Определение рыночной стоимости объектов недвижимости

Административно-хозяйственный блок

Восстановительная стоимость 1 м3 объекта - аналога - 21,9 руб/м3 (Сборник УПВС № 36) в ценах 1969 года.

Полная восстановительная стоимость административно-хозяйственного здания составит:


ПВС = 5400 х 21,9 х 1,07 х 1,16 х 104,662 = 29957341 тенге


Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен от уровня 1969 г. К уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен от уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к уровню цен на дату оценки.

Цех РММ

Восстановительная стоимость 1 м3 объекта аналога (при объеме до 100 000м3) в ценах 1969 года составляет 8,4 тенге/м3.

Полная восстановительная стоимость цеха составит:


ПВС = 23328м3 х 8,4 х 1,07 х 1,03 = 215962 тенге (в ценах 1969 г).


На дату оценки ПВС = 215962 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 51128019 тенге (на дату оценки).

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,03 - коэффициент поправки на конструктивное решение (панельные стены вместо кирпичных)

1,16 - индекс пересчета цен от уровня 1969 г. к уровню 1984 г.

1,95 - индекс пересчета цен от уровня 1984 года к уровню 1991 г.

104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к дате оценки (значения индексов по данным Национального Агенства по статистике).

Материальный склад

Восстановительная стоимость 1 м3 объекта-аналога составляет 21,0 тенге (сборник УПВС № 18 таблица 24) в ценах 1969 года.

Полная восстановительная стоимость склада составит:


ПВС = 1200 м3х21,0х1,07х1,16х1,95х104,662 = 6383604 тенге


Где 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен к уровню даты оценки.

Склад строительных материалов

Восстановительная стоимость 1 м3 объекта-аналога составляет 8,4 тенге/м3 (сборник № 7, таблица 10).

Восстановительная стоимость склада составит:


ПВС = 2592 м3 х 8,4 х 1,03 х 1,07 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 5680897 тенге.


Где: 1,03 - коэффициент поправки на конструктивное решение;

1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки.

Все индексы приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Гараж

Восстановительная стоимость 1м3 объекта-аналога по сборнику УПВС (сборник № 18 таблица 24) составляет 21,0 тенге в ценах 1969 года.

Восстановительная стоимость гаража составит:


ПВС = 108 м3 х 21,0 х 1,07 х 1,16х .95 х 104,662 = 574524 тенге;

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки.

Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Проходная

Восстановительная стоимость 1 м3 объекта-аналога по сборнику УПВС составляет 36,2 руб/м3 в ценах 1969 года.

Восстановительная стоимость проходной составит:


ПВС = 27 м3 х 36,2 х1,07 х1,16 х 104,662 = 24 759 тенге


Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки

Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Железобетонное ограждение

Восстановительная стоимость 1 м1 аналогичного ограждения по сборнику УПВС составляет 25,7 рубля в ценах 1969 года

Восстановительная стоимость ограждения составит:


ПВС = 800 м х 25,7 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 4867486 тенге


Где: 1,16 - индекс пересчета цен 84 г./69 г;

1,95 - индекс пересчета цен 91 г. /84 г.;

104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года, к уровню цен на дату оценки.

Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Благоустройство

Восстановительная стоимость асфальтобетонного покрытия в ценах 1991 года составляет:

4,61 тенге/м2 (по данным Азиатской экспертной компании - государственная лицензия на оценочную деятельность).

Восстановительная стоимость благоустройства составит:


ПВС = 4800 х 4,01 х 104,662 = 2014534 тенге.


Где: 104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к уровню цен на дату оценки.


Таблица 9

Расчет полной восстановительной стоимости комплекса зданий

Наименование объекта недвижимости

Удельный измеритель

Количество

Полная восстановительная стоимость на 20 апреля 2006 г.;

в тенге

Доля в общей стоимости

%

Административно-хозяйственный блок

1 м3

5400

29957341

29,0

Цех РММ

1 м3

23328

51128019

49,9

Материальный склад

1 м3

1200

6383604

6,2

Склад строительных материалов

1 м3

2592

5680897

5,5

Цех гидравлики

1 м3

864

1893632

1,9

Гараж

1 м3

108

574524

0,6

Проходная

1 м3

27

24759

0,02

Железобетонное ограждение

1 м1

800

4867486

4,7

Благоустройство: асфальтобетонное покрытие

1 м2

4800

2014534

2,18

Итого:



102524796



3.3.3 Определение совокупного износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надёжность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости, не в меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется:

§  Физический;

§  Функциональный;

§  Внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты ими заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и др.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ.

Накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Износ рассчитывается методом разбивки и заключается в подробном рассмотрении и учете всех причин и видов износа, включая:

§  Физический износ, устранимый и неустранимый;

§  Функциональный износ, устранимый и неустранимый;

§  Внешний, или экономический износ.

При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.


3.3.4    Определение физического износа объектов недвижимости

В данной оценке для расчета совокупного износа объектов недвижимости применяется экспертный метод.

Величина накопленного физического износа определялась на основе:

§  Анализа технического состояния конструкций зданий имущественного комплекса;

§  Правил оценки физического износа недвижимого имущества, утвержденного приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан № 70 от 17 апреля 2000 г.

§  На основании произведенного осмотра.

Физический износ объектов недвижимости представляет собой отложенный

Ремонт и оценивается экспертным методом. «Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых строительных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости».

Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания по формуле:


n

Ф3 =∑ ФКili (4)

i=1


Где Ф3 - физический износ здания, %

ФКi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %

li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости

отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем задания.

Расчет физического износа представлен в таблицах.

Дефектная ведомость


Таблица 10

Административно-хозяйственный блок

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес в общей стоимости, %

Фактический физический износ элемента, %

Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %

Фундаменты

14

40

5,6

Наружные и внутренние стены

28

40

11,2

Перегородки

5

30

1,5

Перекрытие, покрытие

16

30

4,8

Полы

9

40

3,6

Проемы

8

40

3,2

Кровля

7

50

3,5

Наружная отделка

3

40

1,2

Внутренняя отделка

4

40

1,6

Прочие работы

3

40

1,2

Сантехнические и электромонтажные работы

3

50

1,5

Итого



38,9

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11



Реклама
В соцсетях
скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты