Железобетонное ограждение
Физический износ ограждения согласно визуального осмотра составляет - 40%.
Благоустройство (асфальтобетонное покрытие)
Физический износ асфальтобетонного покрытия составляет согласно визуального осмотра - 50%.
Физический износ по всему комплексу зданий.
Составит:
Ифиз = 38,9х29,0 + 48,4х49,9 + 45,5х6,2 + 48,5х5,5 + 47,4х1,9 + 51,1х0,6
+ 44 х 0,02 + 40х4,7 + 50х2,18 = 45,1%
100
3.3.5 Определение накопленного функционального износа (морального износа)
Функциональный износ является потерей в стоимости, вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей (морального устаревания технологических решений).
Такого рода недостатки могут быть как устранимыми, так и не устранимыми.
На дату оценки здания имеют функциональный износ, вызванный неудовлетворительным оборудованием цеха ремонтно-механических мастерских, не отвечающих современным требованиям. По мнению оценщика функциональный износ цеха РММ составляет 20%, так, как по стоимости в общем комплексе он составляет 49,9%, то функциональный износ в среднем по комплексу составляет 10%. При этом учтено, что функциональный износ по остальным зданиям при анализе не обнаружен.
3.3.6 Определение износа внешнего воздействия
Под износом внешнего воздействия понимается снижение функциональной пригодности вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района или отрасли, местоположение объекта в районе, области или регионе или состоянием рынка, независящим от воли владельца недвижимости. На момент оценки, внешний износ характеризуется слабым спросом на услуги механизации работ, что вызывает систематическую недогрузку производственных мощностей.
По мнению оценщика внешний износ составляет 25%.
3.3.7 Расчет стоимости объектов недвижимости с учетом накопленного износа
Сзатр = ПВС х (1 - Ифиз) х (1 -Ифунк) х (1 - Ивнеш)
Сзатр = 102524796 х (1 - 0,451) х (1 - 0,1) (1 - 0,25)= 102524796 х 0,37
= 37993127 тенге.
Стоимость комплекса объектов недвижимости, полученная затратным методом составляет 37993127 тенге или (Тридцать семь миллионов девятьсот девяносто три тысячи сто двадцать семь тенге).
Общая стоимость имущественного комплекса с учетом стоимости земельного участка составит (см. раздел 3.3.1)
Сзатр = 37993127 тенге + 5137500 тенге = 43130627 тенге
(Сорок три миллиона сто тридцать тысяч шестьсот двадцать семь тенге) или по курсу валют 331774 долларов США (Триста тридцать одна тысяча семьсот семьдесят четыре доллара США).
3.4 Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Так как в Талдыкоргане подобных сделок не производилось (по данным исследования, проведенного автором работы), этот метод в данной оценке не использовался.
3.5 Доходный подход при оценке объектов недвижимости
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации, (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Существует две техники, которые применяют чаще всего - техника дисконтированных денежных потоков (ДДП) и техника прямой капитализации.
Для расчета стоимости объекта применен метод дисконтирования денежных потоков. Предпосылки метода ДДП:
§ Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные преимущества;
§ Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность, как соотношение между денежным выражением этих будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен;
§ Преимущества (в денежной форме) будет получать инвестор на протяжении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно;
§ Стоимость преимуществ, полученных в будущем (стоимость прав на получение будущих преимуществ), меньше стоимости аналогичных преимуществ, полученных немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна в текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на него.
Информация из расчета объекта:
Площадь - 4812 м2;
Арендная ставка в месяц - 200,0 тенге /м2;
Доход в месяц - 962400 тенге.
Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, выбираем горизонт расчета равным пяти годам. Стоимость объекта С в данном случае определяется как текущая сумма денежных потоков по годам (с учетом увеличения на 5% ежегодно), плюс текущая стоимость реверсии, рассчитанная по модели Гордона (продажи объекта по истечении пяти лет) по формуле:
n = 5 n
С = ∑ NOI / (1 + R) (5)
n = 1
где NOI - величина годового денежного потока, тенге;
R - ставка дисконтирования в %.
Годовой денежный поток складывается из потока средств, получаемых от сдачи в аренду (с учетом среднегодовой производительности), с учетом текущих эксплуатационных расходов.
Прогнозируется увеличение ставки арендной платы со временем на 15% ежегодно.
Ставка дисконтирования R определена кумулятивным методом и составляет 14,6%. Расчет ставки дисконтирования приведен в таблице 17.
Таблица 17
Расчет ставки дисконтирования (в процентах)
|
Безрисковая ставка (средневзвешенная процентная ставка по привлеченным депозитам и вкладам предприятий и организаций, со сроком привлечения свыше 3-х лет) |
9,5 |
|
Риск, связанный с недостатками управления Риск, связанный с неликвидностью проектов Риск, связанный с правовой нестабильностью в стране Финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы |
1,5 1,0 1,1 1,5 |
|
ИТОГО |
14,6 |
Поток денежных поступлений по годам приведен в таблице 18.
Поток денежных поступлений по годам
Таблица 18
|
Показатели |
Год |
Реверсия тенге |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|||
|
Доход от аренды в месяц |
962400 |
1010520 |
1061046 |
1114098 |
1169803 |
|
|
|
Число месяцев |
12 |
12 |
12 |
12 |
12 |
|
|
|
Потенциальный валовой доход за год |
11548800 |
12126240 |
12732552 |
13369179 |
14037637 |
|
|
|
Коэффициент загрузки |
0,75 |
0,75 |
0,75 |
0,75 |
0,75 |
|
|
|
Фактический валовой доход за год |
8661600 |
9094680 |
9549414 |
10026884 |
10528227 |
|
|
|
Затраты на ремонт в год |
240000 |
252000 |
264600 |
277830 |
291722 |
|
|
|
Эксплуатационные расходы, тенге/год |
413100 |
413100 |
413100 |
413100 |
413100 |
|
|
|
Ставка дисконтирования, % |
14,6 |
14,6 |
14,6 |
14,6 |
14,6 |
|
|
|
Годовой i-тый денежный поток |
8008500 |
8429580 |
8871714 |
9586001 |
9823405 |
44719200 |
|
|
Текущая стоимость денежного потока |
6988220 |
6418547 |
5894591 |
5557750 |
4969802 |
|
|
|
Текущая стоимость реверсии |
22624086 |
||||||
|
Стоимость объекта, рассчитанная доходным методом |
52452996 |
||||||
Стоимость объекта оценки, полученная доходным методом, составляет 52453000 тенге.
(Пятьдесят два миллиона четыреста пятьдесят три тысячи тенге).
Или по курсу валют 419624 доллара США
(Четыреста девятнадцать тысяч шестьсот двадцать четыре доллара США).
3.6 Согласование результатов и определение рыночной стоимости имущества
Вывод о применении описанных подходов и методов оценки для целей настоящей оценки
Руководствуясь п. 1.6 МСО, который гласит: «Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при определении рыночной стоимости, должен рассматривать все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие», Оценщик пришел к выводу, что при определении рыночной стоимости имущественного комплекса применимы два описанных подхода - затратный и доходный подход.
Согласование полученных показателей стоимости заключается в сведении стоимостных показателей, полученных на основе применения двух подходов к единой итоговой средневзвешенной величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.
С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.
Таблица 19
Весовые коэффициенты
|
Показатели |
Затратный метод |
Доходный подход |
|
Достоверность информации |
45 |
55 |
|
Полнота информации |
45 |
55 |
|
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
50 |
50 |
|
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта |
40 |
60 |
|
Допущения, принятые в расчетах |
55 |
45 |
|
Весовые показатели достоверности метода оценки |
46,7 |
53,3 |
Стоимость объекта определяется по формуле:
V = V1 x Q1 + V2 x Q2 (6)
где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, тенге;
V1, V2 - стоимость объекта, определенная с использованием затратного
подхода и доходного подхода соответственно, тенге.
Q1, Q2 - средневзвешенное значение достоверности затратного подхода и доходного подхода соответственно.
Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта
V = 43130627х0,467+52453000х0,533=20142002+27957449 = 48099451
тенге
Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.
Рыночная стоимость объекта оценки имущественного комплекса, по состоянию на 20 апреля 2006 года, с учетом округления составляет:
48100000 тенге (Сорок восемь миллионов сто тысяч тенге) или по курсу валют 384800 долларов США (Триста восемьдесят четыре тысячи восемьсот долларов США).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Исходя из всеобъемлющего анализа всех данных, полученных при изучении рассматриваемого объекта недвижимости, были даны две стоимостные оценки полных прав собственности на здания, сооружения и землю комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные работы».
Оценка исследуемого объекта с использованием затратного метода и метода капитализации дохода дала следующие результаты:
Затратный метод43 130 624 тенге
Доходный подход52 453 000 тенге
Затратный метод, иначе его называют методом суммирования затрат, используется для объектов оценки недвижимости сложной структуры и не типовых, каким в принципе является исследуемый гостиничный комплекс. Идея метода в том, что объект недвижимости оценивается как стоимость земельного участка плюс стоимость воспроизводства либо стоимость замещения объекта, которая обязательно корректируется на величину оцененного износа. Износ может быть физическим, функциональным или обусловлен внешними воздействиями.
Основными недостатками затратного метода при оценке уже существующих зданий и сооружений являются: невозможность сооружения нового, уже изношенного сооружения, маловероятность воспроизводства устаревшего сооружения, невозможность отделения зданий и сооружений от земли.
Несмотря на то, что у нас имеется достаточно надежная и обширная нормативная база для использования затратного метода в виде сметных норм, укрупненных сборников по переоценке различных объектов недвижимости, применение их на практике в большинстве случаев не может дать реального представления о величине рыночной стоимости этих объектов.
В основу методов сравнительного анализа продаж положены анализ и обработка рыночных данных. Он использует информацию о недавних продажах конкурентоспособных объектов с тем, чтобы выработать логическое заключение относительно стоимости оцениваемой недвижимости.
Следует заметить, что на современном этапе рынок недвижимости в нашей стране, являющейся ядром всех имущественных прав, находится в стадии становления. По существу у нас относительно развит только рынок жилья. Таким образом, главное отличие в деятельности оценщиков Казахстана состоит в том, что у нас практически отсутствуют открытые данные реальной стоимости сделок с имуществом, так как их участники в силу разных причин стараются скрыть эту информацию. Некоторые виды недвижимости вообще не продаются на открытом конкурентном рынке. Поэтому метод сравнения продаж, который широко применяется в зарубежной практике, мы использовать в полной мере не можем из-за отсутствия достоверной информации.
Таким образом, из трех общеизвестных методов оценки недвижимости, в наших условиях наиболее приемлемым и надежным для определения рыночной стоимости является доходный метод. Метод дисконтирования дохода подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и приведение его к текущей стоимости на момент оценки. Предполагается, что потенциальный владелец недвижимости рассчитывает на получение потока дохода от ее эксплуатации. Данный метод используется для оценки тех объектов, которые приобретаются с целью извлечения потока дохода, например, сдаваемые в аренду жилые дома, здания под офисы и торговые павильоны.
Только поняв различные инструменты анализа приносящей доход собственности, можно быть готовым к решению множества проблем, которые встречаются при оценке и анализе недвижимости.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский Кодекс Республики Казахстан. // Алматы, 1995
2. Стратегия становления и развития Казахстана как суверенного государства.// Назарбаев Н.А., Алматы, 1992
3. Указ Президента Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года, имеющего силу закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».
4. Совместный Приказ Министерства Юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года за № 172 «Об утверждении прав по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке». 2000 года №
5. Приказ Министерства Юстиции Республики Казахстан от 23 ноября № 179 «Об утверждении правил по применению субъектами оценочной деятельности, требовании к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки».
6. Сборник № 1 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете, для переоценки основных фондов. // Москва, 1971
7. Сборник № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения, для переоценки основных фондов. // Москва, 1970
8. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
с ним.// Сборник нормативно-правовых актов, Борисов В., Алматы, 1998
9. Указ Президента Республики Казахстан имеющий силу закона
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» № 2727 от 25.12.1995
10. Инструкция по пользованию финансовым калькулятором «Star-Plus»
11. Постановление Правительства Республики Казахстан от 02.09.2003 г.
№ 890
«Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их
предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или гос.землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков»
12. Дияров С.К. Экономика недвижимости: учебное пособие
/Под редакцией д.т.н. профессора Байболова С.М. /Кзылорда, 2003
13. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан: Практическое пособие. - Алматы: Жеті-жарғы, 2002
14. Коваленко Г.П. Техническая инвентаризация недвижимого имущества: Практическое руководство. - Алматы: Жеті-жарғы, 2000
15. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. // Джек Фридман, Николас Ордуэй, серия «Зарубежный экономический учебник», Москва, ЛТД «Дело», 1995
16. Методы оценки недвижимости. // Тарасевич Е.И., Санкт-Петербург, 1995
17. Практические занятия по оценке недвижимого имущества.// Учебное пособие, Республиканский семинар, г.Караганда, 1999
18. Оценка земельной собственности. // Под редакцией Джозефа К. Эккерта, Красногорск, 1993
19. Оценка недвижимости. // Учебное пособие. Генри С. Харрисон, Москва, 1994
20. Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствования. // Григорьев В., Москва, 1995
21. Операции с недвижимостью в России. // Балапанов И.Т., Москва, 1996
22. Сборник оценочных норм для оценки строений граждан в городах и рабочих поселках Казахской ССР. // Алма-Ата, 1982
Размещено на
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
