользуется оьычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
7. Об”ект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.
8. Об”ект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.
Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.
Основной метод оценки - зто метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стомость оцениваемого об”екта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи об”екта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и нерасходуема, а затратный метод применяется для оценки искуственных об”ектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.
Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.
